iStock

«Мы полностью исключаем использование термина «жилье эконом-класса», переходя к определению «стандартного жилья».

В данном сегменте рынка первичной недвижимости за последние годы реализуется довольно много достойных проектов, которые сложно назвать жильем экономического класса.

Требования к строительству стандартного жилья четко прописаны, они позволят поднять качественные характеристики новых квартир и домов на более высокий уровень», — отметил замглавы Минстроя Никита Стасишин.

Минстрой рассчитал цены на жилье в третьем квартале

К стандартному жилью, согласно приказу ведомства, будут относиться индивидуальные жилые дома площадью до 150 кв. м на земельном участке не более 1500 кв. м, блоки площадью до 130 кв.

м в составе жилого дома, квартиры общей площадью не более 100 кв. м.

Квартира должна быть расположена в доме с классом энергетической эффективности В и выше и где обеспечен беспрепятственный доступ инвалидов к общедомовому имуществу.

Между тем, к жилью эконом-класса относились дома и блоки площадью до 200 квадратных метров и высотой не более трех этажей. В квартирах эконом-класса площадь могла варьироваться от 20 до 150 квадратных метров. Однако, как говорилось в пояснительной записке к проекту документа, в последние годы возросла популярность домов до 100 квадратных метров.

Причины этого — низкие затраты на их строительство, быстрота строительства и возможность возведения таких домов на любых типах грунта. Такие дома, как правило, возводятся по типовым проектам, отмечают разработчики документа.

Расположение помещений в них стандартное — жилые комнаты скомпонованы вокруг прихожей, кухня и санузел находятся в функциональной связи с общей комнатой, мансардный или второй этажи занимают спальни. С экономической точки зрения дома такой площади целесообразно блокировать в двухквартирные и четырехквартирные.

«Предлагаемая проектом приказа площадь до 150 квадратных метров позволяет проектировать дома более комфортными и добавить размещение системы подсобных помещений», — отмечалось в пояснительной записке.

Запрет на комиссии при оплате услуг ЖКХ может коснуться не всех граждан

Требования к внутренней отделке жилья эконом-класса установлены не были. Отделка же «стандартного» жилья прописана в приказе достаточно подробно. Здесь должны быть металлическая входная и межкомнатные двери, оконные блоки с подоконниками. Стены, пол и потолок — выровнены.

Стены можно оклеить обоями, потолки — покрасить либо установить на них потолочные конструкции или натяжные системы. Пол — с напольным покрытием. В санузлах необходима гидроизоляция, должны быть установлены сантехника, смесители, осветительные приборы, пол отделан керамической плиткой.

На кухне должна быть мойка с тумбой и кухонная плита.

Какие существует классы новостроек и какой из них выбрать покупателю квартиры

На рынке современного первичного жилья каждый может найти себе подходящий вариант — выбор огромен. Но кроме района, этажа и планировки покупателю нужно еще определиться с классом жилья, от которого напрямую зависит и его цена.

Разбираемся, как научиться их различать, не переплатить лишнего и купить квартиру, которая подходит именно вам.

Какие бывают классы новостроек

Традиционно квартиры на первичном рынке принято разделять на четыре класса: массовое жилье — эконом и комфорт; и жилье повышенной комфортности — бизнес и элит. Чем выше недвижимость по этой «иерархической лестнице», тем, соответственно, дороже.

В первую очередь нужно помнить, что все деления на классы условны — ни в одном правовом документе нет законно утвержденной классификации. Например, две квартиры с аналогичными характеристиками могут по усмотрению застройщика быть классифицированы как «эконом» или как «комфорт», однако во втором случае цена будет выше.

Этими понятиями оперируют застройщики, чтобы среди большого разнообразия недвижимости выделять сегменты, понятные для покупателей. По сути, это как с классами такси — зная, что стоит за названием, клиент может определить, что входит в стоимость услуги. В случае с недвижимостью, покупатель так же должен понимать, чем обоснована стоимость квартиры и что ожидать в итоге.

Выбрать квартиру в новостройке, аккредитованной СберБанком, вы всегда можете на ДомКлик

Новостройки эконом-класса

Эконом-класс, как ясно из названия, самый доступный, распространенный и недорогой класс с минимальными базовыми опциями.

Обычно жилье эконом-класса строится в значительно удаленных от центра спальных районах, не претендующих на географическую, экологическую и инфраструктурную престижность.

Собирают такие дома чаще всего из панелей — самом бюджетном типе строительства. Квартиры небольшие по метражу, начиная от 28 кв. м. В основном это небольшие однушки, двушки и студии с маленькими кухнями и прихожими, типичной планировкой и низкими потолками. Дольщикам жилье сдается с предчистовой или чистовой отделкой самыми недорогими материалами.

Архитектурными изысками такие дома тоже не могут похвастаться — чаще всего это типовые ряды многоэтажек, иногда выделяющиеся необычными цветами.

