Компенсация вреда, причиненного застройщиком соседнего участка

Споры о взыскании убытков с третьих лиц, которые своими неправомерными действиями повредили жилую недвижимость, в судебной практике встречаются нередко, говорит управляющий партнер “Содружества земельных юристов” Денис Литвинов.

По его словам, чаще всего разбирательства идут из-за залива квартир или ремонтных работ в смежных помещениях, которые велись с нарушением строительных норм и правил.

Пострадавшей стороне, чтобы добиться возмещения ущерба в таких делах, сложнее всего будет доказать причинно-следственную связь между действиями причинителя вреда и наступившими повреждениями, добавляет эксперт.

Ущерб от стройки суды оценили по-разному

Суть спора: Истец взыскивает убытки, которые принесла ее дому стройка по соседству. Первая инстанция удовлевторила иск потерпевшей. Апелляция отказала.

Решение Верховного суда РФ: Отменить решение апелляции, отправить дело на новое рассмотрение обратно в апелляционную инстанцию.

С этими трудностями столкнулась и Равшана Идимова*. Весной 2016 года рядом с ее домом началось строительство трехэтажного коттеджа. Это соседка Гульнара Мадигина* решила возвести себе жилье побольше.

Она получила все необходимые разрешения на такие работы и уже успела разрыть котлован под недвижимость. Однако из-за вырытой ямы по дому Идимовой пошли трещины.

Пострадавшая обратилась с жалобой в Минстрой республики Дагестана, указав, что Мадигина возводит коттедж с нарушением норм градостроительного законодательства.

Кроме того, Идимова обратилась в Дагестанский центр независимой экспертизы с просьбой оценить состояние ее дома.

Исследование показало, что пострадавшая недвижимость восстановлению не подлежит, проживание в ней является опасным для жизни из-за угрозы разрушения, а размер причиненного вреда составляет 1,05 млн. руб.

Эти деньги Идимова попыталась получить с Мадигиной, но та отказалась платить такую сумму.

Тогда пострадавшая в судебном порядке потребовала взыскать ей ущерб и компенсацию морального вреда в общем размере 1,15 млн руб. Советский районный суд г. Махачкалы республики Дагестан назначил экспертизу, чтобы точно определить причины повреждений у жилья истца (дело № 2-4206/2016 ~ М-3561/2016).

Специалисты пришли к выводу, что трещины на доме образовались из-за совокупности причин: 1) длительная эксплуатацию недвижимости (с 1932 года), 2) несоответствие этой постройки требованиям, которые предъявляются к строительству в сейсмических районах, 3) возведение коттеджа на соседнем участке.

Сразу после получения результатов судебной экспертизы заявитель снесла свой дом, опасаясь его обрушения. Кроме того, на судебном заседании другая соседка Идимовой подтвердила, что повреждения на жилье истца стали видны после того, как ответчик вырыла котлован.

Опираясь на совокупность перечисленных доказательств, судья Гасанов постановил взыскать с ответчика 1,05 млн руб. убытков и 10 000 руб. в качестве компенсации морального вреда.

Однако Мадигиной удалось оспорить такое решение в апелляционной инстанции.

Верховный суд республики Дагестан отменил акт нижестоящего суда, сославшись на то, что истец не доказал причинно-следственную связь между строительством коттеджа на соседнем участке и появлением повреждений на своем доме (дело № 33-2037/2017).

Апелляция подчеркнула, что по результатам судебной экспертизы одной из причин образовавшихся трещин может служить «несоответствие этой постройки требованиям, которые предъявляются к строительству в сейсмических районах».

Кроме того, республиканский ВС заметил, что проведенное исследование посчитало цифру ущерба исходя из стоимости новых стройматериалов, когда определяло обоснованность заявленной суммы убытков. Значит, истец из-за решения первой инстанции неосновательно обогатился, заключил суд. Апелляция дополнительно пояснила, что теперь невозможно установить размер убытков из-за того, что Мадигина снесла свой дом.

ВС указал на ошибки апелляции

Теперь уже истец не согласилась с актом апелляционной инстанции и обжаловала его в Верховный суд РФ. ВС разъяснил, что в подобных делах суд должен установить наличие факта причинения вреда, вины ответчика в этом и причинно-следственной связи между действиями причинителя ущерба и возникшими последствиями (дело № 20-КГ17-21).

Однако в рассматриваемом споре апелляция этого не сделала, формально сославшись на несоответствие поврежденного дома требованиям к строительству в сейсмических районах, подчеркнули судьи ВС.

Хотя такое обстоятельство само по себе не свидетельствует об отсутствии вины ответчика в образовании трещин на жилье истца, добавила Судебная коллегия по гражданским делам ВС.

В этом сюжете

Кроме того, невозможность установить точный размер убытков не является основанием, чтобы отказать истцу в подобных делах, объясняет ВС.

Суду надлежит определить сумму причиненных убытков с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению, разъяснили судьи ВС.

Кассация посчитала неверным и еще один вывод апелляции, которая решила, что нельзя включать в состав убытков истца стоимость новых стройматериалов.

