- Меню
- X
Везде, где присутствуют большие деньги, есть люди, которые хотят незаконно ими завладеть. Рынок недвижимости является благоприятной почвой для разного рода мошенников.
Одна из самых популярных мошеннических действий на рынке найма (аренды) жилья заключается в том, что мошенник «сдает» не принадлежащую ему недвижимость по бросовой цене. На такое предложение откликается много нанимателей. Показ недвижимости проводится в один день.
Со всеми, кто изъявил желание снять объект, мошенник заключает договор и принимает залоговую сумму в обеспечение обязательств нанимателя снять объект недвижимости. Мошенник обещает привести объект в порядок на следующий день и передать его нанимателю по акту.
Естественно, что на следующий день у объекта недвижимости встречаются все, кого обманули.
На рынке продажи недвижимости мошенниками используется та же «технология», что и при сдаче в наем. Выставляется объект по привлекательной цене, мошенниками собираются задатки с потенциальных покупателей.
Мошенники не любят лишних свидетелей, поэтому можно быть уверенным, что если в сделке присутствует нотариус или агентство недвижимости, то вероятность неприятностей снижается многократно.
Те же, кто считает, что могут обойтись при совершении сделки с недвижимостью своими силами внимательно ознакомьтесь с моими рекомендациями.
План действий – шаг за шагом
- При осмотре объекта недвижимости попросите продавца предоставить правоустанавливающий документ. Договор купли-продажи, договор мены, договор дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д. Правоустанавливающий документ – это документ, на основании которого в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) вносятся сведения о правах, ограничениях и обременениях.
- Правоподтверждающие документы – служат подтверждением регистрации возникновения и перехода права на недвижимость. До 31 января 1998 года сделки регистрировались в БТИ (Бюро технической инвентаризации) в Петербурге эта организация называлась ПИБ (Проектно-инвентаризационное бюро). Свидетельств о регистрации не выдавалось.
На правоустанавливающем документе ставили соответствующий штамп. В период с 01 февраля 1998 года по 31 декабря 1999 года был переходный период, в который дела передавались из БТИ в службу по регистрации сделок и сделки могли регистрироваться и там, и там.
С 01 января 2020 года до 15 июля 2016 года, документом, удостоверяющим право собственности на недвижимое имущество, было Свидетельство о государственной регистрации права собственности. После этой даты государственная регистрация права подтверждается только выпиской из ЕГРН.
- В вышеуказанных документах мы видим фамилии собственников продаваемого объекта.
Наша задача познакомиться с каждым, посмотреть удостоверения личности – свидетельство о рождении для лиц младше 14 лет и папорта лиц, старше 14 лет. Паспорта должны быть действующими, не иметь лишних надписей, вырванных страниц и т.п.
- Далее следует ознакомиться со справкой о зарегистрированных в продаваемом объекте гражданах.
В разных регионах она имеет разные названия, к примеру, выписка из домовой книги, выписка из поквартирной книги, в Петербурге – справка форма №9. Граждане, не являющиеся собственниками, но постоянно зарегистрированные в объекте имеют право пользования объектом.
Соответственно эти граждане должны быть согласны на продажу, а собственник должен взять на себя обязательство приложить усилия по снятию данных граждан с регистрации, о чем делается запись в договоре купли-продажи объекта.
- Запросить у продавца архивную выписку из домовой книги. В Петербурге такая справка называется – справка форма №12.
В это справке мы видим о наличии, либо отсутствии, в продаваемом объекте граждан временно снятых с регистрации, снятых с регистрации несовершеннолетних.
- Сами заказываем выписку из ЕГРН. Нам имеет смысл заказать две выписки. Первая – выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.
Здесь мы увидим адрес объекта, кадастровый номер, дату регистрации права, ФИО всех собственников, наличие обременений (к примеру, ипотека, запрет на совершение сделок наложенный службой судебных приставов и т.п.).