Дворы в ЖК обустроены согласно своему названию: небольшие детские площадки, газон, скамейки. Об автовладельцах не сильно заботятся, так что дворы вскоре после сдачи дома превращаются в стихийные паркинги.

Новостройки комфорт-класса

Квартиры в домах комфорт-класса в среднем на 30% дороже эконома. Это тоже очень популярный сегмент новостроек — в своем роде «улучшенный эконом», позволяющий за все еще разумные деньги купить жилье с более комфортной линейкой предложений.

Жилье комфорт-класса обычно строится в развитых спальных районах, близких к центру, с приемлемой инфраструктурой и экологией.

Что касается технологий строения, жилье кофморт-класса может быть самым разнообразным — и панельным, и, если повезет, кирпично-монолитным.

Площадь квартир начинается примерно от 34 кв. м, потолки тоже выше, чем в экономе, улучшенные варианты планировок. Большая часть квартир сдается новоселам с чистовой отделкой с ламинатом, обоями под покраску, качественной плиткой в санузлах.

На оригинальную архитектуру дома комфорт-класса не претендуют, но многие застройщики нередко украшают их своими фишками: башенками, остекленными фасадами, часами.

Во дворах ЖК комфорт-класса большие спортивные и детские площадки, нередко дворы закрыты от посторонних. Парковочные места есть, но обычно их не хватает всем автовладельцам.

Новостройки бизнес-класса

Квартиры в новостройках бизнес-класса примерно раза в полтора выше, чем в комфорте. Большая часть таких домов находится в престижных городских районах, на берегах водоемов и на территориях живописных парков.

ЖК бизнес-класса — это своя локальная инфраструктура: на первых этажах располагаются фитнес-центры и салоны красоты, магазины премиум-сегмента, рестораны, кафе.

По типу постройки дома бизнес-класса чаще всего монолитно-кирпичные. Площадь квартир начинается от 40 кв. м. Это жилье с просторными комнатами и кухней, высокими потолками, большими лоджиями или балконами. Распространенные варианты — квартиры со свободными и европланировками. Жильцы въезжают в новое жилье с предчистовой и чистовой отделкой дорогими материалами.

• Архитектура и интерьеры холлов обычно разрабатываются дизайнерскими бюро — они красивые, просторные и нередко оснащены дополнительными удобствами, например, колясочными комнатами.
• Большие дворы, оформленные по стандартам ландшафтного дизайна, закрыты от посторонних и находятся под круглосуточным видеонаблюдением и охраной.
• Для автовладельцев работают подземные и крытые паркинги.

«Границы между сегментами жилья достаточно размыты, поэтому застройщики самостоятельно определяют, к какому типу относится тот или иной объект. Некоторые девелоперы даже выделяют промежуточные сегменты: например, «высокий комфорт» или «бизнес-лайт». 

Компания «КВС» работает в сегментах «бизнес» и «комфорт». Один из главных критериев жилья бизнес-класса — престижная локация.

Как правило, такие объекты располагаются недалеко от центра города, желательно рядом с парками или набережными.

Также покупатели квартир бизнес-класса предпочитают делать ремонт самостоятельно, поэтому мы выполняем только предчистовую отделку. Это позволяет создать необычный дизайнерский интерьер.

Жилье комфорт-класса сочетает в себе доступные цены и высокое качество. Обычно это масштабные проекты в активно развивающихся локациях города и области. В таких объектах всегда есть собственная инфраструктура, которая делает жизнь в новом районе комфортной. Квартиры сдаются с полной чистовой отделкой от застройщика: это очень популярная опция среди покупателей со средним достатком».

Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС»

Новостройки класса элит

Это самый дорогой класс жилья на первичном рынке. Таких домов немного — это эксклюзивные, «штучные» экземпляры, нередко претендующие на звание объекта искусства от современной архитектуры.

Дома класса элит обычно строятся в «золотых треугольниках» — самом-самом центре города, либо подальше, но в исторических местах с прекрасными открыточными видами и безупречной экологией.

Фасады домов отделаны дорогими материалами, в интерьере лифтов и парадных, напоминающих холлы шикарных пятизвездочных отелей — индивидуальные дизайнерские решения, на крышах часто обустраиваются террасы. В подземные паркинги, в которых число машиномест может легко превышать количество квартир в доме, жильцы спускаются на лифтах.

Квартир в таких домах немного, на этаже не больше 2-3. Метраж начинается от 60 «квадратов», потолки — высотой от 3 м. Планировки могут быть самыми разнообразными, изначально предполагаются свободные с отделкой «под ключ»: жильцы уже сами заказывают дизайн, исходя из того, какую «начинку» они хотят: зимний сад, кинотеатр или сауну.

В домах работают автономные системы отопления, электроэнергии и водопровода, включая наличие в каждой квартире многоступенчатой фильтрации воды, климат-контроля.

