Оформление ипотеки при сожительстве

Ипотечное кредитование помогает многим семьям в России решить жилищный вопрос. Однако зачастую некоторым из них, чей семейный очаг потух, приходится думать, как делить квартиру в ипотеке при разводе и кредитные обязательства перед банком.

Супруги имеют равные права на недвижимость и несут одинаковую ответственность по взятому кредиту. Квартира, при покупке ее в период брака, считается совместно нажитым имуществом. В данной ситуации каждый из супругов обязан взять на себя 50% кредитных обязательств и вправе претендовать на половину жилья.

Но даже в этом, казалось бы, простом примере раздел ипотеки при разводе имеет множество нюансов. Распоряжаться имуществом, находящимся в залоге у банка, и делить его не так-то просто, так как все действия должны быть согласованы с кредитной организацией. Отдельно необходимо разобраться с тем, как делится ипотека, если:

• недвижимость приобретена в гражданском браке;
• есть дети;
• был заключен брачный договор.

Квартира приобретена до регистрации в ЗАГСе, кредит выплачен в браке

В судебной практике по бракоразводным процессам множество различных примеров. Из-за различия в мельчайших деталях суд может вынести абсолютно разные решения по аналогичным делам.

Если квартира приобретена заемщиком до свадьбы, а после кредит погашался исключительно из собственных средств, в связи с тем, что жена находилась в декретном отпуске, суд признает за супругой право на половину имущества. С момента регистрации брака деньги, выплачиваемые по ипотеке, считаются общим бюджетом семьи.

Однако на окончательное решение по разделу ипотечной квартиры при разводе влияют:

• наличие общих родных или усыновленных детей;
• уровень доходов супругов;
• позиция кредитной организации;
• обстоятельства места жительства детей после развода.

Если квартира приобретена одним из супругов самостоятельно, а ипотека до вступления в брак полностью погашена, то имущество является личной собственностью и не подлежит разделу.

Муж с женой самостоятельно определяют, как будут строиться имущественные отношения после развода. При возникновении споров семейная пара вправе обратиться к букве закона или к брачному договору, имеющему полноценную юридическую силу.

Как делится ипотека в гражданском браке

Юридически такого определения в России нет. Гражданским браком названы отношения, не зарегистрированные официально, следовательно, не регулируемые законами.

Ипотека в данном случае оформляется на одного из партнеров. Кредитное имущество по умолчанию считается принадлежащим ему, даже если в выплате залога участвовали оба.

Как делится квартира в ипотеке при расторжении гражданского брака:

• Партнер, наравне выплачивающий кредит, но не считающийся собственником, может подать в суд, чтобы претендовать на половину имущества. Подтверждением заявленного права могут стать чеки, переводы, свидетельские показания. Однако на практике добиться этого крайне сложно.
• Наиболее безопасный вариант для обоих – стать созаемщиками. При этом каждый получает право на долю ипотечной квартиры при разводе после полной выплаты кредита.
• Если после оформления ипотеки в гражданском браке супруги решили расписаться, то юристы советуют составить брачный договор, где будут четко прописаны права.

Варианты выплаты ипотеки при разводе

После расторжения брака кредит нужно выплачивать на тех же условиях, поставив банк в известность об изменении ситуации. У бывших супругов есть несколько путей:

• Продолжить выплачивать кредит, договорившись о размере платежей – равном или в соответствии с долей недвижимости. Решение должно быть принято банком. После погашения займа супруги решают, как делится ипотечная квартира: переоформляется на общего ребенка, площадь выкупается одним из супругов или продается третьему лицу, и полученные деньги делятся пополам.
• Один из партнеров может отказаться от доли в пользу другого. Он освобождается от выплат и лишается права собственности. Банк должен согласовать полное переоформление кредита на второго заемщика. Супруг, отказавшийся от своей части, имеет право получить денежную компенсацию, которая определяется индивидуально в зависимости от того, какая доля ипотеки была погашена за счет общего бюджета.
• Досрочно погасить кредит и продать квартиру. С разрешения банка ипотеку при разводе можно переоформить на покупателя. Недостаток данного решения в том, что цена недвижимости с таким обременением будет ниже рыночной. Самый убыточный вариант – доверить продажу объекта кредитной организации, которая, будучи заинтересованной в скорейшем возврате средств, выставит жилье по еще более сниженной цене.

Что прописывается в брачном договоре

Квартира в ипотеке при разводе делится гораздо быстрее и проще, если есть документ, где четко прописаны нюансы процесса. В брачном договоре может быть указано:

• как будут распределяться кредитные обязательства при разводе;
• на какую долю квартиры может рассчитывать каждый из супругов;
• возможность получения компенсации при отказе от доли жилья;
• отказ одного из супругов от права на квартиру с получением компенсации за выплаты по ипотеке, совершенные в браке;
• обязательство совместно погасить ипотечный кредит.