Ссылаясь на перечисленные обстоятельства, «тройка» судей ВС РФ под председательством Вячеслава Горшкова отменила акт апелляции и отправила дело на новое рассмотрение обратно в Верховный суд республики Дагестан (прим. ред. – пока еще не рассмотрено).

Эксперты «Право.ru»: «Обращайтесь к нестандартным экспертизам в таких делах»

В подобных ситуациях пострадавшему следует предпринять все возможные меры, чтобы зафиксировать состояние имущества до его сноса (реконструкции, ремонта), объясняет адвокат Art De Lex Александр Петров. Он говорит, что такие доказательства продемонстрируют суду связь между действиями ответчика и причиненным вредом.

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и партнеры», констатирует, что суды до сих пор нередко отказываются взыскивать убытки с формулировкой «не доказан их размер».

Из-за этого необоснованно распределяется бремя доказывания и именно пострадавшей стороне приходится доказать величину ущерба, говорит эксперт.

Поэтому в таких спорах истцу надо представить как можно больше доказательств самого факта причинения убытков со стороны ответчика, отмечает Александра Воскресенская из КА «Юков и партнёры».

По ее словам, такими аргументами могут служить: экспертные заключения, подтверждающие причинно-следственную связь между совершенным нарушением и возникшими убытками, свидетельские показания, квитанции, чеки, наряд-заказы и другие документы, которые докажут необходимость трат на восстановление поврежденного имущества или покупку нового.

Если результаты экспертизы в таких делах неоднозначны, нужно обдумать варианты для других видов исследований. Можно попробовать провести нестандартные экспертизы. Например, обратиться к биологическому исследованию на предмет сроков жизнедеятельности организмов в трещинах (мох, плесень). Выводы подобной экспертизы могут помочь определить время появления повреждений.

Адвокат Art De Lex Александр Петров

Кроме того, истцу для обоснования размера убытков стоит использовать отчеты об оценке сходной недвижимости (например, аналогичный по параметрам дом в этой же местности), поясняет Петров.

Юрист предупреждает, что при таком варианте заявителю придется доказать сходство объекта оценки и утраченного имущества: «Такими доказательствами послужат документы технической инвентаризации, фотографии и т. д.».

А Литвинов акцентирует внимание на том, как важно правильно сформулировать вопросы, которые суд ставит перед экспертом в подобных делах. Это необходимо, чтобы впоследствии экспертное заключение не содержало двусмысленных или неполных выводов, резюмирует юрист.

* имена и фамилии изменены редакцией

Верховный суд РФ
Гражданский процесс

Право на компенсацию ущерба при ограничении прав собственника земельного участка. Свежий взгляд Конституционного Суда

Земельный кодекс Российской Федерации в пункте 1 статьи 57 предусматривает, что возмещению в полном объеме, включая упущенную выгоду, подлежат убытки, причиненные, в частности, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков (подпункт 4), а также изменением целевого назначения земельного участка на основании ходатайства органа государственной власти или органа местного самоуправления о его переводе из состава земель одной категории в другую без согласования с его правообладателем (подпункт 5). В соответствии с пунктом 5 статьи 57 порядок возмещения таких убытков устанавливается Правительством Российской Федерации.

Являясь собственником земельного участка с установленным на момент его приобретения видом разрешенного использования “для индивидуального жилищного строительства” и попавшего в границы объекта охраны (культурного наследия, ООПТ, водоохранных, санитарный и иных) возникает право на компенсацию владельцу такого земельного участка. О порядке и реализации такого права, подвергнутого анализу Конституционного суда и пойдет речь в настоящей статье.

Конституционный Суд в Постановлении от 5 марта 2020 года по делу о проверке конституционности подпунктов 4 и 5 пункта 1 и пункта 5 статьи 57 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки И.С.

Бутримовой установил, что вследствие принятия указанных постановлений значительно ограничено право собственности на земельные участки в зависимости от их расположения на территории и в охранной зоне объекта культурного наследия, зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зоне охраняемого природного ландшафта.

Далее по тексту основные позиции Постановления КС. В результате, вид разрешенного использования, принадлежащего собственнику земельного участка изменен на “земельные участки (территории) общего пользования”, а его кадастровая стоимость снизилась до 1 рубля.

Посчитав, что этим собственнику земельного участка могли быть причинены убытки, подлежащие взысканию на основании оспариваемых положений, было направлено исковое заявление в Тверской районный суд города Москвы к Министерству финансов Российской Федерации.
По мнению собственника земельного участка, подпункты 4 и 5 пункта 1 и пункт 5 статьи 57 Земельного кодекса Российской Федерации противоречат Конституции Российской Федерации, в частности ее статьям 2, 8, 19, 34, 35, 55 и 56, поскольку по смыслу, придаваемому им правоприменительной практикой, они позволяют ограничивать права собственника земельного участка в результате установления зон охраны объекта культурного наследия без возмещения причиненных этим убытков.
Таким образом, Конституционный Суд Российской Федерации рассмотрел подпункты 4 и 5 пункта 1 и пункт 5 статьи 57 Земельного кодекса Российской Федерации в той мере, в какой в системе действующего правового регулирования на их основании решается вопрос о возмещении убытков в случае ограничения прав собственника земельного участка правомерными действиями органа государственной власти или органа местного самоуправления в связи с установлением зоны охраны объекта культурного наследия.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал в своих решениях (постановления от 16 июля 2008 года № 9-П, от 31 января 2011 года № 1-П, от 31 октября 2019 года № 32-П и др.

