Рассказываем, какие возможности открывает использование электронной цифровой подписи и как оградить себя от мошенничества с недвижимостью

YAY/ТАСС

Оформить куплю-продажу или дарение недвижимости можно дистанционно. Участники сделки могут находиться в разных концах страны и использовать электронную цифровую подпись (ЭЦП). Особенно это стало актуально во время самоизоляции и карантина. Теперь банки и девелоперы готовы продавать ипотечные кредиты и новостройки полностью бесконтактным способом.

Однако с появлением такой возможности еще в 2019 году участились случаи мошенничества с имуществом. Рассказываем, как пользоваться электронной подписью и обезопасить себя от махинаций с недвижимостью.

Jens Kalaene/DPA/TASS/ТАСС

Электронная цифровая подпись представляет собой уникальный идентификатор, который присваивается физическому или юридическому лицу. Существуют подписи с разной степенью защиты: простая и усиленная.

При заключении сделок с недвижимостью и взаимодействии с госпорталами и ведомствами необходимо оформить усиленную квалифицированную электронную подпись.

Она подтверждает подлинность виртуального документа и приравнивает его к бумажному аналогу.

Оформить ЭЦП можно в уполномоченных удостоверяющих центрах, аккредитованных в Минкомсвязи России. Для получения такой подписи физическому лицу необходимо предоставить паспорт, СНИЛС и ИНН. После установления личности и проверки документов сотрудник центра записывает сертификат и ключи ЭЦП на электронный носитель — карту или флешку. Срок действия составляет один год.

Jaap Arriens/Zuma/TASS

С помощью электронной подписи можно дистанционно оформить куплю-продажу, дарение или мену недвижимости. Для этого необходимый пакет документов сканируется и загружается на сайт Росреестра, и участники сделки заверяют бумаги с помощью ЭЦП.

Для осуществления такой процедуры нужно установить соответствующее программное обеспечение — криптопровайдер. В России широко используется КриптоПро CSP (его можно скачать на сайте удостоверяющего центра или на официальном сайте разработчика).

Сделки с использованием электронной цифровой подписи регистрируются быстрее, а размер госпошлины при их оформлении на сайте Росреестра сокращается на 30%.

В личный кабинет, помимо его владельца, имеют доступ банк (при наличии ипотеки), девелопер и Росреестр. Договор долевого участия и ипотечный договор подписываются дистанционно.

После регистрации сделки на почту покупателя приходит документ с электронной печатью Росреестра.

Yui Mok/PA Wire/PA Images/ТАСС

С августа 2019 года электронная регистрация сделок с недвижимостью возможна только при наличии согласия собственника на проведение таких дистанционных операций. Для этого гражданину необходимо лично посетить подразделение Росреестра и составить соответствующее заявление.

Если этого не сделать, то при попытке провести электронную сделку без личного участия собственника документы о регистрации перехода права собственности с использованием ЭЦП будут возвращены без рассмотрения.

Отозвать согласие на сделки с электронной подписью можно в любой момент.

Раньше, чтобы защитить имущество от мошенничества, владельцы писали о запрете на электронную регистрацию сделки. Составить заявление о невозможности проведения подобных операций без личного участия можно и сейчас.

Для этого документ необходимо подать в Росреестр или МФЦ. Соответствующая отметка вносится в реестр в течение пяти рабочих дней с момента приема заявления.

При этом запрет не будет действовать в случае, если на имущество наложен арест по решению суда или открыто исполнительное производство.

По материалам риелторской компании «Метриум»

Как предотвратить продажу квартиру без участия собственника?

МАТЕРИАЛЬНАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА СДЕЛКУ ЗАСТРАХОВАНА НА 10000000 RUB

В связи с тем, что с 01.01.2017 года Росреестр больше не выдает свидетельства о собственности и все подтверждение права — это выписка ЕГРН, многие опасаются того, что квартиру продадут без ведома собственника по доверенности

Ведь раньше для продажи нужно было обязательно предъявить оригиналы правоустанавливающих документов,  а еще раньше обратиться к нотариусу, сейчас же для регистрации перехода права собственности достаточно договора в простой письменной форме, составленного по шаблону в интернете, и заявления в МФЦ от сторон сделки, которые могут действовать по доверенности.