Как делится ипотека при наличии детей

Развод супругов, имеющих несовершеннолетних детей, осуществляется через суд, который так же в данном случае разбирает имущественные вопросы. При разделе недвижимости и обязательств по кредиту должны учитываться интересы ребенка.

С их учетом большая доля в квартире может быть оставлена судом супругу, с которым остаются дети. Если недвижимость приобреталась с использованием материнского капитала, права на нее делятся между всеми членами семьи, включая ребенка.

Родитель, берущий на себя заботу о детях, может претендовать на все доли квартиры, кроме принадлежащей второму супругу.

Порядок раздела квартиры в ипотеке при разводе

• Заключить соглашение, которое устроит обе стороны. Сотрудники банка предложат возможные решения по разделу ипотеки при разводе, которые примет кредитное учреждение.
• После официального расторжения брака сообщить об этом банку и предложить к одобрению соглашение по разделу ипотечной недвижимости.
• Утвердить принятое всеми соглашение у нотариуса.
• Супруги выполняют указанные в соглашении обязательства (выплачивают кредит, выставляют недвижимость на продажу).

Важно прийти к соглашению, не прерывая выплат. Иначе через 3-6 месяцев задержки платежей по кредиту банк может сам начать продажу недвижимости. В этом случае супруги лишатся квартиры и будут вынуждены выплачивать оставшуюся после погашения штрафов и процентов часть ипотеки.

Как безопасно купить квартиру в гражданском браке или оформить ипотеку

Что нужно предусмотреть паре, которая хочет купить жилье, но не планирует пожениться

ИТАР-ТАСС/ Интерпресс/ Петр Ковалев

Ситуации, когда мужчина и женщина предпочитают официально не оформлять свои отношения, однако живут вместе и даже заводят общих детей и приобретают недвижимость, в том числе в ипотеку, — не редкость. Но такой союз юридически отличается от законного брака, и случаи, когда нарушаются права одного из его участников, тоже происходят довольно часто.

Рассказываем, как оформляется такая недвижимость, что нужно предусмотреть паре, чтобы при необходимости без проблем разделить имущество, купленное в незарегистрированном браке.

Что такое гражданский брак

Начнем с того, что никакого гражданского брака не существует, такого понятия нет в российском законодательстве. Браком в России признается только союз, зарегистрированный в государственных органах ЗАГС (Семейный кодекс РФ, ст. 1, п. 2).

Имущество, приобретенное супругами в период брака, является их совместной собственностью (за исключением имущества, полученного одним из супругов в наследство или в дар).

Если брак официально не зарегистрирован, то и совместной собственности у пары быть не может.

«Российское законодательство не приравнивает гражданские отношения между мужчиной и женщиной (то есть сожительство) к брачным отношениям, а потому не распространяет на них нормы о правовой защите супругов, — отмечает руководитель юридической службы компании «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова. — К сожалению, известно немало случаев, когда после прекращения фактических брачных отношений женщина или мужчина остается ни с чем, поскольку все имущество в период сожительства приобреталось на имя второй половины».

Даже если в покупке квартиры финансово участвовали оба гражданских супруга, собственником будет тот, на чье имя она оформлена.

Как доказать участие в покупке

Если при расставании официальный владелец откажется добровольно разделить квартиру с бывшим сожителем, то доказать участие последнего в сделке будет очень сложно.

Такое возможно, если пара позаботилась обо всем заранее и предоставила необходимые доказательства того, что на квартиру потрачены деньги обоих.

Это могут быть, например, расписки официального владельца квартиры о получении определенной суммы денег на покупку жилья от его гражданского супруга или супруги.

Пара может также составить письменное соглашение о покупке недвижимости, подкрепив его подтверждением безналичного перевода денег на конкретные цели. На судебное решение также могут повлиять свидетельские показания, подтверждающие, что пара долго жила вместе, имела общий быт и т. д.

Как правильно оформить жилье в гражданском браке

Самый простой способ защитить свои права, покупая недвижимость в незарегистрированном браке, — оформить ее в общую долевую собственность, то есть выделить доли покупателей. В этом случае никому не придется доказывать свое участие в покупке, поскольку доля каждого сожителя установлена в момент приобретения имущества и внесена в государственный реестр (ЕГРН), отмечает Светлана Краснова.

При заключении такой сделки можно выделить как равные доли, так и неравные — с учетом размера вклада каждого из гражданских супругов.

«Такая покупка недвижимости ничем не отличается от приобретения квартиры физлицами в складчину, — поясняет руководитель компании «ТОП Идея» Олег Ступеньков. — В данном случае при составлении договора нужно будет обозначить доли, которыми будут владеть гражданские супруги, — чаще всего это 50 на 50, но могут быть и другие договоренности, например 30 на 70».