), что конституционные гарантии охраны частной собственности законом, выражающие принцип ее неприкосновенности, а также конституционные гарантии судебной защиты распространяются как на сферу гражданско-правовых отношений, так и на отношения государства и личности в публично-правовой сфере.

Право частной собственности не является абсолютным, его ограничения могут вводиться федеральным законом, если они необходимы для защиты конституционно значимых ценностей, в том числе прав и законных интересов других лиц, как это вытекает из положений статьи 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации во взаимосвязи с иными ее нормами, в частности статьями 17 (часть 3) и 19 (части 1 и 2). При этом такие ограничения должны отвечать требованиям справедливости, разумности и соразмерности. Вмешательство государства в отношения собственности не должно быть произвольным и нарушать равновесие между интересами общества и необходимыми условиями защиты основных прав личности, что предполагает разумную соразмерность между используемыми средствами и преследуемой целью, с тем чтобы обеспечивался баланс конституционно признаваемых ценностей и лицо не подвергалось чрезмерному обременению.

Выраженный в статье 35 Конституции Российской Федерации общепризнанный в цивилизованных государствах принцип неприкосновенности собственности, являющийся одним из основополагающих аспектов верховенства права, призван гарантировать неприкосновенность права собственности во всех его составляющих, таких как владение, пользование и распоряжение имуществом, и включает в свое нормативное содержание конституционные гарантии обеспечения собственникам и иным правообладателям возможности свободно использовать принадлежащее им имущество, стабильности отношений собственности, недопустимости произвольного лишения имущества либо несоразмерного ограничения имущественных прав.

Фундаментальные правовые начала собственности и свободы экономической деятельности, как они определены в Конституции Российской Федерации и Гражданском кодексе Российской Федерации, лежат в основе любого законодательного регулирования в сфере отношений собственности, включая определение оснований и порядка возникновения, изменения и прекращения прав владения, пользования и распоряжения имуществом, установление объема их защиты и правомерных ограничений (постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 24 февраля 2004 года № 3-П и от 16 июля 2008 года № 9-П).

Как отметил Конституционный Суд Российской Федерации, специальным случаем ограничения права частной собственности на землю выступает принудительное отчуждение земельного участка для государственных нужд, сопровождаемое равноценной компенсацией потерь, причиненных таким изъятием (определения от 2 октября 2019 года № 2619-О, № 2620-О и др.).

Данное ограничение порождает для лица наиболее существенные последствия, поскольку в результате оно утрачивает всю совокупность правомочий, принадлежащих собственнику, ввиду прекращения его права на изымаемый участок.

В то же время статья 35 (часть 3) Конституции Российской Федерации, закрепляя недопустимость принудительного отчуждения имущества для государственных нужд без предварительного и равноценного возмещения, предполагает – во взаимосвязи с ее статьями 17, 19 (части 1 и 2), 34 и 55 (часть 3) – необходимость предоставления лицу возмещения не только в случае обусловленного государственными нуждами прекращения права частной собственности, но и при таком административно-регулятивном воздействии в публичных интересах со стороны органов власти (в частности, путем принятия подзаконного нормативного акта, ограничившего право собственности по сравнению с тем, как его содержание определено в законе), которое предусматривает умаление содержания права собственности этого лица (в том числе по сравнению с правом собственности на аналогичные объекты, принадлежащие другим лицам, на которых не распространяется действие принятого подзаконного акта), уменьшение стоимости имущества, снижение его потребительских свойств либо усечение допустимых способов его использования.

Тем самым ограничение права частной собственности, осуществленное органами власти как мера сохранения памятников истории и культуры, т.е.

в публичных интересах, и повлекшее утрату, полную или частичную, возможности владеть, пользоваться вещью и распоряжаться правом на нее, требует достижения и поддержания баланса личных и общих интересов при неукоснительном соблюдении конституционно обоснованных принципов справедливости, разумности и соразмерности.

Эффективной гарантией этого выступает установление надлежащих юридических процедур ограничения права собственности, непосредственно обеспечивающих такой баланс.
Земельный кодекс Российской Федерации в порядке реализации конституционных гарантий защиты права собственности закрепляет в качестве одного из принципов земельного законодательства необходимость сочетания интересов общества и законных интересов граждан, когда регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении каждому гарантий на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком (подпункт 11 пункта 1 статьи 1).
Развивая приведенное положение, данный Кодекс в статье 57, также направленной на обеспечение баланса частных и публичных интересов, предусматривает механизм возмещения убытков при ухудшении качества земель, ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, правообладателей расположенных на земельных участках объектов недвижимости.