Жилье экономкласса по программе "Жилье для российской семьи"

• Строительство жилья экономического класса с апреля 2017 года осуществляется в рамках более приоритетного проекта «Ипотека и арендное жилье», чем программа ЖРС, признанная неэффективной в связи с непринятием необходимых мер по ее развитию ответственными органами — Минстроем и АИЖК.
• В рамках государственной программы «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», была разработана подпрограмма «Жилье для российской семьи» (Программа ЖРС).
• Суть ее состоит в том, что государство через органы власти субъектов РФ организует специальный отбор земельных участков, на которых в последующим будут построены многоэтажные или индивидуальные жилые дома экономического класса.
• Застройка будет производиться строительными организациями, прошедшими специальный отбор и соответствующими определенным требованиям.

Такое жилье будет предоставляется категориям граждан, перечень которых определен федеральным законодательством. При этом, органы власти субъектов РФ имеют право ограничить этот перечень или предоставить отдельным категориям лиц преимущественное право на приобретение жилья в рамках программы.

Основные параметры программы «Жилье для российской семьи»

Основными параметрами программы ЖРС являются:

• объем строительства — в рамках Программы будет построено не меньше 25 млн м² жилья экономкласса по всей России;
• сроки проведения — с 2014 года по 2017 год включительно;
• круг участников — в программе могут участвовать граждане, которые относятся к одной из соответствующих категорий лиц, нуждающиеся в улучшении жилищных условий;
• стоимость жилплощади — ее максимальная величина должна составлять 80% от рыночной цены, но не более 35000 рублей за 1 м².

Какие жилые помещения относятся к жилью экономического класса по программе ЖРС

Согласно приказу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 05.05.2014 №223-ПР, к жилью экономического класса относится:

1. Стоящий отдельно жилой дом, высотой не более 3-х этажей, предназначенный для проживания одной семьи.
2. Один блок в составе жилого дома блокированной застройки, не более чем три этажа, предназначенный для проживания одной семьи, с отдельным выходом на территорию общего пользования, расположенный на отдельном земельном участке.
3. Отдельная квартира в многоквартирном доме.

Особенно важно отметить, что вышеперечисленные виды жилых помещений не должны быть признаны аварийными или непригодными к проживанию, подлежащими сносу или реконструкции.

При реализации программы ЖРС важным является создание условий для строительства доступного жилья, которое бы отвечало требованиям экологичности, энергоэффективности, комфортабельности, для чего при строительстве используются экологически чистые строительные технологии и материалы, класс энергосбережения должен быть не ниже «В».

Жилье по программе ЖРС должно быть оснащено инженерным оборудованием, установленными счетчиками учета водо-, тепло-, электро- и газопотребления. Для обеспечения возможности проживания в помещении сразу после его приобретения, в жилье данной категории предусмотрена внутренняя отделка.

1. Подъезды в возводимых жилых домах должны быть устроены и оборудованы таким образом, чтобы люди с ограниченными физическими возможностями не имели препятствий в их использовании и могли вести полноценный образ жизни.
2. При строительстве жилья должна быть развита инфраструктура жилого района, а именно обеспечен доступ к школам, детским садам, учреждениям досуга и спорта, магазинам, рынкам, учреждениям здравоохранения, организована и налажена система транспорта.
3. Для этого, земельные участки, на которых планируется застройка, должны быть расположены в границах муниципального образования (город, сельское или городское поселение) или находиться на доступном расстоянии.

Помимо всех вышеуказанных требований к жилым помещениям, есть оно важное условие и для граждан: право на приобретение жилья экономического класса может быть реализовано гражданином единоразово в отношении одного жилого объекта (Постановление правительства РФ от 05.05.2014 № 404).

Пример

Гражданка Х. обратился в администрацию г. В. о включении ее в список граждан, которые имеют право на получение жилья экономкласса. В заявлении гражданка Х. утверждала, что ею приложены все необходимые документы, в том числе справка о составе семьи, выписка об отсутствии зарегистрированного за ней и ее супругом жилого помещения.

Однако, в ходе рассмотрения ее заявления было установлено, что ранее гражданка Х. состояла в браке с гражданином Л, и под фамилией Л. уже была участником программы и получила жилье. В праве на участие в программе ей было отказано.

Стоимость жилого помещения экономкласса определяется положениями, указанными в постановлении Правительства РФ от 05.05.2014 № 404.

К цене за жилье экономкласса предъявляются следующие требования:

1. Стоимость помещения должна быть, как минимум, на 20% ниже рыночной цены в данном регионе.
2. Максимальная цена 1 м² жилья не должны превышать 35 000 рублей.