Оформляя долевую собственность, покупатели должны помнить, что каждый из них имеет право продать, завещать, подарить свою долю кому захочет, но преимущественное право покупки остается за вторым совладельцем.

Ипотека в гражданском браке

Раньше банки отказывали в кредитах парам, официально не зарегистрировавшим брак. Теперь они смягчили требования, и гражданские супруги могут вместе взять ипотеку.

«В данном случае, если сделка ипотечная, двое физлиц просто выступают в ней созаемщиками, а после закрытия кредита и снятия обременения оформляют собственность в заранее определенных долях, — пояснила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. — Плюс такой сделки в том, что банк учитывает доходы обоих физлиц, соответственно, можно рассчитывать на более существенный кредит».

Ипотека — это простой и надежный способ покупки жилья в гражданском браке, чтобы права всех сторон были защищены — оба созаемщика имеют право на долю, добавляет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Доля каждого будет являться залоговым обеспечением по кредиту.

Проблемы могут возникнуть, если один из созаемщиков вдруг перестанет платить. Например, партнеры договорились, что ежемесячный платеж делят пополам, поэтому и доли в квартире у них 50 на 50. Но, скажем, через один-два года решили расстаться, и один из них перестал вкладываться в ставшую ненужной ипотеку.

«Если бы такая ситуация произошла между официальными супругами, не заключившими брачный контракт, и дело дошло до развода и раздела имущества, квартира была бы признана совместно нажитым имуществом и поделена поровну, — рассказала Ирина Доброхотова.

 — В случае когда созаемщики по закону не родственники, тот, кто исправно платит по кредиту, может договориться с банком, чтобы составить к ипотечному договору дополнительное соглашение и перерегистрировать ипотечный договор на себя — соответственно, и квартиру полностью оформить в дальнейшем на себя.

В этом случае денежный вклад первого созаемщика будет нивелирован, и он останется ни с чем».

Если сначала купили жилье, а потом поженились

Известно множество случаев, когда квартира была куплена еще в незарегистрированном браке, потом пара женилась, а через несколько лет после развода один из супругов оказывался ни с чем. А все потому, что супруги не оформляли жилье в долевую собственность и забыли, что квартира, купленная до брака, не считается общей долевой собственностью и не подлежит разделу.

Поэтому и здесь стоит подготовиться к возможному разделу имущества заранее. Во-первых, как уже было сказано выше, можно сразу выделить доли каждого супруга. Во-вторых, когда пара наконец решит официально зарегистрировать брак, она может заключить брачный контракт, указав в нем, что это имущество нажито совместно и подлежит разделу как приобретенное в браке, то есть по Семейному кодексу.

Но все-таки, как говорят риелторы, самый надежный вариант страховки — это покупка недвижимости в официальном браке.

Покупка квартиры в гражданском браке в ипотеку: как себя обезопасить

Официального понятия гражданского брака нет ни в одном нормативно-правовом акте, и по закону пара считается просто сожителями. Сейчас сожительство распространено по всему миру – люди считают, что для отношений неважен штамп в паспорте, но забывают, что они не имеют правовых последствий. Именно поэтому оформление ипотеки в гражданском браке долгое время вызывало массу вопросов, но ввиду того, что юридически люди приходятся друг другу никем, здесь возможно два варианта – получение жилищного кредита одним человеком либо привлечение второй половины в качестве созаемщика.

Можно ли взять ипотеку в гражданском браке?

Изначально люди неправильно трактуют понятие «гражданский брак», считая, что здесь подразумевается совместное проживание без регистрации отношений в ЗАГСе. Точно так же считали и жители Российской империи, но сейчас под таким браком следует понимать супружество, зарегистрированное в соответствующем органе, и это отражается в ряде источников, в т.ч. и законодательных.

Говоря про привычное для многих понимание гражданского брака следует отметить, что фактически при совместном проживании люди друг другу по закону никем не приходятся, поэтому с юридической точки зрения у них нет обязательств. Отсюда возникает закономерный вопрос: возможна ли ипотека в гражданском браке?

Ответ на этот вопрос положительный, но при соблюдении нескольких условий:

• Жилищный заем оформляет на себя один из «супругов», второй же в сделке не участвует. Как правило, долговые обязательства берут люди с наибольшим заработком. Вторая половина при этом претендовать на имущество не сможет, т.к. по закону оно не является совместно нажитым – нет штампа в паспорте.
• Супруги являются созаемщиками. В этом случае при рассмотрении заявки учитывается совокупный доход, а недвижимость оформляется в долевую собственность. В случае расставания каждый из созаемщиков сможет проживать в жилье или продать свою долю, но с учетом того, что другой владелец считается первоочередным покупателем, и перед продажей его обязательно нужно об этом уведомить.