Статья же 571, введенная в Земельный кодекс Российской Федерации Федеральным законом от 3 августа 2018 года № 342-ФЗ и определяющая особенности возмещения убытков при ограничении прав в связи с установлением, изменением зон с особыми условиями использования территорий, является по своему содержанию частным случаем нормы, закрепленной в статье 57 данного Кодекса, что подтверждается и переходными положениями к этому Федеральному закону: если причиненный вред не был возмещен до указанной в нем даты в рамках статьи 57 Земельного кодекса Российской Федерации в ранее действовавшей редакции, такой вред должен возмещаться в соответствии со статьями 57 и 571 данного Кодекса в редакции этого Федерального закона с учетом особенностей, им предусмотренных. Федеральный законодатель определил в пункте 1 статьи 57 Земельного кодекса Российской Федерации случаи возмещения убытков в полном объеме, включая упущенную выгоду, отнеся к таковым, помимо прочего, ограничение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков (подпункт 4), а также изменение целевого назначения земельного участка на основании ходатайства органа государственной власти или органа местного самоуправления о его переводе из состава земель одной категории в другую без согласования с его правообладателем (подпункт 5).

Положения этой статьи, призваны, как того требует Конституция Российской Федерации, гарантировать соблюдение баланса частных и публичных интересов, в том числе при снижении потребительских свойств земельного участка или его рыночной стоимости по причине ограничения прав собственников.

На Правительство Российской Федерации возложены обязанности по установлению порядка, в котором соответствующее возмещение должно осуществляться.

Правительство Российской Федерации приняло постановление от 7 мая 2003 года № 262 “Об утверждении Правил возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц”.

Вс посчитал, что за причиненный подрядчиками ущерб третьим лицам ответственность несет заказчик

В Определении № 4-КГ20-72-К1 от 9 марта Верховный Суд указал нижестоящим судам, что ответственность за причиненный подрядчиками третьим лицам ущерб несет заказчик работ.

27 марта 2019 г. около ворот гаража квартиры Татьяны Калининой произошел пожар, в результате которого квартире Ирины Николаевой были причинены термические повреждения.

Старший дознаватель отделения надзорной деятельности по г. о. Балашиха управления надзорной деятельности и профилактической работы ГУ МЧС России по Московской области отказал в возбуждении уголовного дела по сообщению о совершении преступления, предусмотренного ст. 168 УК «Уничтожение или повреждение имущества по неосторожности».

По результатам проведенного пожарно-технического обследования специалист пришел к выводу, что очаг пожара находился около наружной поверхности ворот гаража квартиры Татьяны Калининой. Причиной пожара могло послужить воспламенение мусора от тлеющей сигареты.

Ирина Николаева заказала оценку причиненного ущерба, которая составила более 1,1 млн руб., после чего направила Татьяне Калининой досудебную претензию. Женщина посчитала, что нанятые соседкой строители курили возле строительного мусора, который сами же выносили из квартиры Калининой. В удовлетворении претензии женщина отказала.

Ирина Николаева направила в Балашихинский городской суд Московской области иск о возмещении ущерба, причиненного в результате пожара.

Проведенная судебная экспертиза также показала, что, вероятнее всего, загорелся строительный мусор возле квартиры Татьяны Калининой, в который был брошен окурок.

Стоимость восстановительного ремонта судебный эксперт определил чуть менее чем в 1,1 млн руб. Суд посчитал, что ответчик является лицом, ответственным за причиненный ущерб, и удовлетворил иск в части.

Отменяя решение первой инстанции и отказывая в иске, апелляция посчитала, что выводы нижестоящего суда противоречат обстоятельствам дела, поскольку в его материалах отсутствуют доказательства вины Татьяны Калининой в причинении ущерба и причинно-следственной связи между ее действиями (бездействием) и ущербом.

Суд апелляционной инстанции указал, что установленные экспертом причины возникновения пожара сами по себе не могут служить безусловным основанием для возложения на Калинину ответственности.

Установив, что скопление строительного мусора располагалось вне стен жилого помещения ответчика на земельном участке, собственником которого она не является, суд с учетом положений ст.

211 ГК пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований. Суд кассационной инстанции согласился с выводами апелляции.

Ирина Николаева обратилась в Верховный Суд. Изучив материалы дела, ВС сослался на абз. 2 ч. 1 ст. 38 Закона о пожарной безопасности, согласно которому ответственность за нарушение требований пожарной безопасности несут собственники имущества. В соответствии со ст.

210 ГК собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Согласно ст.

1 Закона об отходах производства и потребления под соответствующими отходами понимаются вещества или предметы, которые образованы в процессе производства, выполнения работ, оказания услуг или в процессе потребления, которые удаляются, предназначены для удаления или подлежат удалению в соответствии с данным законом. Ст. 4 указанного закона закреплено, что право собственности на отходы определяется в соответствии с гражданским законодательством.

«По смыслу приведенных норм права, бремя содержания имущества предполагает в том числе принятие разумных мер по предотвращению пожароопасных ситуаций», – подчеркнул ВС. В связи с этим, посчитал Суд, вывод апелляции об отсутствии права собственности Татьяны Калининой на земельный участок применительно к обстоятельствам данного дела не мог быть положен в качестве основания для отказа в иске.

