Как осуществляется взаимодействие управляющей компании и товарищества собственников жилья или недвижимости? Этот вопрос постоянно поднимается и обсуждается УК и ТСЖ. Постараемся во всём разобраться.

По жилищному законодательству одной из сторон договора управления выступает управляющая компания. Второй стороной договора управления могут являться не только собственники помещений в МКД, но и ТСЖ, ТСН или ЖСК.

Иными словами, у созданного в доме товарищества есть свобода выбора: управлять МКД самостоятельно, заключить договор обслуживания с подрядной организацией или заключить договор управления с УК, передав ей бразды правления.

Кто должен вносить сведения о домах в ГИС ЖКХ: ТСЖ или УК

Способ управления домом — товарищество

Собственники должны выбрать способ управления многоквартирным домом. Управлять МКД может УК, ТСЖ, ТСН, ЖСК либо это может быть непосредственное управление (ч.2 ст.161 ЖК РФ).

По сути управление МКД состоит из:

• предоставления коммунальных услуг;
• выполнения работ и оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества;
• использования общего имущества — предоставления в пользование или аренду третьим лицам на основании решения общего собрания собственников (ч.3-3.1 ст.44 ЖК РФ).

Все собранные с собственников помещений денежные средства должны идти исключительно на указанные выше цели.

В соответствии с ч.2 ст.161 ЖК РФ собственники помещений в МКД не могут одновременно выбирать в одном МКД 2 способа управления. Но здесь есть один нюанс. В той же самой ч.2 ст.162 ЖК РФ имеется формулировка, которая позволяет выбрав де-юре один способ управления, реализовать де-факто одновременно два способа управления МКД.

Согласно содержанию этой части статьи по договору управления УК по заданию другой стороны в течение определённого в документе срока обязуется выполнять работы и оказывать услуги по управлению МКД, содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме, предоставлению коммунальных услуг. При этом, другой стороной договора могут выступать не только собственники помещений в МКД, но и орган управления товарищества собственников жилья.

Таким образом, собственники, избрав на общем собрании способ управления своим домом ТСЖ, могут через этот орган правления заключить договор с УК. При этом, никакого нарушения законодательства не будет.

ТСН как орган управления МКД

Важно знать и помнить, что договор управления МКД, заключаемый между ТСЖ и УК, нельзя путать с договором обслуживания домом, заключаемым между теми же самыми ТСЖ и УК. Рассмотрим оба этих случая подробнее.

Договор управления между ТСЖ и УК

В данном случае ТСЖ полностью передаёт функции управления УК вместе с обязанностью по обслуживанию и текущему ремонту общего имущества МКД, предоставлению коммунальных услуг.

В результате взаимоотношения возникают между собственниками и УК. Хотя формально собственники помещений в МКД не являются стороной договора. Но требования к качеству услуг собственники предъявляют к УК, так как договором управления закрепляются их права и обязанности.

При таком взаимодействии ТСЖ:

• не собирает денежные средства с собственников на управление МКД;
• не распоряжается собранными с собственников денежными средствами;
• органы управления товарищества фактически бездействуют, поскольку все функции управления МКД вверены УК;
• правление и председатель товарищества выполняют лишь функции контроля за действиями УК и имеют право расторгнуть договор управления;
• оплата работы правления и председателя товарищества может осуществляться на основании решения общего собрания членов ТСЖ. Но поскольку они не являются сотрудниками УК, то данное условие нужно прописывать в договоре управления;
• срок действия данного договора в жилищном законодательстве не определен, поэтому может заключаться на любой срок;
• заключать и расторгать такой договор имеет право правление товарищества, решение собрания собственников или членов ТСЖ для этого не нужно (п.4 ст.148 ЖК РФ);
• договор подписывает председатель товарищества от имени товарищества, действие договора распространяется на всех собственников помещений в доме;
• товарищество не несёт ответственности и не отвечает за качество услуг и работ и состояние дома;
• все требования к качеству коммунальных услуг, содержанию и управлению домом, а также требования к раскрытию информации по Стандарту (ПП РФ №731), штрафы и другие меры административного наказания за несоблюдение требований жилищного законодательства предъявляются к УК.
• с передачей функций управления домом к УК у товарищества отпадает необходимость и обязанность утверждать ежегодную смету доходов и расходов, отчитываться о её исполнении и использовании средств.