Некоторые банки допускают покупку квартиры в гражданском браке в ипотеку, вводя соответствующие программы, созданные специально для тех, кто не зарегистрировал отношения. Ключевой особенностью займа здесь является обязательное предоставление созаемщика – им может выступать второй супруг.

Законодательство

Все аспекты ипотечного кредитования регулируются ФЗ от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке»:

ст. 9В ипотечном договоре указывается предмет сделки и остальные обстоятельства, имеющие к ней отношение, в т.ч. и наличие созаемщика (если есть)

ст. 7	Если приобретается жилье, находящееся в общей собственности, требуется письменное согласие от каждого владельца
ст. 11	Договор об ипотеке подлежит государственной регистрации в ЕГРН как наложение обременения. Оно снимается только после полного погашения долга
ст. 29	Заемщик вправе использовать приобретенную недвижимость для получения выгоды. Договор, ограничивающий такую возможность, считается ничтожным
ст. 37	Продажа, дарение или обмен ипотечной квартиры возможны только с согласия кредитора
ст. 50	Если заемщик нарушает условия договора или нормы ГК РФ, залогодержатель (банк) вправе требовать досрочного погашения долга, а при наличии большой просрочки по платежам – взыскания всех сумм в судебном порядке

Таким образом, для совместно проживающих граждан действуют те же самые нормы, что и для остальных людей. Речи о разделе ипотечного имущества в данном случае быть не может ввиду отсутствия официальной регистрации отношений.

Преимущества и недостатки

Если банк предлагает программу ипотечного кредитования специально для проживающих в гражданском браке, это подразумевает привлечение второй половины как созаемщика. Данный метод жилищного кредитования обладает несколькими минусами:

• Если люди решают расстаться, могут возникнуть проблемы при разделе имущества и погашению кредита. В браке же долговые обязательства и недвижимость всегда делятся пополам вне зависимости от того, кто из супругов и сколько денег в нее вложил.
• Государственные программы ипотечного кредитования предусмотрены только для законных супругов. При проживании в гражданском браке воспользоваться ими нельзя. Исключение – «Молодая семья», где подать заявку на участие может один из родителей в возрасте до 35 лет, если он воспитывает ребенка в одиночку.
• Если у второго супруга есть действующие кредиты или испорчена кредитная история, банк может отказать в его привлечении как созаемщика. При недостатке заработка у основного заемщика в кредитовании и вовсе будет отказано.

По сути, ипотечное кредитование в зарегистрированном браке и сожительстве отличается только тем, что официальные супруги однозначно становятся созаемщиками, в то время как у гражданских есть право выбора – оформить жилищный заем только на одного или нести долговые обязательства вместе.

Как оформить ипотеку в гражданском браке

Находясь в гражданском браке, супруги могут использовать любой из вариантов оформления:

• Взять ипотеку только на одного человека. Доходы второго здесь учитываться не будут. Также у него не возникнут долговые обязательства перед банком, но и претендовать на недвижимость в случае расставания он не сможет.
• Стать созаемщиками. Права и обязанности в данном случае делятся поровну.

Важно! Перед тем, как купить квартиру в гражданском браке, рекомендуется взвесить все «за» и «против», особенно если заемщик только один, но фактически деньги в жилье вкладывает и второй человек.

Отношения нередко имеют свойство заканчиваться, и тогда тот, кто тоже участвовал в погашении долга, но по документам созаемщиком не является, останется и без вложенных денег и без жилья.

Доказать траты можно в судебном порядке, но это потребует много времени, сил и вложений.

Если ипотека оформляется только на одного из гражданских супругов

Этот вариант можно назвать оптимальным лишь тогда, когда финансовые обязательства планирует выполнять только один человек, и он имеет достаточный уровень дохода для одобрения заявки банком. Для второго супруга способ опасен по вышеуказанной причине, но, если он не собирается участвовать в погашении долга, никаких рисков для него нет.

Оформление ипотеки на обоих людей

Данный способ является наиболее безопасным: супруги выступают созаемщиками, а в случае расставания долги и недвижимость делятся пополам либо в частях, обозначенных в договоре. Здесь важно учитывать следующее:

• Нередко люди берут кредит на двоих, но жилье оформляют только на одного. При распаде отношений в такой ситуации доказать свое право на владение имуществом будет проблематично тому, кто отказался от регистрации себя в качестве одного из собственников.
• При рассмотрении заявки учитывается совокупный доход – это повышает шансы на одобрение требующейся суммы.

Преимущества оформления ипотечной квартиры в долевую собственность

С законодательной точки зрения приобретение недвижимости в общую собственность является самым оптимальным и благонадежным по нескольким причинам:

• Оба супруга несут равную ответственность перед банком. Но здесь важно учитывать, что, если один из них перестанет платить по кредиту, погашать полную сумму обязательных платежей придется второму.
• При расставании оба смогут пользоваться приобретенным жильем на равных правах, если в договоре не указано иное.