• Таким образом, стоимость жилья, предоставляемого в рамках программы ЖРС будет отличаться в зависимости от региона-участника.
• Российским жилищным законодательством определены нормы жилой площади для проживания граждан.
• Для программы ЖРС, законодателем такие нормы установлены отдельно:

1. Площадь земельных участков для индивидуальных жилых домов — не более 1500 м², для частей жилых домов (блокированной застройки) — не более 400 м² на одну часть жилого дома (один блок жилого дома блокированной застройки).
2. Общая площадь индивидуальных домов и домов блокированной застройки — не более 150 м², в таких домах площади жилых помещений: 14 м² — общей жилой комнаты, 10 м²-спальня, 8 м² — кухни. Высота таких помещений (от пола до потолка) не менее 2,7 м.
3. Площади квартир в многоквартирных домах по числу комнат (без учета площади балконов, террас, веранд, лоджий, холодных кладовых и тамбуров) равны (м²):
   • в 1-комнатной квартире — от 28 до 45;
   • в 2-комнатной квартире — от 44 до 60;
   • в 3-комнатной квартире — от 56 до 80;
   • в 4-комнатной квартире — от 70 до 100;
   • в 5-комнатной квартире — от 84 до 116;
   • в 6-комнатной квартире — от 103 до 126.
4. В многоквартирных домах площади комнат должны быть не менее (м²):
   • в квартирах с числом комнат две и более — 16;
   • спальни — 8 (10 — на двух человек);
   • комнаты в однокомнатной квартире — 14;
   • кухни — 6; кухни (кухни-ниши) в однокомнатных квартирах — 5.

Высота жилых помещений (от пола до потолка) не менее 2,7 м.

Кто и где будет строить жилье экономкласса по программе ЖРС

Жилье экономического класса, будет возводиться на территории регионов России — участников программы. На сегодняшний день количество субъектов РФ, являющихся участниками программы ЖРС составляет 70.

1. Земельным участкам, на которых предполагается строительство, должен быть присвоен кадастровый номер, они должны стоять на учете в соответствующих органах государственной власти.
2. Земельный участок не должен быть объектом долевого строительства, не может быть обременен правами третьих лиц, находиться под арестом, также в отношении земельного участка не должно быть ограничений на совершение определенных действий, если земельный участок находится в собственности застройщика.
3. Любой гражданин Российской Федерации бесплатно может получить в органах государственной власти (Федеральная служба кадастра и картографии) на основании запроса необходимую информацию о данном земельном участке, при условии указания кадастрового номера и адреса места нахождения такого объекта.
4. Большое внимание в рамках программы ЖРС уделено организациям — застройщикам. В целях предотвращения возможных незаконных действий в отношении земельных участков и возводимых жилых помещений, застройщики, должны соответствовать ряду требований:

• обладать опытом работы в подобных проектах не менее 2-х лет, при этом такой стаж должен быть документально подтвержден, например, документами о вводе в эксплуатацию объектов строительства;
• иметь самостоятельно полученные разрешения на подготовку и проведение соответствующих строительных работ;
• осуществлять деятельность самостоятельно (не введено управление со стороны и не приостановлена работа в соответствии с нормами КоАП РФ);
• застройщик не должен фигурировать в списках недобросовестных поставщиков;
• финансовая деятельность должна соответствовать установленным законам нормативам устойчивости (Постановление Правительства РФ от 05.05.2014 №404).

Процедура строительства жилья экономкласса сводится к следующему:

1. Органы местной власти объявляют аукцион на заключение договора об освоении территории для строительства жилья экономкласса (или договора о комплексном освоении территории для строительства жилья экономкласса).
2. Организация, которая предложила наиболее выгодный план, в том числе наименьшую стоимость за 1 м² жилья и соответствует вышеуказанным требованиям, становится победителем.

Существенными условиями договора являются:

• место расположения земельного участка, подлежащего застройке;
• объект строительства;
• сроки выполнения работ;
• цена 1 м² будущего жилья.

• Также принимаются во внимание проекты договоров купли-продажи или долевого строительства, которые застройщик обязан заключить с гражданами, имеющими право на жилье экономического класса.
• После ввода в эксплуатацию, соответствующие жилые помещения должны быть переданы гражданам по договору долевого строительства, или не позднее 6 месяцев, проданы по договору купли-продажи, лицам, имеющим право на их приобретение.
• Посредством реализации программы «Жилье для российской семьи» государство оказывает помощь гражданам РФ, нуждающимся в получении доступного жилья экономического класса.
• Тем самым, оно увеличивает объемы строящегося жилья и защищает будущих жильцов от возможных мошеннических действий со стороны застройщиков.

Участие в программе ЖРС при переезде

Мы с мужем стоим в очереди на улучшение жилищных условий по программе «Жилье для российской семьи» в одной области, сейчас планируется переезд на постоянное место жительство в другую область. Скажите, в случае переезда, будет ли сохранено за нами право на приобретение жилья?

Ответ

Нет, такое право может быть реализовано только в том регионе, в котором Ваша семья признана нуждающейся.

Эконом, комфорт, бизнес и премиум: гид по классам жилья

Какие есть классы жилья?

Их примерно 6. Три в массовом сегменте — эконом, комфорт, комфорт+; три — в высокобюджетном: премиум, бизнес, элит. Но некоторые девелоперы вводят свои классы: например, для массового жилья — прагматик или стандарт. А для дорогого — De Luxe, эксклюзив, Sky. 