ТСЖ, ГИС ЖКХ и штрафы

Договор обслуживания между ТСЖ и УК

При данном способе взаимодействия товарищество не передаёт функции управления домом управляющей компании. ТСЖ может передать УК только некоторые функции или обязанности по собственному усмотрению. Это могут быть, например, услуги по содержанию и ремонту общего имущества в МКД. Таким образом, УК выступает в качестве подрядной организации;

При таком взаимодействии ТСЖ:

• осуществляет управление МКД, текущее обслуживание, содержание и ремонт общего имущества, а также предоставляет коммунальные услуги;
• требования к качеству выполняемых работ и оказываемых услуг собственники предъявляют к товариществу;
• УК не управляет домом и не собирает денежные средства на управление, поэтому не расходует их;
• УК получает вознаграждение по договору оказания услуг (гл.39 ГК РФ). Стоимость и условия договора обслуживания определяются УК и ТСЖ по взаимному согласию;
• договор заключается товариществом на основании решения органа правления ТСЖ в строгом соответствии со сметой доходов и расходов на год.

• Таким образом, все требования к качеству предоставления коммунальных услуг, содержанию и управлению домом, раскрытию информации по Стандарту (731 Постановление), штрафы и другие меры административного наказания за несоблюдение норм жилищного законодательства предъявляются к ТСЖ.
• При наличии вины УК в возникновении ответственности товарищества перед органами контроля, например, при оказании некачественных услуг по текущему ремонту общего имущества в МКД по договору обслуживания, ТСЖ вправе взыскать убытки с управляющей компании как с подрядчика по договору.

Взносы на содержание, обслуживание и текущий ремонт общего имущества МКД утверждаются решением общего собрания членов ТСЖ по смете доходов и расходов товарищества на год. Размер взносов устанавливается одинаковым для всех собственников помещений в МКД независимо от членства в товариществе.

Трудовой договор управляющего и жск

В соответствии с ч. 3.1 ст. 147 ЖК РФ «членом правления товарищества собственников жилья не может являться лицо, с которым товарищество заключило договор управления многоквартирным домом, или лицо, занимающее должность в органах управления организации, с которой товарищество заключило указанный договор, а также член ревизионной комиссии (ревизор) товарищества.

Часто вышеприведенная норма неверно трактуется в части возможности заключения трудового договора с членами и председателем правления ТСЖ.

Расхождения во мнении обусловлены тем, что на самом деле отношения между членами и председателем ТСЖ могут являться как гражданско-правовыми, так и трудовыми. И самая распространенная ошибка — это попытка свести все к одному типу отношений.

К тому же невозможность заключения трудового договора связана именно с совмещением должностей, далее мы более подробно остановимся на этом вопросе.

И если в возможности заключения гражданско-правового договора мало кто сомневается, то заключение трудового договора вызывает многочисленные споры.

Многочисленная судебная практика, которая также будет рассматриваться в данной статье, также подтверждает возможность заключения трудового договора. В частности, в апелляционном определении Санкт-Петербургского городского суда от 18 июля 2017 г. по делу № 33-14238/2017 суд пришел к выводу о том, что «п. 3.1 ст.

147 ЖК РФ содержит норму трудового права, регулирующую вопрос возможности заключения ТСЖ трудового договора с членом правления ТСЖ».

Также суд указывает на то, что «статья 9 Трудового кодекса РФ устанавливает, что трудовые договоры не могут содержать условий, снижающих уровень прав и гарантий работников, установленный трудовым законодательством.

Если такие условия включены в трудовой договор, то они не могут применяться».

Отметим, что применение данной нормы о заключении трудового договора возможно не только в ТСЖ, но и в ЖСК.

Таким образом, с членом и председателем правления ТСЖ можно заключить трудовой договор, гражданско-правовой договор или вовсе не заключать письменных договоров.

В соответствии с ч. 3.1 ст. 147 ЖК РФ член правления товарищества собственников жилья не может поручать, доверять другому лицу или иным образом возлагать на него исполнение своих обязанностей члена правления товарищества».