Если пара распадается, она сможет продать квартиру с согласия кредитора и разделить вырученную сумму и кредитные обязательства, а также уточнить сумму расходов на погашение долга, выплаченную каждым из них.

Порядок получения

Чтобы купить квартиру, важно учитывать не только нюансы оформления ипотеки в гражданском браке, но и порядок действий – это позволит приобрести недвижимость на максимально выгодных условиях:

1. Изучить ипотечный рынок и выбрать наиболее подходящую программу. Сейчас банки предлагают разные варианты жилищного кредитования, и здесь следует обратить внимание на процентные ставки.
2. Подать заявку на подходящую программу. Это можно сделать лично в банке, либо с помощью онлайн-сервиса. В анкете отражается информация о заемщике: Ф.И.О., желаемая сумма, размер совокупного дохода, срок кредитования, стаж работы.
3. Предоставить требующиеся документы после предварительного одобрения. Сюда входит паспорт, справка о доходах, копия трудовой книжки, копия свидетельства о собственности на приобретаемую недвижимость, предварительный договор купли-продажи, акт об оценочной стоимости.

В заключение производится оформление ипотечного договора.

Условия ипотечного кредитования в разных банках

На данный момент покупка квартиры в гражданском браке в ипотеку возможна в огромном количестве банков, поэтому перед заключением сделки важно тщательно изучить их условия – это позволит избежать кредитной кабалы и минимизировать затраты на погашение обязательных платежей.

Сбербанк

Находясь в гражданском браке, можно взять в ипотеку готовое жилье по следующим условиям в Сбербанке:

Процентная ставка От 8,6%

Сумма	До 30 000 000 руб.
Максимальный срок	До 30 лет
Первоначальный взнос	От 15%

Если один из родителей считается одиночкой и воспитывает ребенка, предусматривается снижение процентной ставки на 0,5% при условии, что заемщику не более 35 лет.

ВТБ24

ВТБ24 считается вторым по популярности банком, и своим заемщикам он предлагает ипотечное кредитование при покупке недвижимости в новостройке по следующим условиям:

Максимальная суммаДо 60 000 000 руб.

Срок	До 30 лет
Процентная ставка	От 9,1%
Размер первоначального взноса	От 10%

Здесь предусматривается возможность привлечения до 4-х созаемщиков.

Другие банки

Многие граждане предпочитают оформлять ипотеку и в других банках, будучи в гражданском браке, т.к. их условия позволяют сделать это без проблем:

Наименование Процентная ставкаМаксимальный срокСумма Первоначальный взнос

Газпромбанк	От 9%	До 30 лет	До 54 500 000	10% от суммы
Россельхозбанк	От 8,85%	До 20 000 000	15%
Альфа Банк (готовое жилье)	От 9,29%	До 50 000 000	От 15%

Как предотвратить риски

Чтобы не остаться у разбитого корыта в случае расставания и разделить все справедливо, следует обратить внимание на способы предотвращения рисков:

• Оформить договор займа перед заключением кредитного соглашения. В нем необходимо указать, кто и в каком размере вносит первоначальный взнос.
• Если заемщик только один, но фактически и вторая половина вкладывает деньги, рекомендуется сохранять чеки по всем операциям о переводах от одного лица другому.
• Оформлять квартиру в общую собственность с указанием долей для каждой из сторон.

Самый оптимальный вариант – это регистрация брака в ЗАГСе, ведь в этом случае участники сделки не только получают юридическую защиту, но и могут использовать госпрограммы, рассчитанные на молодые семьи.

Как делится ипотечная квартира после расставания

Если пара решила расстаться, здесь возможно несколько вариантов развития событий:

• Квартира достается заемщику полностью. Даже если второй человек тоже вкладывал финансы в погашение кредита, при неучастии в сделке ему придется доказывать свое право на жилье через суд.
• Стороны мирно договариваются о разделе имущества.

Если привлекался созаемщик из пары, квартира будет разделена в равных частях или в долях, указанных в договоре.

Если брак будет заключен

Когда оформляется ипотека и впоследствии регистрируется брак, купленное имущество не может считаться совместно нажитой собственностью, т.к. оно было приобретено до похода в ЗАГС. При желании стороны могут заключить брачный договор и обозначить в нем все нюансы раздела недвижимости в случае развода.

Ипотека в гражданском браке и материнский капитал

Законодательством допускается погашение ипотеки владельцем сертификата, если кредит был оформлен на него и он не находится в зарегистрированном браке. Например, когда сертификат получен женщиной, при совместном проживании с мужчиной она не может погасить его долги государственными средствами – для этого требуется регистрация отношений.