Верховный Суд заметил, что иск обоснован принадлежностью ответчику мусора, возгорание которого послужило причиной возникновения пожара и причинения ущерба квартире истца, а также поведением строителей, производивших ремонт. Суд указал, что в силу п. 2 ст.

1064 ГК лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда.

Читайте также: ФНС не списывает долг

«Из данных правовых норм, подлежащих применению при разрешении настоящего дела, следует, что ответственность собственника за причинение вреда наступает только при наличии в совокупности нескольких условий: факт причинения вреда, противоправность поведения причинителя вреда, вина причинителя вреда, наличие причинно-следственной связи между противоправными действиями и наступившими неблагоприятными последствиями», – указывается в определении.

В соответствии с п. 1 ст. 1068 ГК, добавил Суд, юридическое лицо либо гражданин возмещает вред, причиненный его работником при исполнении трудовых (служебных, должностных) обязанностей. Применительно к правилам, предусмотренным гл.

59 ГК, работниками признаются граждане, выполняющие работу на основании трудового договора (контракта), а также граждане, выполняющие работу по гражданско-правовому договору, если при этом они действовали или должны были действовать по заданию соответствующего юридического лица или гражданина и под его контролем за безопасным ведением работ.

ВС обратил внимание, что, согласно протоколу осмотра места происшествия, в пожарном мусоре были обнаружены многочисленные окурки сигарет. При опросе собственник соседней квартиры В.

пояснил, что на улице перед воротами гаража квартиры Калининой располагалась большая куча строительного мусора, образовавшегося в ходе внутриотделочных работ в ее квартире, возле которой часто курили строители.

Эти же обстоятельства были указаны Ириной Николаевой в исковом заявлении.

«С учетом изложенных выше обстоятельств суду апелляционной инстанции для определения лица, ответственного за причиненный ущерб, необходимо было исследовать вопрос о том, кому принадлежит строительный мусор, послуживший очагом возгорания, о наличии причинно-следственной связи между его действиями (бездействием) по складированию этого мусора и ведению контроля за безопасным ведением ремонтных работ, что судом сделано не было», – подчеркнул Суд. Таким образом, ВС направил дело на новое рассмотрение в апелляцию.

В комментарии «АГ» адвокат АП Саратовской области Михаил Осипов заметил, что исследование вопроса об обстоятельствах причинения имущественного вреда относится к прерогативе суда первой инстанции, в связи с чем корректней было бы направить дело на новое рассмотрение именно в первую инстанцию, где можно было бы исследовать и дать юридическую оценку таким обстоятельствам, как:

кто по гражданско-правовому соглашению между ответчиком и рабочими нес ответственность за пожарную безопасность при перемещении и складировании строительного мусора за пределами частной собственности (квартиры) ответчика;
обязан ли был ответчик осуществлять контроль за действиями рабочих после того, как строительный мусор оказался за пределами его частной собственности (квартиры);
кто из соседей ответчика, их гостей или прохожих имел доступ к строительному мусору, в котором произошло возгорание;
какими доказательствами может быть подтверждена вина ответчика, строителей или иных лиц в появлении тлеющего табачного изделия в том самом строительном мусоре, в котором произошло возгорание.

«Направив дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, Верховный Суд, может быть, имел в виду то, что вторая инстанция “не справилась” с возложенной на нее функцией контроля за законностью принятого судом первой инстанции решения. Так как в самом определении об этом не сказано, нам остается только предполагать, что имел в виду ВС, направляя дело на новое рассмотрение именно в Московский областной суд», – отметил адвокат.

Михаил Осипов рассказал, что аналогичная категория дел была и в его практике. Так, двое рабочих открытым пламенем огня пытались устранить дыру на кровле склада строительных материалов, выполненной из рулонного рубероида. Произошел пожар, склад сгорел.

Виновниками были признаны рабочие, а не их работодатели. Причем вина обоих была подтверждена совокупностью собранных доказательств: объяснениями рабочих, показаниями свидетелей, вещественными доказательствами, видеосъемкой с камеры наружного наблюдения.

«В другом деле в кафе произошло возгорание из-за неисправности вентилятора системы вытяжки, в результате чего сгорела вышерасположенная квартира.

В этом случае виновным был признан арендатор кафе, который непосредственно осуществлял деятельность, и именно на него договором аренды была возложена ответственность за соблюдение правил пожарной безопасности, которые он нарушил», – рассказал адвокат.

Адвокат АП Республики Башкортостан Николай Герасимов назвал определение обоснованным и логичным: апелляционный и кассационный суды исключительно формально подошли к установлению значимых обстоятельств по делу, не дали должной оценки доводам истца и имеющимся в деле доказательствам. При этом, посчитал он, позиция ВС не должна становиться для нижестоящей инстанции при пересмотре дела абсолютной истиной. Все доказательства должны быть оценены с точки зрения их достоверности и достаточности, при необходимости – предприняты меры для сбора новых доказательств.

«По моему мнению, обязательно судом должен быть принят во внимание тот факт, что достоверно не установлено, кем в действительности был брошен окурок, послуживший причиной возгорания. Вероятнее всего, установить его без всяких сомнений и не получится», – указал адвокат.