Член и председатель правления ТСЖ должны выполнять возложенные на них функции самостоятельно, передача таких функций или части функций не допускается. Это касается как физических, так и юридических лиц. Доверенность, в случае ее выдачи, на выполнение обязанности члена правления ТСЖ будет недействительна.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 31 марта 2015 г. по делу № А56-15987/2014 была разрешена ситуация, в которой собственник помещения в МКД — юридическое лицо, выдало доверенность на право быть членом правления третьему лицу. «В ходе проверки были выявлены нарушения, в том числе пункт 14.

2 Устава ТСЖ в части: «Если собственником помещения является юридическое лицо, то его уполномоченный представитель имеет право быть членом правления: — не соответствует требованиям части 3.

1 статьи 147 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ), так как член правления ТСЖ не может доверять другому лицу или иным образом возлагать на него исполнение своих обязанностей члена правления товарищества».

Следовательно, членом правления ТСЖ согласно ЖК РФ может быть только собственник помещения, а не его представитель».

Также судом указано, что «в случае если собственник — юридическое лицо, то оно может быть членом ТСЖ и правления ТСЖ.

Такое юридическое лицо не вправе передавать правовой статус члена ТСЖ и члена правления ТСЖ иным лицам, не являющимся собственниками помещений в указанном доме».

Председатель ЖСК имеет права, которые прописываются отдельными главами в уставе жилищно-строительного кооператива.

Должностная инструкция председателя ЖСК:

• он должен знать Законы Российской Федерации;
• он должен добросовестно организовывать всю деятельность правления кооператива в полнейшем соответствии с действующим законодательством;
• регулировать вопросы по организации ремонта, а также и предоставления коммунальных и прочих же услуг жильцам;
• полностью контролировать услуги, которые были предоставлены жильцам на соответствие качества;
• в случае если были предоставлены услуги не очень высокого качества или в отсутствие предоставления таких услуг, обеспечить жильцам полнейший перерасчет платежей;
• обеспечивать надлежащую работу различного вида оборудований, помещений, а также и строений, что относятся к данному кооперативу;
• надлежащим образом хранить документы, предоставленные жильцами, которые подтверждают право собственности на жильё;
• выдавать требуемые документы, входящие в его компетенцию, жильцам: акты, документы и справки за услуги и так далее;
• представлять все интересы данного кооператива в государственных, и иных учреждениях, связанных с эксплуатацией или же обслуживанием дома;
• вести и контролировать необходимую документацию, бухгалтерскую статистику, прочую отчетность;
• проводить банковские операции;
• проверять правильность расчетов с жильцами дома за оплату различных услуг;
• не допускать вольной несанкционированной перепланировки жильцами дома мест, предназначенных для общего пользования, жилых и нежилых помещений;
• периодически осуществлять контроль за благоустройством зданий, целостностью конструкций и оборудования;
• принимать и по возможности учитывать пожелания жильцов дома по содержанию и благоустройству зданий и сооружений;
• принимать граждан, а так же вести учет жалоб по поводу организации управления, благоустройства дома, технического состояния различных объектов;
• принимать мер по устранению проблем жителей дома, связанных с его благосостоянием и обслуживанием;
• контролировать проведение текущего и капитального ремонта зданий и сооружений данного кооператива;
• составлять каждый квартал план работ и отчитываться по его выполнению перед правлением в конце каждого квартала;
• присутствовать в установленные дни в правлении кооператива и организовывать прием членов ЖСК членами правления;
• проводить заседания правления.

Данный перечень обязанностей не является исчерпывающим. При составлении и принятии Устава жилищно-строительного кооператива в этот список могут быть включены и иные обязанности председателя ЖСК в зависимости от различных ситуаций.

Устав ЖСК

• Теперь рассмотрим некоторые права, которые предоставлены председателю жилищного кооператива.
• Условно их можно разделить на основные и дополнительные.
• К основным правам председателя ЖСК относятся:

• контролировать использование жильцами предоставленных им жилых и нежилых помещений, а в случае обнаружения нарушения норм действующего законодательства, принимать меры по их устранению;
• в случае возникновения аварийной ситуации в помещении, которое находится в собственности физических или юридических лиц, грозящей повреждения имущества других собственников, имеет право проникнуть в помещение по согласованию с собственником;
• проводить подбор персонала, представлять кандидатуры на собрании правления;
• руководить деятельностью персонала;

Заключение управляющей организацией договора управления с ТСЖ: механизм и практика

       

         Договор управления многоквартирным домом является специальной разновидностью договоров, заключаемых в целях надлежащего управления многоквартирным домом. Как правило, такие договоры заключаются между собственниками и управляющей организацией.