Кроме того, в Москве, Петербурге и других крупных городах застройщики и риелторы стали избегать маркировки «эконом» даже для недорогих ЖК со скромными характеристиками: не хотят, чтобы возникала ассоциация с морально устаревшим и неудобным жильём.

Чем отличаются классы жилья?   

Законодательно отличия классов жилья в России не закреплены. Даже среди риелторов и профессионалов рынка нет договорённости об их границах.

Единственный документ, более или менее подробно описывающий разные типы жилья, — «Единая классификация многоквартирных жилых новостроек», составленная экспертами Российской гильдии риелторов и Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства. 

Но этот документ не утверждён правительством, официально не принят всеми застройщиками и риелторами, поэтому критерии классов жилья остаются размытыми. И параметры каждого ЖК нужно анализировать отдельно, без привязки к указанному классу.

Что говорят эксперты:

Мария Литинецкая, управляющий партнёр компании «Метриум», участник партнёрской сети CBRE:

 Классификация жилья — это субъективное дело, единой методики, которой придерживаются все игроки рынка, до сих пор не существует. Именно поэтому один и тот же комплекс разные эксперты могут относить как к комфорт-, так и к бизнес-классу.

Кроме того, из-за роста конкуренции границы между классами ЖК стираются, на рынок выходят проекты комфорт-класса с характеристиками сегмента бизнес (панорамные окна, авторское оформление придомовой территории, потолки от 3 метров и пр.

) или жильё бизнес-класса с элементами, типичными для элитного сегмента (натуральные отделочные материалы на фасадах, архитектура от именитых иностранных специалистов, система «умный дом» и пр.). 

Татьяна Тихонова, генеральный директор «РГ-Девелопмент»: 

Сегментация жилой недвижимости очень размыта. На рынке нет утверждённой классификации жилья, как, например, в автомобильной отрасли. Только внимательно изучив проектную декларацию жилого комплекса, можно делать выводы о том, как будет реализован проект в итоге. 

Василий Фетисов, коммерческий директор Московского территориального управления Группы «Эталон»: 

Характеристики объектов одного класса разных застройщиков отличаются даже в условиях одного города, не говоря уже о разных регионах. При выборе недвижимости важнее обращать внимание на реальные параметры и преимущества конкретного объекта.

Зачем тогда нужны классы?

Классы помогают позиционировать жилые комплексы в рекламе, искать свою аудиторию. В 90-е и нулевые в основном говорилось о двух классах — эконом и элит.  Затем шкала классификации расширилась.

Появились маркировки «комфорт» (улучшенный эконом), «бизнес» (более доступный элитный класс), «премиум» (находится между бизнес-классом и элитным) и «De Luxe» (супер-роскошный, ещё более дорогой и эксклюзивный, чем элит).

Что говорят эксперты:

Василий Фетисов, коммерческий директор Московского территориального управления Группы «Эталон»:

Переходные классы используются для характеристики проектов, которые «не дотягивают». Так, жилой комплекс комфорт+ может быть наполнен как проект бизнес-класса, но расположен в не очень хорошей локации, или же это могут быть проекты комфорт-класса с более дорогим инженерным оснащением — общедомовыми системами очистки воды, вентиляции, с концептуальным благоустройством и т. д.

На какие параметры смотреть при выборе квартиры в новостройке

Класс новостройки — всего лишь рекламный маркер. Смотрите на реальные характеристики ЖК, изучайте проектную декларацию, аналитику в медиа, отзывы на форумах. Сравнивайте разные ЖК примерно одной ценовой категории (плюс-минус 300–500 тысяч рублей за квартиру интересующего вас метража). 

• Если выбираете квартиру в новостройке на этапе котлована, лучше съездить на готовые объекты девелопера, посмотреть, как обстоят дела там, и сравнить с тем, что обещал сделать застройщик в рекламе: это неплохо демонстрирует умение доводить начатое до конца.
• Оценивайте класс ЖК по следующим параметрам:
• Расположение и инфраструктура

•  локация: в центре или на окраине? в промзоне или рядом парком? есть ли метро? что с пробками и подъездными путями к ЖК? какая репутация у района в целом?
• инфраструктура рядом: что есть в шаговой доступности? какой рейтинг у ближайших школ и детских садов? есть ли рядом спортивные центры, бассейн, кафе, магазины и всё, что нужно для жизни? 
• вид из окон, значимые места: театры, музеи, концертные залы или знаковые культурные объекты поблизости? вид на реку? на Кремль? Все это может быть дополнительным плюсиком в определении класса.