То же самое касается и разведенных супругов: если жилищный кредит был получен одним из них после расторжения брака, бывшая жена не сможет воспользоваться сертификатом, даже если он был получен еще будучи семьей. Исключение – оформленная ипотека в браке — здесь пара после развода может погасить общий долг материнским капиталом.

(4

Любовь с ограничениями: что делать с ипотекой в гражданском браке. Рекомендации юриста

Ипотека – один из самых распространенных способов приобретения недвижимости на сегодняшний день. Срок действия договора ипотечного кредитования, как правило, составляет от 10 до 30 лет – ничего удивительного, что за этот срок у многих людей жизненные обстоятельства меняются, в частности это касается семейного положения.

Гражданский брак – это не брак

Сразу определимся со значением понятия «гражданский брак». Он не является браком в правовом смысле этого слова, точнее, не порождает прав и обязанностей в рамках семейного законодательства.

Споры между парами, не оформившими брак в ЗАГСе, регулируются гражданским законодательством.

При этом, перечисленные виды законодательства – семейное и гражданское, в части раздела имущества имеют существенное отличие, которое напрямую касается и ипотечного жилья.

• Квартира в ипотеку — как делится?
• Квартира, приобретенная в ипотеку, вне зависимости от полного или частичного погашения кредита, всегда делится одинаково:
• — если жилье приобретается единолично покупателем, который в официальном браке не находится, то оно будет его единоличной собственностью;
• — если квартира оплачивается в браке, то независимо от того, на кого она оформлена и кто гасит платежи по займу, помещение считается совместной собственностью супругов, и в случае развода делится между ними поровну.

Исключением будет являться регистрация ипотечного жилья на супругов в долевую собственность, если они распределят доли не поровну, а в любом ином порядке, например, 20% на 80%. В таком случае доля каждого из них при расторжении брака изменяться не может и станет соответствовать установленной ими части.

Если рассматривать правила деления ипотечного жилья между лицами, состоящими в гражданском браке, то они несколько отличаются. При этом, отличие заключается лишь в оформлении квартиры исключительно на одного из гражданских супругов.

Второй в таком случае претендовать на жилье не может.

Однако, если гражданские супруги сразу подпишут договор и зарегистрируют право собственности в определенных долях, то такие доли им и будут принадлежать без какого-либо перераспределения.

Кроме того, следует знать и помнить отличительный механизм раздела ипотечного жилья. Заключается он в том, что никакого значения не имеет, кто оплачивает кредит. Значение имеет только то, на кого и в какой доле квартира оформлена.

Если жилье оформлено на одного гражданского супруга, а заем погашает другой, то второй не вправе претендовать на квартиру — только на возмещение потраченных средств.

Именно по этой причине гражданским супругам стоит позаботиться о своих жилищных правах при возникновении ипотечных отношений, и заключать договор купли-продажи, не забывая о том, что собственником будет являться лишь тот, кто числится в договоре и на кого зарегистрировано право в Росреестре.

В моей практике был случай, когда квартира была оформлена на одного из гражданских супругов, но выплачивал взносы фактически второй супруг.

Впоследствии суд отказал ему в присуждении доли в квартире, но назначил компенсацию соответственно выплаченным средствам.

Но в той ситуации это было очень легко сделать – деньги поступали с его банковского счета, поэтому было легко доказать систематические платежи и их общий размер.

Более того, оплата ипотечного кредита не увеличивает долю в квартире, поэтому не стоит, заблуждаясь, обращаться в суд с иском об увеличении части жилого помещения, обосновывая свои требования преимущественной оплатой кредитного договора.

Как защитить свои права

Итак, если в гражданском браке имеется намерение приобрести в ипотеку квартиру, то покупать ее следует обязательно в долевую собственность. Если жилье будет оформлено на одного из гражданских супругов, второй никогда не сможет отсудить себе ни одного метра, вне зависимости от того, вносил он какие-то платежи по погашению кредита, в том числе в полном объеме и единолично, или не вносил.

Как уже было сказано, на отношения гражданских супругов распространяются только нормы гражданского, а не семейного законодательства.

Данные нормы очень строго придерживаются постулата, согласно которому, права на имущество имеет лишь то лицо, которое указано в договоре в качестве покупателя, и который зарегистрировал в Росреестре свое право на недвижимость.

Именно поэтому факт оплаты ипотечного жилья не дает право претендовать на него, если плательщик не является официальным приобретателем, указанным в договоре купли-продажи.

Если гражданские супруги разошлись и между ними возникли конфликтные отношения, не позволяющие возвращать кредит и сохранить жилье, либо возникли другие проблемных обстоятельства, не рекомендую прекращать выплачивать ипотеку, так как это быстро приведет к изъятию жилья по суду с наложением на заемщиков дополнительных расходов по процентам за неуплату долга.