Значительно реже они встречаются, когда сторонами по договору управления является ТСЖ, как заказчик, а управляющая организация – как исполнитель. Между тем, данная конструкция договорных отношений имеет хороший потенциал, т.к.

позволяет по-новому взглянуть на ситуацию «Заказчик – Исполнитель».

        Зачем управляющей организации заключать договор с ТСЖ

        Рынок ЖКХ-услуг носит концентрированный, а местами монополизированный характер (особенно, если речь идет про небольшие муниципальные образования или закрытые города – ЗАТО). Монополизация всегда ведет к росту цены при низком уровне сервиса и плохом качестве оказываемых услуг.

        Так, по данным, которые приводятся в Стратегии развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации до 2035 года, с помощью ТСЖ управляется лишь 13,5% многоквартирных домов, а в 78% случаев собственники выбрали управляющие компании.

И хотя формально государство заявляет, что приоритетным способом управления МКД является ТСЖ (хотя на деле мы видим обратные процессы), нужно учитывать, что дело не в способе управления, а в механизме обратной связи и нормальной работе заказчика (жителей) и исполнителя (управляющей организации).

        На рынке представлено довольно много управляющих организаций, которые безобразно делают свою работу. Вместе с тем, есть много примеров неудачных ТСЖ, которые также приводят дом к упадку.

Жители стремятся создать ТСЖ для того, чтобы сформировать того самого заказчика услуг (ответственного собственника), попытки создания которого не прекращались все эти годы и до настоящего времени не увенчались успехом.

Между тем, управляющей организации заказчик услуг в лице ответственного собственника по большому счету не нужен, поскольку он будет мешать делать бизнес.

        Такая ситуация создает дополнительное давление внутри системы и рано или поздно проблемы отсутствия обратной связи так или иначе сдетонируют.

Между тем, смысл заключения договора управления многоквартирным домом между ТСЖ и управляющей организацией состоит в том, чтобы объединить заказчика услуг и их исполнителя для работы в интересах дома и жителей с одновременной возможностью заработка.

        Преимущества для управляющей организации от заключения договора с ТСЖ состоят в следующем:

1. Формируется заказчик жилищно-коммунальных услуг с определенной в законе субъектностью (в виде юридического лица, правления, с набором прав и обязанностей).
2. Создается актив дома в лице правления, который будет формировать обратную связь между управляющей организацией и жителями.
3. Внутреннее понимание у жителей, что «у нас в доме ТСЖ, а не УК»; нужно помнить, что большинству комфортнее от осознания, что ТСЖ является для них чем-то своим по сравнению со сторонней управляющей организацией.

        В качестве контрдовода управляющей организации будет один и очень простой: «Все эти пункты мы можем реализовать и без ТСЖ».

Но тогда встает простой вопрос: если все так замечательно, то почему же дома уходят из управляющей организации в ТСЖ? Ответ очевиден: работа с жителями – это отдельное искусство, навык, который необходимо вырабатывать и реализовывать, но которым обладают не все.

И тут мы снова упираемся в ситуацию, что управляющей организации ответственный и заинтересованный собственник не нужен, потому что он будет мешать работать.

        Как управляющей организации заключать договор с ТСЖ

        В построении рабочей схемы договорных отношений между ТСЖ и управляющей организации – нет места романтике. У актива дома должно быть верное целеполагание, понимание, какие цели необходимо достичь и в какой срок.

        Разберем алгоритм заключения управляющей организацией договора управления многоквартирным домом с ТСЖ:

        1.Определение условий договора и тарифа. Внутри этого этапа правление ТСЖ определяет тот набор и услуг, который необходимо получать для дома, а управляющая организация просчитает тариф, достаточный для финансирования требуемого сервиса.

1. Инициируется общее собрание, на котором принимается решение о заключении договора управления между ТСЖ и управляющей домом организацией. Одновременно собственники утверждают тариф.
2. Затем управляющая организация подает пакет документов в орган государственного жилищного надзора в целях внесения изменений в реестр лицензий субъекта. После того, как дом будет закреплен за управляющей организацией, она приступит к управлению им.