Вторая – выписка о переходе прав на объект недвижимости. В этой выписке будут указаны все переходы права собственности на покупаемый нами объект. Кто продавал и на основании чего. Чем больше сделок, тем больше вероятность возникновения проблем, связанных с предыдущими владельцами.
- Согласие супруга на продажу объекта потребуется в случае приобретения одним из супругов объекта недвижимости в момент нахождения в браке. Даже, если супруги после приобретения объекта потом развелись, данное согласие от бывшего супруга потребуется. Исключением являются случаи, когда объект был приватизирован, подарен или получен в наследство.
- Сегодня все чаще родители используют при покупке недвижимости средства материнского капитала. Иногда они «забывают» выделить долю ребенку в приобретенной недвижимости, особенно это может произойти после полного погашения ипотечного кредита, который использовался для приобретения объекта. Поэтому помимо слов собственников, что они не использовали маткапитал, имеет смысл запросить справку об остатке на пенсионном счете. Справка об остатке на пенсионном счете матери позволит нам удостовериться, что материнский капитал использовался или нет.
- Технический паспорт на объект позволит нам взглянув на план объекта понять была ли в объекте какая-либо перепланировка. Технический паспорт не является обязательным документом для совершения сделок. Не у всех собственников он может быть. Однако, если объект регистрировался после 15 июня 2016 года, когда при регистрации перехода права собственности начали выдаваться выписки из ЕГРН, то в выписке из ЕГРН обязательно должен быть план объекта.
- Справки из ПНД (психоневрологический диспансер) и НД (наркологический диспансер) не являются обязательными. Но вы можете попросить собственника предоставить такую справку и даже оплатить ему ее. Ведь эта справка хоть немного, но обезопасит вас от того, что гражданин страдает заболеваниями, которые могут в будущем выступить основанием для оспорения сделки с недвижимостью.
О чем еще нужно помнить?
Следует с осторожностью относиться к сделкам по доверенности. У доверенностей есть одна из немногих особенностей, которая может в будущем лишить вас права собственности. Действие доверенности прекращается в момент смерти доверителя. Доверенное лицо может и не знать, что доверитель умер как раз в момент сделки.
Стоит помнить, что сделки с недвижимостью подвержены большому риску. Росреестр публикует информацию о том, что до 5% всех объектов недвижимости «получают» разного рода обременения, связанные с правом собственности.
Мошенники используют в своем арсенале всё, начиная от подделки свидетельств о рождении и смерти, до изъятия у собственников подлинных документов и «предоставления» на сделку подставного продавца с подлинными документами. А, как известно, паспорт выдается в 45 лет, и потом не меняется. Но меняются его владельцы. И иногда мошенникам найти похожего человека не составляет никакого труда.
Будьте бдительны. Обращайтесь при совершении сделок с недвижимостью к профессионалам.
5 вещей, которые нужно проверить перед покупкой квартиры
Планируя приобрести жильё на вторичном рынке, проявите бдительность. Чтобы проверить юридическую чистоту квартиры, необязательно быть специалистом.
Можно выделить 5 основных моментов, на которые вам предстоит обратить внимание. Не жалейте потраченного на проверку времени: проведённое «расследование» позволит вам после новоселья спать спокойно, не опасаясь неприятных сюрпризов.
Шаг 1: убедиться в наличии правоустанавливающих документов
Вы должны выяснить, какие документы дают владельцу квартиры право собственности на неё. Если жилплощадь принадлежит продавцу по праву, он сможет предъявить вам договор купли-продажи, дарения или обмена.
Возможно, вместо этих бумаг у него есть свидетельство, подтверждающее право наследования недвижимости. Сравнительно редко, но всё же попадается решение суда, вступившее в силу и дающее продавцу право распоряжаться квартирой.
Один из вариантов – договор ренты.
Тщательно просмотрите все бумаги. Проверьте: нет ли в них исправлений, не заверенных всеми участниками договора и нотариусом? Не видно ли следов подчистки текста? Фальсифицированные документы – не такая уж редкость, как может показаться.
Прошла ли квартира государственную регистрацию по всем правилам? Это также необходимо проверить.