Нотариальная сделка для случаев, когда продавец единственный, не требуется, а, значит, подлинность бланка доверенности проверит:

• девушка в МФЦ (которая, возможно, неделю как работает);
• покупатель, который может приобретать без хорошего юридического сопровождения и просто не будет знать, что и как проверять.

• Оригинал доверенности остается на руках у доверенного лица, а девушка в МФЦ снимет лишь копию (на которой, безусловно, не будет никаких степеней защиты) и отправит все это на проверку в Росреестр.
• Росреестр проверит не отменена ли доверенность и срок ее действия по базе нотариальной палаты, где указывается только номер и статус доверенности, но на подлинность доверенность не сможет быть проверена и действительно ли в нотариальной палате за этим номером значится именно этот текст доверенности не проверит.
• И все это не говоря уже о том, что единственным доказательством Вашего права является выписка ЕГРН, которая хранится электронно.

Итак, как же защитить себя от случаев незаконной продажи недвижимости без ведома собственника:

1. Проверить недвижимость на предмет , кто является собственником сейчас. Для этого заказывают электронную ЕГРН.

   Сделать это несложно и быстро здесь >> Стоит это удовольствие недорого, 200 рублей, и в течение  одного рабочего дня у Вас на электронной почте будет выписка ЕГРН с приложенным ключом проверки подлинности на сайте Росреестра. В ней будет указаны ФИО текущего собственника.

2. Вы убедились, что все в порядке.

   В ближайшее же время собственнику рекомендуется взять паспорт и направиться в ближайшее МФЦ для наложения запрета на любые регистрационные действия без личного присутствия собственника. Тогда без Вашего личного присутствия, Ваша недвижимость не сможет быть отчуждена.

    Данный сервис заблокирует  прием документов от любых участников, кроме самого собственника. Услуга бесплатная.

   В подтверждение наших слов даже сам сайт МФЦ рекомендует владельцам защитить свое имущество от мошеннических действий именно таким способом.

Чтобы быстро проверить собственность, нужно заказать ЕГРН>>

Рискуете запутаться или что-то не учесть?

1. 
   сопровождение сделок «под ключ»
2. 
   материальная ответственность за Ваше благополучие

Читайте еще

Внимание!

Поправки в закон № 218-ФЗ защитят владельцев жилья от мошенничеств

13 августа 2019 года вступили в силу поправки, внесенные в Федеральный закон № 218 «О государственной регистрации недвижимости». Новые положения закреплены в ФЗ № 286 от 2 августа 2019 года. Цель изменений — защитить владельцев жилья от рисков при оформлении купли, продажи или дарения квартир с применением УКЭП (усиленной квалифицированной электронной подписи).

Согласно принятым поправкам, собственникам недвижимости потребуется заранее уведомлять Росреестр о том, что они не возражают против оформления сделок с принадлежащим им жильем в электронном формате. Без предварительного одобрения владельца продать или передать квартиру в дар на основании заявления, подписанного УКЭП, будет невозможно.

Принятию поправок предшествовало несколько случаев продажи и передачи в дар чужой недвижимости с использованием фальшивой электронной подписи. Законопослушные граждане лишались квартир и узнавали об этом спустя время, случайно.

Например, получив коммунальные платежки на чужое имя или попытавшись приобрести парковочное место у своего дома, в котором было отказано из-за того, что квартира продана другому человеку.

При этом многие из пострадавших даже не являлись владельцами электронных подписей.

После раскрытия фактов мошенничества к делам подключились полиция и суды. Жертвам злоумышленников пришлось подавать иски о признании сделок недействительными.

Юристы оценивают вероятность возврата жилья владельцам как высокую, поскольку за продажей кроются откровенно мошеннические схемы.

Но потерянное время и изрядно потрепанные нервы пострадавшим от действий злоумышленников никто не вернет.

До принятия поправок мошенникам достаточно было получить в распоряжение цифровую подпись владельца жилья, чтобы провернуть аферу. Сервис электронной регистрации на интернет-портале Росреестра позволяет оформить сделку удаленно, если обе стороны договора являются обладателями УКЭП. Теперь для купли-продажи недвижимости в режиме онлайн необходимо соблюсти важное условие.

В Единый государственный реестр должна быть внесена запись, позволяющая передавать права собственности на основании документов с цифровым автографом.