        Сложные вопросы «ленивого ТСЖ»

        Большую сложность при заключении управляющей организацией договора управления с ТСЖ вызывает финансовая сторона дела. И здесь мы имеем некий парадокс и отсутствие понятного правового регулирования. Если в доме есть ТСЖ, то данное юридическое лицо необходимо содержать и финансировать (в части бухгалтерского учета или оплаты работы председателя).

        Между тем, формальное и фактическое управление многоквартирным домом будет осуществляться управляющей организацией (дом будет находиться в ее лицензии).

Однако в случае договора управления роль управляющей организации – исполнитель, а не заказчик.

Тогда выставление квитанций должно будет осуществляться на реквизиты ТСЖ, которое будет переводить управляющей организации денежные средства за оказанные услуги, оказываемые по договору управления.

        Ряд управляющих организаций идет по пути так называемого расщепления платежей, когда денежные средства платятся на счет расчетного центра, выступающего платежным агентом.

Другой путь предполагает, что управляющая организация собирает деньги на свой счет и из них платит заработную плату председателю и возмещает расходы на ведение ТСЖ как юридического лица.

Эти схемы нельзя считать правильными, поскольку нарушается баланс интересов заказчика и исполнителя.

        На наш взгляд, если управляющая организация решит пойти по пути заключения договора с ТСЖ, чрезвычайно важна правильная конструкция договорных отношений, сам договор должен быть максимально выверен, в нем важно прописать все возможные аспекты взаимодействия ТСЖ и управляющей организации.

        Возможно заключение трехсторонних договоров, между ТСЖ, платежным агентом и управляющей организацией. Нелишне устно проговорить права и обязанности сторон, что позволит избежать конфликтов в будущем.

        Как уже отмечалось, в Стратегии развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации до 2035 года ТСЖ указано в качестве «приоритетного» способа управления многоквартирным домом, что отражает стремление государства сформировать заказчика услуг ЖКХ.

Несмотря на кажущиеся сложности, работа управляющей организации для ТСЖ по-своему интересна, а рабочие схемы взаимодействия и эффективного решения вопросов позволяют по-новому взглянуть на процессы управления и оптимизировать их.

Все большее количество управляющих организаций идут не только по пути обслуживающих ТСЖ организаций, но и по модели «УК – ТСЖ».

•         Вместе с тем, создание в каждом доме ТСЖ и заключение договора управления с ним – не может являться самоцелью, поскольку все эти вопросы необходимо решать индивидуально, исходя из конкретного запроса жителей на сервис и согласия за этот сервис платить.
• Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук
• https://pavelkuznetzov.ru/

Договорные отношения ТСЖ — заключение договоров, исполнение, учет | ВДГБ

Состав недвижимости многоквартирного дома достаточно сложный.

А различные задачи по ее управлению определяют возникновение разного рода правоотношений между ТСЖ с одной стороны и властными структурами — местным самоуправлением, муниципальным образованием, организациями, предприятиями, управляющими компаниями и частными управляющими — индивидуальными предпринимателями без образования юридического лица, осуществляющими работы  и услуги в жилищной сфере, собственниками жилых и нежилых помещений, членами товарищества, нанимателями и арендаторами с другой стороны. Договор управления многоквартирным домом является самым главным документом после устава ТСЖ

Сегодня участились судебные споры с участием ТСЖ, которые, как правило, касаются: условий договорных отношений ТСЖ с ресурсоснабжающими организациями; ответственности ТСЖ за надлежащее содержание многоквартирного дома (МКД) при заключении договора ТСЖ с управляющей компанией и вопросов налогообложения по операциям, проходящим финансовыми потоками через ТСЖ. Решением наиболее актуальных проблем на основании накопленной судебной практики становятся документы высших судебных органов РФ.

Рассмотрим особенности заключения и исполнения договоров управления с ТСЖ. В соответствии с п.4 ст.148 ЖК РФ правление ТСЖ относительно организации управления МКД может:

  
• непосредственно управлять многоквартирным домом;

  

• заключить договор на управление домом.

  

Общие правила заключения договора управления установлены ст.