Следующий нюанс – не менее важен. Прочитайте договор, дающий продавцу право собственности на квартиру. Нет ли там упоминания о том, что в случае невыполнения каких-то требований сделка может быть расторгнута? Например, собственник квартиры может лишиться прав на неё, если до определённого срока не выплатил часть её стоимости или полную стоимость предыдущему владельцу.
Следует насторожиться, если владелец квартиры стал им совсем недавно по завещанию или по дарственной, при этом даритель или завещатель не является его родственником. В этом случае не исключено мошенничество.
Шаг 2: проверить историю жилья
Пусть продавец покажет вам выписку из ЕГРП. Там должен быть указан перечень всех переходов квартиры из рук в руки: кто и когда становился её владельцем. Посмотрите: не было ли в течение последних лет запретов на совершение сделок с данной квартирой, арестов имущества и прочих неприятных фактов?
Возможно, вы обнаружите, что из-за квартиры был какой-то конфликт, который решался в суде. Если собственник не может вам показать решение суда, подтверждающее его права на жильё, мотивируя это тем, что процесс ещё не завершился, лучше пока воздержаться от покупки.
Шаг 3: проверить личность продавца
Не покупайте квартиру, которую продают по доверенности. В любом случае нужно иметь дело с собственником, у которого необходимо проверить паспорт и убедиться в его подлинности. Не поленитесь посетить паспортный стол и попросить у сотрудников соответствующие сведения.
Узнайте, не злоупотребляет ли продавец недвижимости алкоголем или наркотиками, здоров ли он в психическом плане. Это легко сделать, сходив вместе с продавцом квартиры в поликлинику. Если совесть у него чиста – он не откажется представить справки от нарколога и психиатра.
Шаг 4: проверить соответствие квартиры документам БТИ
Сверьте все мелочи: не проводились ли перепланировки без необходимого разрешения на это? Если проводились, и если перепланировки не зафиксированы в документах, у вас впоследствии могут возникнуть серьёзные проблемы. Самопроизвольные переустройства – это административное правонарушение, а значит, новый хозяин жилья будет за это отвечать.
Шаг 5: проверить права на недвижимость третьих лиц
Вам понадобится расширенная выписка из домовой книги. Узнайте, кто ещё, кроме продавца, зарегистрирован в данной квартире? Сохраняются ли за ними права на проживание здесь после того, как жильё будет продано?
Хозяин может клясться, что прописанный на этой жилплощади человек давным-давно живёт «на севере» или «в Америке», пропал без вести или доживает свои дни в доме престарелых. Третье лицо, которое, возможно, находится в данный момент в «местах, не столь отдалённых», может предъявить свои права в самый неподходящий момент. Стоит ли так рисковать?
Потратив некоторое время на проверку всех описанных нюансов, вы получите уверенность, что купленная квартира будет принадлежать только вам, и что вы сможете жить в ней спокойно.
Источник: Квадратъ
Как самостоятельно проверить квартиру перед покупкой: чек-лист от ДомКлик
- Что проверить перед покупкой квартиры: чек-лист
Покупка квартиры — одна из самых важных сделок в жизни человека, которая требует тщательной подготовки. Если вы работаете с риелтором, вы можете поручить все заботы ему. Если вы покупаете квартиру в ипотеку — банк также поможет подготовиться к сделке и проверит недвижимость.
Однако мы советуем в любом случае не терять бдительность и проверять документы, особенно тщательно — если вы хотите провести сделку самостоятельно. Итак, разбираемся, на что важно обратить внимание.
✅ Паспорта собственников
Уточните у продавца, сколько всего собственников у недвижимости. Проверьте паспорта каждого из них.
На что обратить внимание
- Внешний вид: наличие исправлений, наличие всех страниц — если паспорт просрочен или отсутствуют страницы, вы не сможете быстро выйти на сделку
- Данные: они должны быть такими же, как и в документах на квартиру. Если отличаются — предыдущие данные вы можете увидеть на странице «Ранее выданные паспорта»
- Срок действия паспорта
- Фото — убедитесь, что на фото человек, который представился вам собственником
✅ Документ-основание права собственности на квартиру
Это может быть свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, долевого участия или уступки права требования, договор приватизации.