Такую отметку проставляют после получения от собственника недвижимости письменного, собственноручно подписанного заявления.

Его следует подать в Росреестр не позднее, чем за 5 дней до электронной регистрации передачи права собственности. Заявление подается лично или отправляется почтой.

Образец заявления

Если при отсутствующей отметке в Росреестр поступают электронные документы об отчуждении недвижимости, сотрудники ведомства отклоняют их и возвращают отправителю. Кроме того, незамедлительно уведомляют об этом собственника жилья. Поэтому владельцам недвижимости следует удостовериться в том, что в ЕГРН внесены их актуальные контактные данные для обратной связи.

Граждане, желающие исключить даже ничтожную возможность проворачивания афер с жильем без их ведома, могут направить в Росреестр другое заявление.

В нем излагается просьба проводить любые сделки с принадлежащей им недвижимостью только при личном участии собственника.

После получения такого заявления в ЕГРН также вносится соответствующая отметка, и любые поступающие заявления на отчуждение прав возвращаются без рассмотрения.

Образец заявления

Как злоумышленники могут завладеть чужой цифровой подписью

Выдачей квалифицированных цифровых подписей занимаются специально созданные и аккредитованные Минкомсвязи РФ удостоверяющие центры (УЦ). Для оформления УКЭП необходимо предъявить паспорт и СНИЛС.

Однако закон допускает получение электронной подписи за другого человека по доверенности.

Преступникам достаточно заполучить ксерокопию паспорта ни о чем не подозревающего гражданина, сделать несколько липовых документов, прийти с ними в удостоверяющий центр и подать заявление на выдачу подписи.

Подделать уже существующую электронную подпись проблематично — этого не позволят криптографические технологии, применяемые для ее изготовления. Но при недостаточной бдительности владельца ее можно украсть, завладев закрытой частью подписи и PIN-кодом, который открывает доступ к данным.

«Относитесь к электронной подписи как к ключнице, в которой хранятся ключи от сейфа, квартиры и любимой машины», — советует руководитель УЦ «СКБ Контур» Сергей Казаков.

Кроме того, преступники могут вступить в сговор с кем-то из многочисленных сотрудников одного из УЦ и заказать изготовление подписи за солидное вознаграждение.

Некоторые удостоверяющие центры за повышенную плату оформляют квалифицированные электронные подписи удаленно, без личного присутствия заявителя.

Так что мошенники располагают широким спектром возможностей для получения УКЭП за постороннего человека — при условии, что им известны его персональные данные.

Важно: чтобы не стать жертвой электронного мошенничества, не оставляйте паспорт в свободном доступе, не передавайте его реквизиты незнакомым людям и не позволяйте снимать ксерокопии с его страниц в учреждениях, не заслуживающих доверия. Проявляйте осторожность и в тех случаях, когда отправляете сканы важных документов через интернет.

Как выгодно и безопасно купить квартиру в новостройке

Если преступникам удается получать электронные подписи на посторонних людей, ничто не помешает им подделать и собственноручную подпись владельца жилья при наличии образца.

Останется только подписать заявление о согласии на совершение сделок в электронном формате, отправить его в Росреестр и после внесения соответствующей отметки в ЕГРН попытаться облапошить новую жертву.

Единственное препятствие на этом пути — необходимость нотариального заверения подписи собственника, но с учетом изобретательности аферистов и оно может оказаться преодолимо.

К сожалению, на сегодня в России не существует единой информационной базы выданных цифровых подписей. Поэтому выяснить, не оформлялась ли электронная подпись на ваше имя в каком-либо регионе РФ, невозможно.

Депутаты в сотрудничестве с Минкомсвязи планируют внести в законодательство поправки, ужесточающие работу с цифровыми подписями.

А пока этого не произошло, самым надежным способом уберечься от мошенничества остается подача в Росреестр заявления о том, чтобы любые операции с недвижимостью проводились исключительно в присутствии владельца.

Подпишитесь на новые статьи о продаже квартир

Как запретить сделки с недвижимостью без личного участия?

Что сделать, чтобы юридически защитить свой дом или квартиру от мошенников? Росреестр предлагает внести запрет на регистрационные действия с недвижимостью без личного участия собственника.