Внешние характеристики ЖК

• архитектура: авторский или типовой проект? сколько этажей? как плотно стоят дома друг к другу? какая отделка у фасадов? есть ли какие-то «фишки» (патио, террасы, эксплуатируемые крыши)?
• окна и балконы: какой дизайн у балконов и лоджий? или их вообще нет? какие окна — есть ли панорамные и французские или только обычные?
• дворы: закрыт ли въезд для машин? есть ли ландшафтный дизайн, посадки взрослых деревьев, ливневая канализация, дренаж? есть ли зона отдыха, детские и спортивные площадки? место для выгула собак?
• внешний вид общественных зон: как выглядит входная группа — как обычный «советский» подъезд или поинтереснее? реализован ли принцип безбарьерной среды? есть ли удобный холл, консьерж-сервис, ресепшен, колясочные, душ для собак?

Технические характеристики

• высота потолков: до 2,7 м? больше 3,0 м?
• количество квартир: сколько квартир на этаже? сколько квартир в одном корпусе?
• технологии строительства: панель, монолит, кирпич, смешанные?
• планировочные решения: типовые или оригинальные? насколько удобно всё продумано? много ли вариантов планировок? есть ли ванные с окнами? гардеробные? спальни с собственной ванной?
• лифты: сколько? какие?

Характеристики общих зон и самих квартир  

• площадь квартир: этот параметр нужно оценивать в комплексе с другими: например, премиальные студии могут быть по 28–40 кв. м, но за счёт идеальной локации, авторской архитектуры ЖК и инфраструктуры вокруг будут относиться к высокому классу.
• площадь кухни: меньше 9 квадратных метров? больше 25?
• количество санузлов: один? два? три? больше? два для огромной однокомнатной квартиры? или один совмещённый для скромной двушки? 
• внутренняя отделка общественных зон: обычная побелка и покраска? керамогранит? или дизайнерские решения?
• внутренняя отделка квартир: дизайнерская? без отделки? обычная отделка недорогими материалами? white-box?

Инженерные решения и безопасность

• доступ во двор: свободный? по домофону? по смарт-карте?
• видеонаблюдение: есть или нет? во всех общих зонах или только кое-где? 
• коммуникации: стоят ли счётчики отопления? есть ли энергоэффективные решения? какие установлены батареи? есть ли система «умный дом» или её элементы?
• службы: консьерж? охрана? или что-то ещё?  
• сбор мусора: раздельный или нет? как выглядит сама зона приёма ТБО? есть ли мусоропровод? 

Собственная инфраструктура ЖК

• парковки: какое соотношение парковочных мест и квартир? есть ли подземный паркинг? можно спуститься в него прямо на лифте? есть ли парковки для велосипедов?
• кладовки: есть в квартирах? или под них выделено место в ЖК?
• есть ли дополнительные услуги — свой детский сад, фитнес-центр, лобби, коворкинг? 

1. Что говорят эксперты:
2. Василий Фетисов, коммерческий директор Московского территориального управления Группы «Эталон»: 
3. Характеристики, по которым различают классы жилых комплексов, — это локация объектов и их продуктовые свойства: технология строительства, архитектура, благоустройство, эргономичность планировок и метраж квартир в новостройках, высота потолков, дополнительные опции.

Проекты более высокого сегмента отличаются индивидуальной архитектурой и дизайном мест общего пользования, часто — от именитых дизайнеров. Если проект эконом-класса будет скорее всего панельным, то в более высоких классах используется монолитная и кирпичная технологии строительства.

Ольга Семенова-Тян-Шанская, директор по маркетингу сегмента «Жилищное строительство, Россия» концерна ЮИТ:

Цена — скорее, один из маркеров. Определённых денег стоит именно совокупность преимуществ.

Например, проекты жилья комфорт-класса могут очень различаться.

Один комплекс располагается за 2–3 квартала от метро, но имеет комфортную внутреннюю зону с озеленением, хорошие детские и спортивные площадки и т. д.

 А во втором ничего этого нет, комфорт-классом он называется только потому, что находится рядом с метро и в квартирах потолки чуть повыше, чем у конкурентов. И стоить эти проекты будут сопоставимо. 

Василий Фетисов, коммерческий директор Московского территориального управления Группы «Эталон»:

Цена квадратного метра формируется из нескольких параметров. Сюда включается и стоимость земельного участка, и стоимость строительства, и инженерной начинки, и подключения к коммуникациям. Поэтому цена квадратного метра у разных проектов одного сегмента может варьировать — она отражает множество условий, а также уровень спроса на жильё в данном регионе в данном классе.  

Показатель класса — не площадь квартиры, а уникальность планировок и характеристик. Так, в бизнес-классе можно найти квартиры с большими гардеробными, окном в санузле, террасой, каких не встретишь в жилье эконом-класса.

Мария Литинецкая, управляющий партнёр компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE:

Классификация новостроек происходит за счёт оценки нескольких показателей: расположения, конструктива здания, площади квартир, технического оснащения дома, отделки входных групп, благоустройства придомовой территории, инфраструктуры, уровня отделки квартир и пр. 