Николай Герасимов полагает, что в данном случае ответчиком должны быть представлены максимально возможные доказательства того, что им были предприняты все необходимые меры для недопущения сложившейся ситуации, что позволило бы сделать вывод об отсутствии его вины в произошедшем.

«Аналогичная ситуация, например, складывается при рассмотрении дел по искам о возмещении ущерба, причиненного затоплением квартиры.

В качестве ответчика привлекается в большинстве случаев собственник затопившей квартиры, и, если не будет установлено, что вина в произошедшем лежит на другом лице (например, на управляющей компании, не проводившей соответствующий ремонт общедомового имущества), такой иск с большой долей вероятности удовлетворяется», – указал он.

Как получить компенсацию за строительные недостатки с застройщика?

Согласно положениям Закону № 214-ФЗ застройщик обязан обеспечить соответствие по качеству объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В связи с особенностями долевого строительства практически ни один застройщик не передает объект долевого строительства в срок, указанный в договоре долевого участия.

И в связи с тем, что за просрочку передачи объекта ДДУ предусмотрена ответственность в виде неустойки, а предусмотрительный застройщик старается минимизировать свои риски, квартиры зачастую передают с многочисленными строительными недостатками и недоделками.

Чаще всего, исходя из практики, у дольщиков имеются претензии к застройщику в связи с некачественными окнами, неровными стенами.

Бывали в нашей практике ситуации, когда у дольщика в квартире отсутствовала стена по проекту, либо планировка квартиры совершенно отличалась от той, которая была предусмотрена договором. При этом с каждым годом отмечается рост количества претензий дольщиков к застройщику в связи с некачественным строительством.

Права дольщика

Если застройщик построил объект недвижимости с отступлениями от строительных норм или условий ДДУ, дольщик по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

безвозмездного устранения недостатков в разумный срок
соразмерного уменьшения цены договора (взыскивается стоимость устранения выявленных недостатков согласно заключению специалиста)
возмещения своих расходов на устранение недостатков (взыскиваются фактически понесенные расходы по оплате работ и строительных материалов)
расторжения договора (при существенном нарушении)

На практике максимально действенный способ защиты дольщика в подобных случаях — уменьшение цены ДДУ и взыскание с застройщика стоимости строительно-восстановительных работ и материалов согласно сметному расчету (заключению специалиста).

Размер компенсации за строительные недостатки

Прежде всего необходимо отметить, что в зависимости от наличия в квартире отделки, а также типа отделки (черновая, предчистовая (white box) либо чистовая отделка) квартиры требования к качеству передаваемой квартиры будут разные. При чистовой отделке, как правило, стоимость выявленных недостатков существенна, так как объем того, что застройщик должен сделать, значительно больше, чем в других вариантах.

Определить стоимость устранения строительного недостатка может только специалист. При расчете стоимости устранения учитывается: а) стоимость необходимых материалов; б) стоимость демонтажа (если требуется) и в) стоимость восстановительных работ.

Часто «несущественные» с точки зрения дольщика недостатки являются «дорогостоящими» с точки зрения специалиста.

Например, небольшие дефекты покрытия пола, отклонения могут быть незаметны глазу, но фактически являются отступлением от строительных норм, а рыночная стоимость устранения такого дефекта значительна, так как требует демонтажа.

Если дольщик при обнаружении недостатков выбирает второй способ защиты — требование об уменьшении цены ДДУ, то размер компенсации рассчитывается исходя из заключения эксперта: эксперт выявляет дефекты и составляет смету с рыночной стоимостью работ и материалов, необходимых для устранения недостатков. То есть в этом случае дольщик взыскивает деньги, которые еще не потратил. На расчет компенсации экспертом, помимо объема и вида дефектов, влияет также применяемая им стоимость работ и материалов при расчете (цены на одни и те же работы, материалы могут быть различными, поэтому рыночная цена в экспертном заключении может варьироваться, цена также может меняться с течением времени). Если в ходе рассмотрения дела была назначена судебная экспертиза, при определении размера компенсации суд, как правило, ориентируется на выводы судебного эксперта.

Если дольщик самостоятельно устраняет строительные дефекты и требует от застройщика компенсации расходов на устранение (третий способ защиты), то размер компенсации определяется исходя из фактических затрат. Вместе с тем, данный вариант действий имеет на практике некоторые минусы.

Во-первых, для возмещения расходов должны быть подтверждающие документы, которые часто отсутствуют или являются ненадлежащими при обращении к частным мастерам и покупке материалов на строительном рынке.

Во-вторых, дефекты до их устранения необходимо зафиксировать, то есть также потребуется заключение специалиста с описанием выявленных нарушений, а также со сметой необходимых работ и материалов для устранения (выполняемые по договору работы и закупаемые материалы должны соответствовать смете).

Иначе будет сложно доказать суду, что дефекты до ремонта имели место и строительные материалы приобретались для их устранения.

Пошаговая инструкция «Как получить компенсацию за строительные недостатки с застройщика?»