• Что означает запрет регистрации без личного участия собственника?
• По заявлению собственника в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) вносится отметка о запрете регистрационных действий с объектом недвижимости без личного участия собственника или его законного представителя.
• Другими словами, будет включаться правило: есть хозяин – есть сделка.

А как же нотариальная доверенность? В этом случае не работает. Установленный собственником запрет будет требовать «личного участия» в сделке собственника или его законного представителя.  

Для физических лиц  «законные представители» — это родители, усыновители, опекуны, попечители. А представители по доверенности (даже нотариальной) сюда не относятся. 

1. Что даст запрет сделок без личного участия правообладателя? 
2. Главная цель: оградить собственника от разных мошеннических схем. 
3. На деле это означает следующее.

Если в отношении объекта недвижимости в дальнейшем будет подано заявление о государственной регистрации права (продажа, мена, дарение и так далее) от иного лица, которое не является ни собственником, ни его законным представителем, такое заявление Росреестр просто вернет заявителю без рассмотрения. А вам на адрес электронной почты придет уведомление о факте такого обращения.

На какую недвижимость можно оформить запрет?

 

На любой объект недвижимости, который состоит на кадастровом учете.  Например, на дом, квартиру, комнату или машино-место. 

• Как оформить запрет?
• Для внесения в ЕГРН отметки о невозможности регистрации, нужно подать заявление. 
• Есть три варианта: 

• обратиться в Росреестр
• обратиться в МФЦ «Мои документы»
• отправить через личный кабинет на портале gosuslugi.ru

Какие документы нужны, чтобы оформить запрет?

Для обращения в МФЦ (или в Росреестр) с заявлением о запрете сделок с вашей недвижимостью без вашего личного участия, вам потребуется:

• паспорт;
• снилс;
• документ, подтверждающий право собственности.

Как выглядит  заявление о невозможности регистрации и как его заполнить? Заявление о запрете государственной регистрации права без личного участия правообладателя не пишется в свободной форме от руки.

1. Есть специально установленная форма.
2. Полная версия заявления есть на сайте росреестра здесь. 
3. Образец заполнения заявления о запрете сделок с недвижимостью без личного участия собственника есть также на сайте россреестра.
4. Могу вас порадовать: разбираться и заполнять такое заявление вручную не потребуется, если вы обратитесь в МФЦ «Мои документы». 
5. Оператор МФЦ самостоятельно заполнит заявление от вашего имени, останется только проверить правильность всех внесенных данных и поставить свою подпись.
6. Услуга по заполнению заявления оказывается бесплатно.  
7. А если собственников у недвижимости несколько?

Если у объекта недвижимости не 1 собственник, а например, два, и у каждого есть выделенные доли (речь идет о долевой собственности), то прийти в МФЦ (в Росреестр) для подачи заявления нужно каждому собственнику, но не обязательно вместе. Можно в любое время и отдельно. Может прийти и всего 1 собственник, и наложить запрет регистрации без личного участия только в отношении его доли.

• Если собственников несколько, а собственность совместная (без определения долей), то прийти нужно всем и в одно время.
• Нужно платить госпошлину за запрет?

Нет, госпошлины нет. Оплачивать работу Росреестра не придется.

Но при этом госпошлина есть, чтобы снять этот запрет – 350 рублей. 

Статья 333.33 Налогового кодекса РФ

Что будет после подачи заявления о запрете сделок с недвижимостью без личного участия собственника?

После принятия заявления вы получите расписку. 

Запись о невозможности регистрации вносится в ЕГРН в срок не более 5 рабочих дней со дня получения такого заявления. При подаче документов через МФЦ срок увеличится на 2 дня.

О том, что отметка о запрете появилась в ЕГРН, вас уведомят дополнительно. Уведомление о результатах можно получить также в МФЦ или попросить направить вам по почте.

Сколько действует запрет сделок с недвижимостью? Запрет действует бессрочно. 

Но закон предусматривает три случая снятия установленного запрета:

• заявление собственника (или его законного представителя) об отзыве ранее установленного запрета;
• погашение регистратором при регистрации сделки и при личном участии собственника;
• вступившее в законную силу решение суда.

Новый закон защитил от мошенничества с электронной подписью

А Росреестр напомнил, какой документ обезопасит собственников от мошенничества с их жильем. Достаточно одного заявления — и никто не продаст и не подарит квартиру без вашего участия.