Нет возможности или желания погашать кредит или оставлять в собственность ипотечное жилье? В таком случае его следует срочно продавать, а за счет вырученных от продажи денег выплатить задолженность по кредиту и поделить оставшиеся средства. На такие операции банки соглашаются с большим желанием, так как без суда и исполнительного производства получают всю сумму, выданную по ипотеке.

Однако бывает и такое, что банк отказывает в продаже ипотечной квартире. У меня была пара клиентов, которым банк отказывался одобрить продажу ипотечной квартиры.

Добиться результата удалось только благодаря многочисленным заявлениям, а также документам, которые подтверждали то, что отдельно лица платить ипотеку не смогут, что финансовое положение изменилось.

Банк в итоге пошел навстречу, так как выгоднее получить деньги от продажи квартиры, чем получить очередную просроченную задолженность. В каждом таком случае необходимо доказать, что финансовых возможностей выплачивать ипотеку отдельно у вас нет.

Гражданский брак и ипотека: тонкие нюансы оформления

 Правовой статус так называемого «гражданского» брака сегодня беспокоит очень и очень многих соотечественников.

По данным «Левада-Центра», в 2008 году в российской столице более 20% молодых пар в возрасте от 25 до 29 лет вели совместное хозяйство, не узаконив свои отношения.

И вряд ли эта ситуация в ближайшее время изменится: за последние 20 лет общее число россиян, когда-либо состоявших в браке, снизилось с 65,3% до 57,2%.

По статистике, процент разводов в России составляет около 80%, то есть распадаются 8 браков из 10. Относительно «гражданского брака» такой статистики не ведется, но, учитывая отсутствие официальных взаимных обязанностей, доля расставаний пар будет гораздо выше.

• Но решать жилищный вопрос приходится всем — и тем, кто состоит в «официальном» браке, и «незарегистрированным» сожителям.
• Если на заре ипотеки (федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» был принят еще в 1998 году) представители банков категорически отказывались предоставлять займы гражданам, официально не оформившим отношения в ЗАГСе, то теперь вопросов обычно не возникает.
• Во избежание возможных споров в будущем, советуем оформлять квартиру в собственность каждого из «гражданских» супругов в равных долях (или в иных долях), а также становится созаемщиками по ипотечному кредиту.
•  Что делать при расставании

 По закону, факт сожительства не порождает юридических последствий. Однако ведение общего хозяйства и совместные расходы (в том числе на ипотеку), по сути, практически идентичны семейным отношениям. Единственное «но»: все расходы каждой из сторон такого «брака» должны быть подтверждены документально.

1. При этом нужно иметь в виду, что Семейный кодекс РФ устанавливает правило, согласно которому совместная собственность супругов возникает только после официальной регистрации брака.
2. В ситуации с сожителями невозможно применить норму о разделе общего имущества супругов, к которому относилось бы жилье, приобретенное одним из них по договору ипотеки.
3. В случае, если при прекращении «гражданских» отношений не удается достичь согласия о добровольном разделе имущества, необходимо обратиться в суд с иском о признании права на долю в праве собственности.
4.  Право на совместно нажитое имущество
5.  Главную сложность при рассмотрении иска об определении доли каждого лица и разделении имущества (в данном случае ― жилья, приобретенного по договору ипотеки), представляет процесс установления конкретных сумм расходов, которые нёс созаемщик по договору ипотеки.
6. В период совместной жизни мужчина и женщина редко задумываются о письменной фиксации денежных сумм, внесенных в оплату обязательств другого сожителя (квартплата, участие в приобретении дорогостоящей техники и автотранспорта, расходы по договору ипотеки и др.)

При судебном рассмотрении такого спора бывший сожитель обязан доказать, что между «гражданскими» супругами в период их совместного проживания имелась прямая договоренность о приобретении недвижимости в общую долевую собственность. В качестве таких доказательств суд обычно принимает документы, подтверждающие вложение личных средств в покупку жилья и их точный размер.

В противном случае недвижимое имущество останется в собственности того из супругов, на чье имя оно оформлено.

Так, кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда (дело № 33-1268/2010) было оставлено в силе судебное решение, согласно которому фактические семейные отношения и ведение общего хозяйства с собственником квартиры не были признаны основанием для возникновения общей собственности на квартиру.

Избежать проблем в будущем можно путем оформления недвижимого имущества в долях на каждого из «гражданских» супругов.

Екатерина Шишкина,  старший юрист юридической фирмы «Авелан»

Какие документы оформить при взятии ипотеки в гражданском браке?

photography33/Depositphotos

Отвечает руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко:

Советую обратиться к юристу и составить договор о том, что гражданский муж передает деньги на первоначальный взнос в размере 70% своей гражданской жене. А также прописать, как дальше будут развиваться события: кто будет выплачивать ипотеку, в какой момент объект недвижимости будет переоформлен на «супруга».

Недвижимость и отношения: что важно знать

Дает ли «гражданский брак» права на недвижимость?