162 ЖК РФ, однако управление многоквартирным домом, в котором создано ТСЖ, осуществляется с учетом раздела VI ЖК РФ, регулирующего непосредственно условия создания ТСЖ, правовое положение членов ТСЖ, функции и область полномочий органов управления ТСЖ. Положения пп. 1-4 ст. 162 ЖК РФ устанавливают обязательные условия для договора управления, заключаемого с ТСЖ, которые не могут не приниматься сторонами договора при его заключении:

  
• договор управления заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами;

  

• по договору управления в МКД, в котором создано ТСЖ, со стороны собственников помещений выступает ТСЖ;

  

• управляющая организация по заданию ТСЖ обязуется в течение определенного срока за плату оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в МКД, представлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную деятельность;

  

• в договоре управления должны быть указаны существенные условия, установленные п. 3 ст. 162 ЖК РФ;

  

• условия договора управления МКД устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в нем.

  

Условия указывают на обязанности управляющей компании вне зависимости от того, кто выступает в договоре со стороны собственников помещений (в т. ч. и в случаях заключения договора с ТСЖ), выполнять все задачи управления МКД  для собственников помещений в МКД.

Таким образом, ТСЖ в договоре управления с управляющей организацией представляет законные интересы собственников помещений, а именно ТСЖ вступает в договор управления от имени всех собственников помещений, в интересах всех собственников помещений и за их счет.

Жилищный кодекс РФ определяет органы управления ТСЖ:

  
• общее собрание членов ТСЖ — высший орган управления ТСЖ, компетенция которого определяется в соответствии с п. 2 ст. 145 ЖК РФ и уставом ТСЖ;

  

• правление ТСЖ — исполнительный орган, подотчетен общему собранию членов ТСЖ, полномочия которого определены ст. 148 ЖК РФ.

Исходя из положений Жилищного кодекса РФ, рассмотрим порядок определения существенных условий договора управления, которые заключаются между управляющей организацией и ТСЖ:

  
• договор управления со стороны ТСЖ подписывает правление ТСЖ;

  

• состав общего имущества МКД, в отношении которого будет осуществляться управление, устанавливается правлением ТСЖ;

  

• перечень работ, услуг по содержанию общего имущества МКД и условия их выполнения и оказания, а также их стоимость (размер финансирования)

Управляющий ТСЖ и председатель ТСЖ — обязанности: образцы трудового договора и доверенности на управление домом

На самом деле таких домов очень мало. Вина в этом есть и жильцов, которые не всегда могут поддерживать чистоту там, где живут, а также вина УК, ведь именно она должны стимулировать в проживающих желание поддерживать порядок, да и сама должна быть заинтересована в том, чтобы у дома был надлежащий вид.

О том, как зарегистрировать ТСЖ на ГИС ЖКХ, вы можете узнать из нашей статьи.

Общая информация

Как вы знаете, на сегодняшний день в нашей стране существует две организационно правовые формы управления многоквартирным домом.

Первая из них – это УК, организация с четко установленной структурой, правами и обязанностями по части управления.

Но не всегда собственники помещений в многократном доме прибегают к такой форме. Намного больше привлекает вариант товарищества собственников жилья. На это есть ряд причин.

В первых, во главе данной организации стоят владельцы помещений в многоквартирном доме, а значит, даже верхушка организации будет заинтересована в облагораживании постройки.

Во вторых, такая организационно правовая форма работает намного слаженнее, проще и подчиняется общедомовому собранию в лице собственников жилья. Конечно, в товариществе есть своя иерархия. В ней наблюдается присутствие правления – активных собственников, а также председателя.

Именно председатель во многом ответственен за выполнение тех или иных действий по устройству общедомового имущества.

Но совсем недавно частым явлением в составе товарищества собственников стало присутствие управляющего тсж. Многие до сих пор не знают о его наличии, а те, кто знают, не могут понять, что это за лицо и какие важнейшие функции оно выполняет.

Если вам также неизвестны ответы на эти вопросы, предлагаем ознакомиться вам с текстом нашей статьи и почерпнуть для себя новую, а главное, полезную информацию.

Что такое товарищество собственников недвижимости (ТСН)

Вступая в организацию и оформляя заявление, желающий указывает информацию в нём о себе. Позже эти сведения внесут в реестр, чтобы можно было точно установить, какая именно недвижимость (доля) принадлежит данному члену. Если произошли какие-то изменения с недвижимым имуществом или поменялись личные данные, участник ТСН должен будет оповестить об этом правление организации.