Это касается всех собственников любой недвижимости: владельцев квартир, домов, участков, офисов, складов и других объектов, право на которые нужно регистрировать в госреестре.

Сделки с недвижимостью можно проводить без личного присутствия собственника. Например, если выпустить электронную подпись, то продать или подарить квартиру получится без визита в МФЦ и Росреестр — через интернет.

Еще распоряжаться недвижимостью можно по доверенности. Например, бабушка могла выдать доверенность внуку, а он делал с квартирой что хотел.

Или собственник квартиры оформлял доверенность вообще на постороннего человека: думал, что для прописки, а на самом деле соглашался на продажу.

Иногда доверенность оформляют, не понимая последствий: мошенники пользуются доверием пожилых людей и тех, кто не разбирается в законах.

Вот реальная история: вместо договора займа женщине дали подписать договор купли-продажи квартиры — якобы для гарантии возврата денег. Заодно она подписала доверенность, чтобы документы подали без нее.

А спустя время узнала, что квартира ей давно не принадлежит: ее уже перепродали и новый собственник пришел заселяться. Придется годами ходить по судам, чтобы доказать, что не было цели подарить или продать квартиру.

И нет гарантии, что получится оспорить сделку.

Рассказываем о законах простым языкомПодпишитесь на нашу рассылку, чтобы не пропустить изменения в стране

ЭЦП — это электронная цифровая подпись. То есть набор символов, который подтверждает, что документы подает конкретный человек и это точно он. Если есть такая подпись, значит, личность ее владельца подтверждена, а документ, который он отправил, выражает его волю.

Раньше. Если в Росреестр поступал документ с ЭЦП, регистратор считал, что сделку точно оформляет собственник. Мошенники оформляли электронную подпись на имя владельца или получали доступ к ключу. Собственник квартиры мог не знать о том, что происходит переход права собственности и что у него вообще есть ЭЦП. Или говорил, что не знал.

Если вы хотите оформлять сделки с недвижимостью с помощью электронной подписи, в реестре прав должна быть запись об этом. По умолчанию такой записи нет — ее внесут только по вашему заявлению.

Если не хотите ставить такую отметку, можно ничего не делать: никто уже не сможет подписать электронное заявление от вашего имени. Если кто-то попытается так сделать, он получит отказ даже без рассмотрения, а собственник об этом узнает.

Вот что еще нужно учесть при оформлении согласия на сделки с ЭЦП:

1. Заявление можно подать как на все объекты недвижимости сразу, так и на отдельные — на усмотрение собственника. Например, можно разрешить сделки с ЭЦП только в отношении конкретной квартиры, которую вы лично собираетесь продать таким способом прямо сейчас.
2. Если заявление на регистрацию подает нотариус или банк, согласие не понадобится: считается, что они проверили вашу личность и могут подписать документы своей ЭЦП.
3. В любой момент согласие на сделки с ЭЦП можно отозвать.

Росреестр напомнил, что есть еще один способ обезопасить свое имущество от мошенников: запретить любые сделки без личного участия владельца. Это не нововведение, но многие собственники о нем даже не подозревают.

Чтобы ввести такой запрет, собственнику квартиры нужно подать в Росреестр или МФЦ заявление о том, что он против продажи, дарения, ограничений и обременений его недвижимости, если лично не присутствует на сделке.

Такое заявление можно подать лично на бумаге или подписать его с помощью ЭЦП, если она есть. В любом случае это заявление именно на запрет, поэтому выпускать поддельные подписи для таких дел мошенникам неинтересно.

У такого заявления нет срока действия. Достаточно запретить один раз — и больше никто не придет с доверенностью продавать вашу квартиру и никому ее не подарит. Если нужно, запрет легко отменить.

Чтобы мошенники не передали недвижимость в чужую собственность..

…владельцу нужно подать заявление, которое наложит ограничение на сделки с его имуществом. В ЕГРН будет внесена запись, которая не позволит продать, заложить или сдать в аренду недвижимость без ведома ее собственника

Среди большого количества способов отчуждения недвижимости без ведома ее владельца самым распространенным является использование поддельной нотариальной доверенности. Такой документ практически невозможно отличить от оригинального. Сделки, совершенные на основании нотариальной доверенности, не вызывают у регистрирующих органов подозрения.