Отвечает управляющий партнер АСБ «Иутин, Белоусова и Партнеры» Иван Иутин:

Самый надежный способ — стать созаемщиком по ипотеке и после ее погашения оформить недвижимость в долевую собственность (размер долей по соглашению). Но тут необходимо иметь в виду, что добавление созаемщика равносильно новой заявке на ипотеку и требует нового одобрения. Соответственно, есть вероятность отказа в предоставлении кредита.

Если банк отказал в добавлении вас как созаемщика, вы можете получить расписку о том, что вы внесли определенную сумму в данную недвижимость. Также возможно оформить договор целевого займа.

Каждый случай передачи денежных средств обязательно оформлять расписками либо в безналичном порядке вносить за «супругу» в счет погашения ипотеки и в счет исполнения целевого займа перед ней. Это касается как первоначального взноса, так и текущих платежей по ипотеке.

В случае возникновения непредвиденных обстоятельств эти документы будут служить доказательством размера вашего вклада в приобретении недвижимости.

После погашения ипотеки собственник недвижимости (ваша супруга) сможет передать вам долю в размере, определенном вашим соглашением. Можно оформить документы, согласно которым «супруга» передает вам долю в недвижимости, а вы прощаете ей права требования по договору займа.

Можно ли сразу разделить на доли ипотечную квартиру?

На какую часть квартиры можно претендовать после расставания?

Отвечает ведущий юрисконсульт юридической службы ИНКОМ-Недвижимость Светлана Болотская:

• Наилучшим вариантом в вашей ситуации будет покупка объекта в общую долевую собственность с распределением между собой долей соответственно вкладу каждого из участников.
• Решение о покупке недвижимости в гражданском браке за счет ипотечных средств банка, да еще на имя только одного из граждан, является рискованным, поскольку при расставании этих граждан собственником объекта недвижимости, купленным в складчину, скорее всего, останется тот, на кого такой объект был оформлен.
• Второй гражданский супруг сможет претендовать только на возврат ему денежных средств, которые он потратил на покупку (при условии документального подтверждения своих затрат).

Для подтверждения факта внесения денежных средств в общую покупку вам можно порекомендовать заключить между собой договор, в котором нужно указать, кто и в каком размере будет вносить личные денежные средства при покупке объекта недвижимого имущества, кто и в каком размере будет выплачивать ипотечный кредит и т. п.

При внесении денежных средств в счет погашения кредита за лицо, заключившее с банком кредитный договор, реальному плательщику следует указывать свои данные (ФИО, адрес регистрации) и ставить свою подпись в платежных документах.

Иначе невозможно будет доказать свою причастность к погашению кредита.

Кроме того, для лиц, проживающих без регистрации брака, не действуют программы с льготами и субсидиями, которые предоставляются семьям с детьми, находящимся в официальном браке.

1. Таким образом, перед принятием решения о совместной покупке объекта недвижимости не в браке нужно оценить свои возможности и спрогнозировать правовые последствия пользования и распоряжения объектом, чтобы не навредить себе в дальнейшем.
2. Отказали в ипотеке: что делать
3. Может ли каждый из супругов получить налоговый вычет?

Отвечает руководитель юридической компании «Владислав Фролов и партнеры» Владислав Фролов:

Гражданский брак — это брак, заключенный в органах ЗАГС в отличие от церковного. В нашей стране признается только брак, который заключен в органах ЗАГС и о котором внесена запись в актовую книгу. К моему сожалению, у вас это не брак, а сожительство, которое не порождает в России никаких правовых последствий.

В случае, если недвижимость будет оформлена на вашу сожительницу и если вы расстанетесь, она будет полновластной собственницей дома в деревне. Отсудить потом что-либо будет трудно; практически невозможно. Очень тяжело будет доказать, что вы все свои деньги от продажи квартиры и дачи внесли в качестве первоначального взноса по ипотеке.

Попробуйте договориться в банке о том, что вас включат в кредитный договор как созаемщика и укажут в договоре купли-продажи, что 70% первоначального взноса от стоимости дома в деревне вносите вы за счет ваших личных средств. Настаивайте, чтобы дом был полностью оформлен на вас, поскольку вы будете выплачивать ипотеку.

Если банк в этом откажет, тогда до подписания договора купли-продажи дома сходите с вашей дамой к нотариусу и заключите соглашение, по которому после выплаты ипотеки она обязуется переоформить дом на вас или, по крайней мере, оформить долевую собственность. Хотя это все достаточно спорные варианты. Лучшим вариантом для вас является сразу оформление дома в долевую собственность.

• Текст подготовила Мария Гуреева
• Не пропустите:
• Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
• 10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье
• Что надо учесть при покупке квартиры с долями?
• Я не я: как переоформить документы на недвижимость после смены фамилии

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.