• Оно не является универсальной организацией с таким правовым статусом, который позволит решить любую проблему. Многое зависит от самого типа недвижимости. Не всем владельцам стоит объединяться. Например, если товарищество состоит из владельцев аварийного жилья или проживающих в здании, требующем капитального ремонта, они вряд ли смогут вовремя собрать необходимую сумму.
• Высок риск банкротства объединения. В таком случае собственники не смогут вернуть назад свои средства и взносы.
• ТСН должно получить лицензию на ведение деятельности, обозначенной в уставе. Это займёт дополнительное время, силы и средства.

Понятие

Давайте начнем с того, что такое тсж. Иначе вы рискуете запутаться в терминологии.

Итак, товарищество собственников жилья, это организация, представленная в качестве юридического лица.

Данная организация, несмотря на то, что носит некоммерческий характер, осуществляет управление счетом сформированного жильцами на нужды дома, а главная обязанность данной организации – это поддержание дома и прилегающей к нему территории в надлежащем состоянии и порядке. Объясним, в чем это проявляется.

К веденью товарищества относится поддержание коммуникаций в надлежащем качестве, обустройство общедомовой территории, своевременное устранение поломок и так далее.

В общем и целом, товарищество собственников жилья осуществляет управление многоквартирным домом. Решения о том, куда потратить средства, что преимущественно починить, а также на что обратить внимание решает правление товарищества.

Одобряет или же отклоняет их инициативу председатель. Также высший руководящий орган товарищества – это собрание собственников многоквартирного дома, которое собирается либо по собственной инициативе, либо по созыву председателя для решения общих вопросов.

Права управляющего

В права управленца должно входить:

1. Возможность принимать участие в рассмотрении всех проблем и вопросов, которые касаются деятельности товарищества собственников жилья.
2. Наряду со всеми членам товарищества может принимать решения относительно объединения и его работы.
3. Имеет право предлагать всевозможные рекомендации, направленные на улучшение функциональной составляющей ТСЖ.
4. Имеет доступ к необходимой документации для ведения своей работы в организации.

Чем занимается?

Управляющий – это физическое лицо, которое также осуществляет деятельность по благоустройству в товариществе собственников жилья. Если вам так удобно, то может считать его наемным работником.

На это лицо возлагаются свои определённые уставом и договором с собственниками обязанности. Как правило, это преимущественно административные функции, которые связаны с организацией работы всех членов товарищества и наемных работников.

При этом данный сотрудник может даже обладать статусом индивидуального предпринимателя и являться приглашенным для выполнения тех или иных обязанностей. Он может осуществлять свою деятельность за вознаграждение сразу в нескольких товариществах собственников жилья.

Кроме того, важно знать, что с этим гражданином можно заключать два вида договора.

Первый – это всем известный и популярный трудовой договор.

Заключается между тсж и управляющим. В нем прописываются основные обязанности сторон, права, а также необходимые условия сотрудничества.

Нередко с ним могут заключать и гражданско-правовой договор, который также имеет юридическую силу.

Отличительной особенностью данного акта является тот факт, что сотрудник становится объектом, оказывающим услуги на определённых условиях определенный промежуток времени, а не постоянным работником как в случае с трудовым договором.

С какими службами необходимо согласовать должностную инструкцию

Помимо правления, документ необходимо согласоваь с государственными органами, которые выполняют различные полномочия в сфере ЖКХ.

Таким органом является Жилищная инспекция. Она должна проверить соответствие составленного документа нормам Жилищного и трудового законодательства. В случае, когда с документом все в порядке, он утверждается руководителем органа и может в дальнейшем исполняться.

Срок действия и период хранения инструкции

Созданный документ может быть с указанием срока его действия, или без указания такового. В случае, когда для инструкции установлен период времени, в течение которого он имеет юридическую силу, то этот период должен быть указан в самом документе.

• Когда такой период времени не установлен, это означает, что она действительно до того момента, пока занимает должность конкретный управляющий.
• Законом установлены требования, которые предъявляются к хранению документа.
• Документ хранится в помещении, в котором располагается товарищество.

Помните, что закон обязывает представлять документ, любому члену ТСЖ для проверки правомерности действий нанятого лица.

Должностная инструкция должна храниться в течение трех лет, после того, как она потеряла свое действие.

В чем отличие от председателя?