Рассмотрим разницу на примере организации безопасности. В новостройках комфорт-класса есть консьерж, домофон, возможно, ограждение по периметру. В бизнес- и премиум-классе к данному списку прибавляются посты охраны и видеонаблюдение. В элитном классе проекты дополнительно имеют круглосуточную многоуровневую систему охраны, стойку ресепшен, систему быстрого информирования и реагирования.

При этом средняя стоимость квадратного метра не является критерием класса жилого комплекса: так, квадратный метр в жилье комфорт-класса в Москве стоит в среднем 93,6–347,6 тыс. рублей, а в бизнес-классе — 129,8–500,8 тыс. рублей. То есть квартиры в новостройках, которые имеют одинаковую цену, могут быть представлены в разных классах.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Ксения Стойлик.

Муниципальный район Уфимский район Республики Башкортостан

На основании Постановления Правительства Республики Башкортостан от 31 декабря 2015 года № 569 «О внесении изменений в Перечень категорий граждан, имеющих право на приобретении жилья экономического класса при реализации программы «Жилье для российской семьи» в рамках государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» на территории Республики Башкортостан»

Напомним, что в приобретении жилья среднего класса могут участвовать следующие категории граждан.

— граждане, имеющие на одного члена семьи не более 18 кв.м общей площади жилого помещения (для одиноко проживающего гражданина – 32 кв.м.)

• — граждане, проживающие в жилых помещениях, признанных непригодными для проживания, и в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции
• -семьи, имеющие двух и более несовершеннолетних детей, и являющиеся получателями материнского капитала
• -семьи, имеющие трех и более несовершеннолетних детей
• -граждане, являющиеся ветеранами боевых действий

-граждане, имеющие право на приобретение жилья экономкласса (врачи, учителя, научные деятели, госслужащие, работники оборонно-промышленного комплекса и т.п.).

При этом максимальный уровень дохода гражданина и каждого совместно проживающего с гражданином члена его семьи не должен превышать 28 849,44 руб. на каждого члена семьи.

1. К основному списку в приобретении жилья среднего класса добавляются следующие категории граждан:
2. — граждане, имеющие двух и более несовершеннолетних детей;
3. — граждане, проработавшие в тылу в период с 22 июня 2941 года по 9 мая 2945 года не менее шести месяцев, исключая период работы на временно оккупированных территориях СССР; лица награжденные орденами или медалями СССР за самоотверженный труд в период Великой Отечественной войны;
4. — граждане, имеющие удостоверение «Ветеран труда»;
5. — женщины, родившие   и воспитывающие ребенка (детей) вне брака, если отцовство ребенка не установлено надлежащим образом (если нет совместного заявления родителей в органы записи актов гражданского состояния об отцовстве или нет решения суда об установлении отцовства);
6. — молодые семьи, возраст из супругов, которых не достиг 35 лет;
7. — участники мероприятий по финансированию жилищного строительства с использованием системы жилищных строительных сбережений, осуществляющие накопление жилищных строительных сбережений в течении не менее 1 года;
8. — сотрудники градообразующих и системообразующих организаций Республики Башкортостан и предприятий агропромышленного комплекса Республики Башкортостан;
9. — граждане для которых    работа в государственных и муниципальных образовательных организациях, государственных и муниципальных учреждениях здравоохранения, культуры, социальной защиты, занятости населения, физической культуры и спорта является основным местом работы.

«Обидный термин»: почему в России упразднили жилье эконом-класса

В конце 2017 года Президент России Владимир Путин подписал закон о замене термина «жилье экономического класса» на «стандартное жилье». Теперь, согласно документу, требования к такому жилью — в том числе к минимально и максимально допустимым размерам жилых помещений — будет устанавливать Минстрой России.

Пока требования не будут утверждены на федеральном уровне под «стандартным» будет пониматься жилье, соответствующее условиям отнесения к жилью эконом-класса.

 Представители Минстроя планирует разработать стандарты к концу марта текущего года и утверждают, что «стандартное жилье» будет сочетать в себе баланс цены и качества, начиная от качества самой квартиры, качества отделки, среды вокруг жилья и т.д.

На первый взгляд речь в большей степени идет о психологическом настрое жителей и будущих покупателей жилья, которое привыкли называть экономом. Ведь как ранее заявил замглавы Минстроя Никита Стасишин, этот термин «обидный для граждан».

Всего лишь маркетинг

Зачастую классификация жилья — это лишь маркетинговый ход девелоперов. Стоит отметить, что застройщики и сами давно пытаются уйти от термина «жилье эконом-класса», заменяя его на более нейтральные — «масс-маркет» или же класс «комфорт».

Класс жилья зависит от нескольких факторов: локации, стоимости квадратного метра, количества квартир в доме, процентного соотношения однокомнатных и студий к «двушкам» и «трешкам», площади квартир и наличия социальной инфраструктуры.

С введением только термина «стандартное жилье» ситуация на рынке недвижимости не изменится коренным образом, так как и сегодня, и завтра покупатель в первую очередь ориентируется на стоимость квадратного метра, планировку, инфраструктуру объекта и репутацию застройщика.