Например, я, как и любое физической лицо, могу на основании доверенности представлять интересы человека в любом органе и организации.

С одной стороны, доверенность позволяет переложить обязанности по заключению сделок на квалифицированного специалиста, который в случае необходимости произведет отчуждение принадлежащей вам недвижимости, с другой – это дает возможность мошенникам отчуждать недвижимость без ведома ее владельца.

Если владелец недвижимости не хочет вдруг обнаружить, что его имущество стало собственностью другого человека, ему следует подать заявление о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия. Подача такого заявления позволяет внести в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) запись, которая сделает невозможными сделки с имуществом без участия ее владельца.

После подачи заявления без личного присутствия владельца недвижимости никто не сможет ее продать, подарить, заложить или сдать в аренду, а также распорядиться ею иным способом. Это будет невозможно сделать даже при наличии нотариальной доверенности.

Внести запись в реестр можно в отношении любого объекта недвижимости, в отношении которого права собственника зарегистрированы в ЕГРН: квартиры, комнаты, машино-места, земельного участка и т.д. Если объект находится в долевой собственности, то наложить ограничение на сделки можно только на свою долю в праве на объект недвижимости.

Форма заявления содержится в Приложении № 2 к Приказу Минэкономразвития России от 8 декабря 2015 г. № 920.

Оно может быть подано в электронном виде в личном кабинете на сайте Росреестра, а также при личном обращении в офисе Федеральной кадастровой палаты и многофункциональном центре «Мои документы». При подаче заявления необходимо иметь при себе паспорт и правоустанавливающий документ на объект недвижимости.

В течение пяти дней со дня подачи документов сведения будут внесены в реестр. При подаче документов через МФЦ срок регистрации увеличится на два рабочих дня.

Запись погашается на основании:

• заявления собственника или его законного представителя об отзыве ранее поданного заявления о невозможности регистрации;
• решения государственного регистратора прав одновременно с осуществляемой при его личном участии госрегистрацией перехода или прекращения права собственности (заявления собственника или его законного представителя не требуется). В данном случае речь идет о ситуации, при которой недвижимость отчуждается в пользу другого лица. Так как внести запись можно только в отношении имущества, которое находится в собственности, то после отчуждения объекта недвижимости запись предыдущего собственника будет автоматически аннулирована;
• вступившего в законную силу судебного акта.

Запись в реестре не препятствует государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права на недвижимое имущество и обременения объекта недвижимости, если основанием для регистрации права является вступившее в законную силу решение суда, требование судебного пристава-исполнителя в случаях, предусмотренных Законом об исполнительном производстве, и в иных случаях, установленных федеральными законами.

18 июля этого года Государственной Думой во втором чтении был принят законопроект, предусматривающий защиту граждан от мошенничества при продаже недвижимости с помощью электронной подписи1.

Законопроектом устанавливается обязательное письменное согласие собственника на государственную регистрацию сделок с недвижимостью в электронной форме. Для этого нужно будет дать разрешение лично или по почте, если оно заверено нотариусом.

Без такой отметки Росреестр не сможет принять к рассмотрению документы о переходе права в электронной форме, они будут возвращены заявителю.

Более того, ко второму чтению добавилась поправка, согласно которой Росреестр будет сообщать собственнику о поступлении заявки на электронную сделку в день подачи заявления. В случае принятия закон позволит защитить граждан от нового вида мошенничества с использованием современных технологий.

Подробнее о законопроекте читайте в новости «Предлагается ограничить подачу документов об отчуждении недвижимости в электронной форме».

1 Законопроект № 728232-7 «О внесении изменений в Федеральный закон “О государственной регистрации недвижимости”».

Как мошенники могут завладеть вашим жильем без вашего ведома

Имея в собственности квартиру, мало кому придет в голову, что профессиональные аферисты способны в любой момент переоформить ее на себя без вашего ведома и согласия. И таких случаев практика последних десятилетий знает предостаточно. Приведу лишь несколько примеров из собственного адвокатского опыта.

В Чертановском районном суде города Москвы я вел судебный процесс по возврату моим клиентам их квартиры. Как все начиналось? В один прекрасный день к ним в дверь постучались. Вошли двое крепких молодых парней и сунули в нос «Свидетельство на собственность», согласно которому один из ребят и числился новым владельцем жилого помещения. Хозяина с семьей попросили выселяться.