Многие путают должность председателя товарищества и управляющего. На деле это две абсолютно разные должности, которые даже никак не могут пересекаться.

Председатель – это глава ТСЖ, который занимается организационно правовыми вопросами, а также вопросами финансов, анализирует решения и пожелания жильцов, а также вносит свои коррективы и инициативы. Его деятельность относится к административной.

1. Что касается управляющего, его деятельность также связана с административным трудом, однако он скорее осуществляет контроль над деятельностью наемных работников, не вносит никаких инициатив, а осуществляет помощь в увеличении функциональности труда работников товарищества.
2. Кроме того, он подчиняется председателю как работник работодателю, обязуется соблюдать внутренний режим и не нарушать его без весомых на то причин.
3. Образец должностной инструкции управляющего ТСЖ вы можете .

Как Можно Нанять Управляющего В Тсн

Можно привести еще много печальных историй того, чем заканчивались призывы «взять все в свои руки». Ну, вот, например, на Уктусе есть новый дом по Щербакова, 5а. Там председатель больше года боролся за создания ТСЖ (тогда они еще так назывались). Прошел, как говорится, через огонь, воду и медные трубы. Закончилось все тем, что он добровольно отказался от этого поста.

С первого же месяца его работы на этом посту в любое время суток стал разрываться мобильный, звонили жители и задавали вопросы. При этом он работал на общественных началах. Через 2-3 месяца ему это надоело, он созвал собрание и попросил, чтобы ему за такой труд назначали зарплату, сумму назвал хорошую. Жители переглянулись и сказали, что не согласны.

Тогда он на все плюнул и даже решил переехать из этого дома.

Поэтому, если кого-то не устраивает УК, то не стоит в обидах и назло кидаться создавать ТСН. Как показали многочисленные случаи, такие затеи заканчиваются в лучшем случае ничем. А в худшем — председатель ТСН все бросает и исчезает с деньгами в неизвестном направлении.

Максимум, что ему грозит, это год условно. А чаще всего вообще ничего. На деньги, полученные в ТСН, он может купить себе новую квартиру в другом городе, построить частный дом, купить роскошные машины.

А ничего не подозревавшие о его мошенничестве жители останутся с многотысячными долгами перед поставщиками тепла, света, воды.

Зачем нужен?

Такой наемный сотрудник, как мы уже сказали, повышает эффективность производимых работ. Он выполняет одновременно роль контролера, менеджера и аналитика, решает, кого следует заменить, на чем лучше сконцентрироваться, а что может подождать.

Такой руководитель в последние годы стал незаменимой фигурой, так как, имея соответствующий опыт работы он может без труда определить основные направления действий, а также доложить о том, если какой, то из работников плохо справляется с работой или же вовсе отлынивает от нее.

Может ли ТСЖ работать без данного наемного сотрудника? Очень долгое время товарищества собственников жилья функционировали без них и это вполне всех устраивало.

Но сегодня, когда целью всех организаций является увеличение функциональности эта должность просто необходима для того, чтобы иметь максимальный контроль над происходящим и максимально эффективно использовать ресурсы.

Правда, многие собственники жилья в многоквартирных домах не понимают необходимости в подобной должности. Данные лица считают, что платят денежные средства в качестве вознаграждении совершенно не достойному их лицу.

На самом деле это не так и работу хорошего сотрудника будет видно уже спустя пару месяцев. Если же нет, то всегда можно поставить вопрос на общедомовом собрании о его увольнении и разрыве договора с таким лицом.

Осторожно, ТСН

Во-первых, это завышение тарифов на жилищно-коммунальные услуги. Чаще всего, председатель ТСН-ТСЖ договаривается с поставщиками ресурсов о том, чтобы самостоятельно выставлять счета своим жильцам. Обыватели не удосуживаются узнать, какие на самом деле тарифы.

Пользуясь этой беспечностью жильцов, председатели ТСЖ выставляют счета с заведомо завышенными цифрами. Как узнать, что вас обманывают? Попробуйте сравнить цифры вашей платежки с соседскими. Также обращайте внимание на резкое повышение суммы платежа или на внезапно появившиеся новые «услуги» в квитанции.

Можно обратиться в Единый расчетный центр и к поставщикам воды, тепла и электричества напрямую, чтобы спросить, какие у них тарифы.