Уверен, что простая смена понятия «жилье эконом-класса» на «стандартное жилье» не стимулирует застройщиков более сознательно относиться к формированию социально-бытовой инфраструктуры, благоустройству и озеленению территории, организации парковочных мест и пр. Поэтому для создания и развития дополнительных объектов социальной инфраструктуры девелоперы в любом случае должны сотрудничать в городскими властями.

• Минстрою, в связи с принятием закона, упраздняющего термин «жилье экономического класса, предстоит тщательно разработать не только требования к «стандартному» жилью, но и стандарты комплексного освоения и развития территории, при котором будут учитываться потребности проектируемого населения в социальной инфраструктуре (медицина, образование и прочее) и занятости, с учетом интересов бизнеса.
• Только в этом случаи девелоперы смогут отойти от стратегии строительства жилых комплексов с отсутствием необходимой социальной инфраструктуры.
• В целом, если на рынке появятся стандарт и четкость, это исключит возможность продавать под прикрытием «эконома» квартиры низкого качества не соответствующие нормативам и с существенными недоделками, перечисление которых может составить несколько страниц.
• Остается надеется, что изменения термина – это первый шаг для внедрения новых стандартов доступного и комфортного жилья, определяющих набор тех необходимых условий, который нужен для комфортной жизни людей.

Партнерство с государством

В последние годы значительно усилился интерес к государственно-частному партнерству (ГЧП). Это новая и модная для России форма реализации инвестиционных проектов, которая должна помочь в решении целого ряда актуальных, прежде всего инфраструктурных, проблем.

Считаю, что принципы ГЧП следует применять и в сфере комплексного жилищного строительства.

В таком случае государство как одна из сторон партнерства выступит в роли носителя общественно значимых интересов и целей, причем исполнит не только целеполагающую, но и контрольную функцию.

В большинстве стран мира необходимость ГЧП возникает в тех сферах, где государство несет ответственность за объекты общего пользования (транспортная, социальная, коммунальная инфраструктура, культурные объекты, памятники истории и архитектуры и т.п.), так называемые «общественные службы» (public services) — ремонт, реконструкция и содержание объектов общего пользования, уборка территорий, жилищно-коммунальное хозяйство, образование, здравоохранение.

Принцип ГЧП можно использовать и в строительстве жилой недвижимости. Тогда покупатель будет платить за строительство жилья, а государство – за объекты транспортной, инженерной и социальной инфраструктур.

Сегодня по сложившейся практике финансовую нагрузку по созданию таких объектов несут застройщики. С учетом этого расходы на строительство внутриквартальных и внутридворовых дорог (а зачастую и подъездных дорог) и возведение объектов необходимой инфраструктуры закладываются в цену квадратного метра жилья.

Застройщик помимо основных затрат на возведение жилых зданий, несет и дополнительные финансовые издержки при подготовке участков под строительство, которые, как правило, с обременениями, в виде расселения ветхого жилья, или реорганизации промышленной зоны. И дополнительные издержки (подготовка участка, новая инфраструктура) могут сделать проект просто нерентабельным, а это в свою очередь окажет прямое влияние на качество жилья и проекта в целом, а также скажется и на конечной цене для покупателей.

Для значимых и крупных объектов нужны льготы, как например частичная компенсация затрат на прокладку коммунальных сетей, адресно-инвестиционная помощь при строительстве объектов социальной инфраструктуры. Это позволит сократить затраты на строительство, и позволит вывести на рынок бюджетные проекты высокого качества и комфорта проживания.

Новые механизмы

1. Одним из эффективных механизмов реализации проектов государственно-частного партнерства считается проектное финансирование (это не эквивалентно понятию «финансирование проекта»: проекты могут финансироваться и за счет других схем и инструментов), и его основное преимущество в том, что оно позволяет привлекать крупные международные инвестиции, в том числе и за счет государственной поддержки, что весьма актуально для России.
2. Развитию механизма проектного финансирования, может способствовать закон о синдицированном кредите, который вступил в силу с 1 февраля 2018 года.
3. Закон своевременно запускает для России, по сути, механизм коллективного кредитования для широкого круга предпринимателей на новом защищенном уровне и вводит в российские нормативно-правовые документы понятие «синдицированный кредит».

В настоящее время в России сложились условия, объективно способствующие дальнейшему развитию рынка синдицированных кредитов. При помощи синдицированного кредита заемщики могут получить крупные ссуды, которые не в состоянии предоставить не один банк — из-за высоких рисков или превышения законодательных ограничений. Синдицирование снижает кредитный и страховой риски на одного заемщика.

Использование синдицированных кредитов позволит аккумулировать необходимые кредитные ресурсы, в частности, для осуществления крупных долгосрочных инвестиций при проектном финансировании, инвестиционном кредитовании, выдаче банковских гарантий, снизить риски банковской деятельности в стране.