В дальнейшем в суде выяснилось, что неустановленное лицо по поддельному паспорту хозяина квартиры подало заявление в Росреестр и подписало договор купли-продажи, по которому недвижимость и перешла новому собственнику. Почерковедческая экспертиза и ряд других документов подтвердили фальсификацию, и суд признал сделку недействительной, возвратив семье их жилье обратно.

Другой спор случился в Раменском городском суде МО. Довелось мне оспаривать сделку, которую оформила женщина, продав по доверенности квартиру своей подруги.

Сказав приятельнице, что для осуществления перепланировки, в которой та нуждалась, необходима доверенность, получила её с расширенными полномочиями, в том числе и на отчуждение недвижимости. Недолго думая, квартиру продала, деньги получила и уехала жить заграницу.

Сделка совершалась как раз в то время, пока подруга была в отпуске на отдыхе. Приехав с моря, в квартиру войти она уже не смогла, там плотно обосновались новые собственники.

Или вот пример, на этот раз из Никулинского районного суда города Москвы. Моя клиентка купила квартиру в новостройке, долго ее не оформляла, но дверь новую поставила и жилье навещала регулярно. И вдруг, однажды посетив квартиру, она увидела чужую входную дверь вместо своей.

Удалось выяснить, что у недвижимости по данным Росреестра на основании решения Никулинского районного суда города Москвы появился новый собственник. Ознакомившись с делом, стало понятно, что этот собственник представил суду «липовые» документы о якобы покупке и оплате квартиры.

Решение в итоге я отменил, новый владелец побыл собственником не долго. Жилье вернули моей клиентке.

Напоследок расскажу о достаточно распространенном виде мошенничества, где, в первую очередь, обманываться рады сами потерпевшие. Итак, ко мне обратилась женщина, после чего в Нагатинский районный суд города Москвы в ее интересах я подал иск. Клиент лишилась квартиры по своей безалаберности.

Она долго меня убеждала, что взяла взаймы два миллиона рублей под залог своей московской квартиры. Как в последующем удалось установить, вместо договора займа и залога она подписала договор купли-продажи, по которому осталась без жилья, зато с двумя миллионами.

Да, выгодной подобную сделку, пожалуй, назвать трудно, ибо квартира в несколько раз превышала стоимость вырученного за неё. Подобных споров только в Москве ежегодно рассматривается несколько десятков, иногда количество дел доходит и до сотни в год.

Мошенники, как правило, никогда не несут наказание, а обманутым жертвам далеко не всегда удается вернуть потерянную недвижимость, даже если она была единственным жильем.

Как практикующий адвокат советую каждому, хотя бы раз в год, при желании можно намного чаще, заказывать в МФЦ выписку из ЕГРН на свою собственность и убеждаться, что она оформлена и принадлежит именно вам. И если, к вашему удивлению, информация не подтвердится, то не отчаиваться и не медлить, а сразу обращаться к адвокату.

Как обезопасить себя от мошенничества с электронной подписью?

В МФЦ подтвердили: квартира принадлежит совсем другому человеку. Сотрудники предположили, что жилье продал новый собственник — сын пожилого человека, а отцу ничего не сказал. Но сын заявил, что никаких сделок с квартирой не совершал, и со всеми документами отправился разбираться в Росреестр.

Там ему сообщили, что передача прав действительно состоялась осенью 2018 года с использованием электронной подписи, полученной через личный кабинет на портале госуслуг. Никаких бумажных документов при этом не потребовалось.

Сын утверждает, что не получал никакой электронной подписи, хотя той осенью его личный кабинет пытались взломать (техподдержка тогда заявила об отсутствии «аномальных действий»).

Сведений о нотариусе, который заверил сделку, Росреестр сообщить не смог: система не владеет подобной информацией.

Впрочем, в этой сделке обошлось без участия нотариуса: переход собственности оформлен как «дар», а договор дарения с обеих сторон был скреплен электронными подписями. Покупателем оказался человек, зарегистрированный в Уфе.

• Темная история
• Эксперт по безопасности сделок с недвижимостью Сергей Вишняков считает, что эта история не лишена пробелов.
• Подделать можно упрощенный вариант электронной цифровой подписи (ЭЦП), но сделки с квартирами не проводятся по упрощенной подписи.