Шаг 1. Закажите заключение специалиста (строительного эксперта) с оценкой стоимости устранения допущенных недостатков качества

Обратитесь к независимому строительному эксперту для проведения строительно-технического исследования и согласуйте с экспертом день проведения строительно-технического исследования квартиры (иного объекта недвижимости).

Не позднее чем за 3 рабочих дня (если застройщик зарегистрирован в том же регионе, где находится объект недвижимости) или за 5 рабочих дней (если объект и застройщик находятся в разных регионах) до проведения исследования квартиры (иного объекта недвижимости) уведомьте Застройщика по юридическому адресу о дате и времени осмотра квартиры (иного объекта недвижимости) специалист.

Рекомендуем направлять уведомление застройщику телеграммой. Перед направлением телеграммы уточните актуальный адреса застройщика в ЕГРЮЛ (на сайте ФНС России).

По результатам строительно-технического исследования эксперт подготовит заключение с указанием причин возникновения недостатков, стоимости восстановительного ремонта (к заключению прикладывается смета со стоимостью материалов и восстановительных работ).

Шаг 2. Направьте застройщику претензию с приложением копии заключения

В претензии укажите ваши требования к застройщику. Если в вашем ДДУ не предусмотрен иной порядок, то вы можете обратиться к застройщику сразу с требованием об уменьшении цены договора.

В некоторых ДДУ предусматривается, что дольщик при обнаружении недостатков вправе обратиться к застройщику с требованием об устранении недостатков и только при неисполнении данного требования обратиться с требованием об уменьшении цены.

Если ваш ДДУ содержит такие условия, то необходимо отправить сначала требование об устранении строительных недостатков в срок, указанный в ДДУ, а затем, если застройщик не устранит недостатки в срок, направить претензию с требованием уменьшить цену ДДУ.

Претензия направляется заказным письмом с описью вложения. Укажите в претензии разумный срок для исполнения требования (исходя из практики, разумным сроком для выплаты компенсации является 10 дней с даты получения претензии).

Шаг 3. Обратитесь в суд с иском о взыскании компенсации строительных недостатков с застройщика

Если застройщик не исполнит требование добровольно, то подайте иск в суд.
До подачи иска в суд в связи с обнаружением строительных недостатков дольщику необходимо:
а) определить подведомственность и подсудность дела

Физические лица, которые приобрели объект недвижимости для личных целей, должны обратиться в суд общей юрисдикции: к мировому судье (если цена иска менее 100 тыс.

руб) или в районный суд (в иных случаях).

При этом у дольщиков есть право выбора подсудности: дольщик может подать иск в соответствующий суд по месту нахождения застройщика, либо по месту жительства дольщика (по адресу постоянной либо временной регистрации), либо по месту заключения ДДУ, либо по месту исполнения ДДУ (то есть по адресу объекта долевого строительства). Перед выбором суда нужно изучить практику возможных судов исходя из территориальной подсудности, так как правильный выбор подсудности — залог успешного завершения дела, взыскания максимальной суммы неустойки и штрафа, так как суды могут снижать проценты и штраф в соответствии со ст. 333 ГК РФ.

Юридические лица, индивидуальные предприниматели по спорам о качестве строительства объекта долевого строительства должны обратиться в арбитражный суд по месту нахождения застройщика или в соответствии с договорной подсудностью, если в ДДУ она предусмотрена.
б) определить цену иска и размер госпошлины, подлежащей уплате

Что можно взыскать с застройщика при уменьшении цены ДДУ в связи с обнаружением строительных недостатков? Дольщик-физическое лицо при обращении в суд в данном случае может взыскать с застройщика:

компенсацию строительных недостатков (заявляется с соответствии с заключением строительного эксперта, но может быть изменена по результату судебной экспертизы, если она будет назначена судом, как в меньшую, так и в большую сторону);

неустойку за нарушение срока выплаты цены ДДУ (не стоит путать данную неустойку с неустойкой за нарушение срока передачи объекта, это разные неустойки за разные нарушения, в данном случае взыскивается неустойка в соответствии с Законом о защите прав потребителей);

компенсацию морального вреда (заявляется в любом размере, окончательный размер определяет суд);

штраф в соответствии с Законом о защите прав потребителей

Юридические лица и ИП в арбитражном суде не могут заявить требования о компенсации морального вреда, штраф. Кроме того, неустойка в этом случае начисляется в другом порядке (за исключением случаев уступки юридическому лицу, ИП неустойки дольщиком-физическим лицом).

В цену иска (по искам дольщиков-физических лиц) для расчета госпошлины из указанных требований включается только компенсация строительных недостатков и неустойка. Дольщики-физические лица освобождаются от уплаты госпошлины при сумме иска менее 1 млн.

рублей, то есть при расчете пошлины от цены иска более 1 млн. рублей из суммы госпошлины вычитается сумма пошлины, причитающаяся на 1 млн. рублей. Закон предусматривает именно в этой формулировке льготу для потребителей, а не уменьшение только цены иска на 1 млн.

рублей, посчитайте пошлину правильно, так как при правильном расчете сумма пошлины получится меньше.