«Для подписания договора купли-продажи необходима усиленная ЭЦП, ее можно лично получить в удостоверяющих центрах, которые имеют право их оформлять. Например, в списке удостоверяющих центров есть знакомое всем БТИ».

В Росреестре правдивость этой истории ЦИАН.Журналу все-таки подтвердили. «В отношении данного факта Управлением Росреестра по Москве были проанализированы документы, представленные на государственную регистрацию права.

В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) действительно содержатся сведения о том, что в октябре 2018 года был совершен переход права на квартиру на основании договора дарения, составленного в простой письменной форме.

Документы были поданы сторонами сделки в электронном виде и удостоверены их электронными подписями», — так ответило ведомство на наш запрос.

1. Получается, нужно срочно предпринимать меры для защиты своего имущества сегодня, чтобы не остаться без жилья завтра?
2. Только личное присутствие
3. В Росреестре нашим читателям дали совет — подать заявление о невозможности государственной регистрации без личного участия правообладателя.

«Заявление о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на принадлежащие вам объекты недвижимости без вашего личного участия (или вашего законного представителя) можно подать в одном из многофункциональных центров «Мои документы». Запись в ЕГРН о данном заявлении вносит государственный регистратор Росреестра», — пояснили в ведомстве.

Наличие в ЕГРН подобной записи служит основанием для возврата без рассмотрения документов, которые подаются не только третьими лицами по нотариально удостоверенной доверенности, но и нотариусами.

Эксперт по безопасности сделок с недвижимостью Сергей Вишняков скептически относится к совету Росреестра. Использование ЭЦП эквивалентно личному участию. 

«Усиленная цифровая подпись — цифровой аналог подписи. И при регистрации она будет восприниматься как и личное присутствие».

Сергей Вишняковэксперт по безопасности сделок с недвижимостью

По словам Вишнякова, эффективно было бы указать в заявлении, что сделка возможна только при личном присутствии (без использования ЭЦП). Но такой опции при подаче заявления не предусмотрено.

Следим за руками

Если всерьез обеспокоиться тем, чтобы оградить себя от мошенников, то, например, один из доступных вариантов — оформить залог в пользу кого-либо (обременение не позволит продать или подарить недвижимость) или раздробить собственность по долям, говорит Сергей Вишняков.

«Всё это усложняет дальнейшее взаимодействие с защищаемым объектом: когда вы захотите продать недвижимость, придется заново собирать всех собственников или искать человека, на которого был оформлен залог».

Сергей Вишняковэксперт по безопасности сделок с недвижимостью

«Обезопасить себя и свою собственность от мошеннических действий поможет усиленный контроль за персональными данными и документами, в том числе используемыми в интернете. Это касается сканированных копий документов, паролей и прочей личной информации. Кроме того, особое внимание надо уделять всем подписываемым документам», — рекомендуют в Росреестре.

• Предсказуемая опасность
• Адвокат, председатель Ассоциации адвокатов России за права человека Мария Архипова, комментируя эту ситуацию, подчеркивает: проблема была предсказуема в начале 2017 года, когда был принят закон об электронной подписи.
• Уже тогда было очевидно, что необходимы изменения: нововведение было чревато подделками электронных подписей и ростом числа сделок, совершенных в обход собственников.

«Наши предложения поддержали многие юристы и даже политики (например, на нашей стороне была партия «Справедливая Россия»). Мы хотели, чтобы у собственников было больше гарантий безопасности. В частности, мы предлагали вернуть свидетельство о праве собственности — его можно было оставить хотя бы на пластиковой карточке, заменив бумажный вариант. Но у человека документ был бы на руках».

Кроме того, юристы выступили с инициативой считать сделки с электронными подписями волеизъявлением граждан, которое делается в письменной форме и направляется в соответствующие органы регистрации — Кадастровую палату.

«К сожалению, у нас очень любят внедрять разные инновации. Павел Крашенинников (председатель Комитета Государственной думы по государственному строительству и законодательству — Прим. ред.) выступил против введения дополнительных гарантий безопасности и настоял, чтобы работа с электронной подписью велась в том виде, в котором она закреплена в принятом законе, без изменений».

Получается, юристы предупредили об опасности, депутаты их поддержали, но высшие инстанции предпочли оставить все как есть, сокрушается юрист.