в) отправьте копию иска застройщику ценным письмом с описью вложения
г) к исковому заявлению надо приложите копии документов, подтверждающих требования: копи ДДУ, документов об оплате по ДДУ, заключения специалиста, подтверждения уведомления застройщика об осмотре квартиры специалистом, а также копии претензии с подтверждением об отправке, квитанции и описи, подтверждающих отправку иска застройщику, иные доказательства по делу.
После подачи иска в суд истцу необходимо принять участие в судебных заседаниях (обычно их 2-3, при назначении судебной экспертизы, вызове судом специалиста для дачи показаний проводятся дополнительные судебные заседания) при рассмотрении дела для того чтобы отстоять свои права, особенно в случае заявления ответчиком возражений по иску.

Важно: При обнаружении недостатков качества выполненных отделочных работ и нарушении срока их выполнения дольщику необходимо опираться на Гражданский кодекс РФ и Закон о защите прав потребителей (если дольщик — физическое лицо), а не на нормы Закона № 214-ФЗ.

Шаг 4. Исполнение решения суда о взыскании компенсации строительных недостатков

Получить положительное решение суда о взыскании денег с застройщика — это полдела, дольщику нужно обеспечить исполнение решения суда и взыскать деньги с застройщика.

Для начала оговоримся, что Решение суда вступает в силу по истечении месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме (полное решение с мотивировочной частью), если никто из сторон не обжаловал решение.

Если решение обжаловано, то постановление суда вступает в силу в день вынесения постановления апелляционной инстанцией, но дольщику для получения исполнительного листа необходимо дождаться возвращения дела в суд первой инстанции.

После вступления в силу решения суда дольщик должен для взыскания денег в принудительном порядке получить в суде исполнительный лист.

Далее дольщик предъявляет исполнительный лист к взысканию в установленном порядке (помимо исполнительного листа необходимо подготовить заявление о взыскании в соответствии с ФЗ об Исполнительном производстве) в банк, в котором открыт расчетный счет застройщика (узнать счета можно, направив запрос в налоговый орган), либо в отдел судебных приставов.

Процесс фактического получения денег с застройщика является длительным, зачастую творческим, а иногда напоминает оперативно-розыскную деятельность по поиску счетов, имущества застройщика, в редких случаях деньги поступают дольщику сразу после подачи исполнительного листа в банк, указанный в реквизитах застройщика в ДДУ.

При недостаточности денег у застройщика, но наличии какого-либо имущества (недвижимости, транспорта, дебиторской задолженности и т.д.) дольщику придется взаимодействовать с отделом судебных приставов, который, к сожалению, по практике работает неэффективно и неоперативно, обжаловать бездействие пристава в вышестоящий орган и суд.

Кроме того, у дольщика, которому застройщик не выплатил компенсацию стоимости строительных недостатков объекта долевого строительства (если сумма компенсации более 300 000 рублей и просрочка более 3 месяцев), есть право обратиться в суд с заявлением о признании застройщика банкротом. Зачастую такое обращение является эффективным с точки зрения побуждения застройщика к выплате денег. Но дольщику нужно знать нюансы подготовки, подачи заявления о признании банкротом в суд, а также самой процедуры банкротства.

В целом процедура взыскания с застройщика компенсации строительных недостатков квартиры в судебном порядке занимает в среднем 4-5 месяцев с учетом досудебного урегулирования при наличии у застройщика денежных средств на счетах (если дело рассматривается только в суде первой инстанции и не проводится судебная экспертиза).

Если дольщик или застройщик обжалуют решение суда о взыскании, то дополнительно к данному сроку нужно прибавить 2-3 месяца (в среднем, но бывает и больше). Кроме того, судебная экспертиза увеличивает срок рассмотрения дела на несколько месяцев (судебная экспертиза назначается по ходатайству застройщика или по инициативе суда).

Также если застройщик испытывает финансовые трудности, то процесс поиска денежных средств для взыскания тоже может занять длительное время.

Таким образом, срок взыскания компенсации строительных недостатков с застройщика зависит от разных обстоятельств: срока рассмотрения судебного дела, сроков изготовления судом судебных актов, исполнительного листа, срока поиска денежных средств у застройщика.

Важно: В связи с тем, что в судебном процессе может быть назначена судебная экспертиза (по инициативе суда или по ходатайству ответчика), до окончания судебного процесса рекомендуем воздержаться от проведения существенного ремонта в объекте недвижимости. При этом, если квартира с чистовой отделкой, то дольщик может размещать мебель и проживать в ней, судебный процесс по взысканию компенсации за некачественную отделку этому не препятствует.

Юридическая фирма “Двитекс” накопила значительную судебную практику по спорам с застройщиком о качестве строительства.

С некоторыми решениями судов по нашим делам можно ознакомиться в разделе “Выигранные дела” (в каждом деле вы найдете подробное описание дела: застройщик, жилой комплекс, суд, судья, № дела, заявленная сумма компенсации и взысканная сумма, взысканная сумма неустойки и штрафа).

Нет времени самостоятельно заниматься взысканием с застройщика компенсации строительных недостатков? Закажите комплексные услуги юриста и строительного эксперта с оплатой по результату.

Работаем за % от поступившей на счет суммы, без предоплаты.

Позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Консультация юриста бесплатная!