На что обратить внимание
- Данные участников сделки
- Адрес квартиры
- Площадь недвижимости
- Существенные условия договора
✅ Выписка из ЕГРН
Продавец может взять ее в МФЦ. Убедитесь, что ей не больше месяца.
На что обратить внимание
- Количество собственников
- Данные собственников — они должны совпадать с теми, что указаны в паспорте. Если в выписке указана другая фамилия — например, женщина вышла замуж, учитывайте, что сначала собственнику необходимо будет обновить данные в Росреестре, что занимает время
- Наличие обременений — например, ипотеки. Если обременение есть, Росреестр не зарегистрирует сделку
- Есть ли в числе собственников несовершеннолетние — в этом случае может потребоваться разрешение органов опеки на сделку
✅ Согласие супруга на продажу
Если квартира куплена в браке, согласие потребуется — даже если на момент продажи супруги уже развелись. Конечно, Росреестр зарегистрирует сделку даже в случае, если продавец не предоставит согласие. Однако в этом случае в вашей выписке из ЕГРН появится отметка о том, что при продаже согласие супруга не предоставлено.
На что обратить внимание
- Дата оформления
- Нотариальное заверение
- Данные супругов
✅ Справка о зарегистрированных лицах
Получить ее можно в паспортном столе, в управляющей компании, МФЦ, а в некоторых регионах — на сайте Госуслуг. Договоритесь с продавцом о том, в какой момент будут выписаны все зарегистрированные. Перед сделкой попросите справку ещё раз — в ней должно быть пусто.
На что обратить внимание
- Число прописанных
- Есть ли несовершеннолетние в их числе
✅ Справка об отсутствии задолженностей по «коммуналке»
Такую справку продавец может получить в МФЦ или управляющей компании. Кроме того, вы можете просто попросить последние квитанции за квартиру. И хоть долги предыдущего владельца за коммунальные услуги не переходят на нового, уверены — разбирательства вам ни к чему.
На что обратить внимание
- Дата последнего платежа
- Отсутствие долгов
- Показания счетчиков
✅ Справка об остатке на пенсионном счете
Если у продавца есть несовершеннолетние дети, справка об остатке на пенсионном счете мамы позволит вам убедиться, что при покупке недвижимости не был использован маткапитал. Если продавец использовал материнский капитал на покупку недвижимости и не выделил доли детям, в будущем могут возникнуть проблемы.
Общие правила
- Требуйте оригиналы документов. Никаких копий, в том числе и заверенных.
- Задавайте любые волнующие вас вопросы. Если продавец раздражается, уходит от ответа или торопит — это повод насторожиться.
- Обращайтесь к специалистам, если возникли хоть небольшие сомнения.
Если сомнения возникли или вам не хочется тратить время на проверки, воспользуйтесь услугой ДомКлик «Юридическая проверка».
Мы проверим угрозы праву собственности и юридическую историю жилья, оценим риски и дадим рекомендации, как обезопасить сделку.
Скачать чек-лист по проверке квартиры
Была ли эта статья полезна?
Екатерина Батирова
Как оформить ипотеку на ДомКлик
5 вещей, которые нужно проверить перед покупкой квартиры
Во время процесса покупки квартиры на вторичном рынке жилья следует придерживаться предельной осторожности. Благо, для проверки юридической чистоты квартиры не потребуется существенных знаний в этой области.
Можно отметить пять основополагающих нюансов, которые следует принять к сведению. На реализацию подобного необходимо будет затратить определённое время, но это и послужит гарантией того, что квартира действительно перейдёт в вашу непосредственную собственность. Итак, приступим…
1. Наличие документов
Изначально следует удостовериться в наличии право устанавливающих документов. Вам необходимо будет выяснить, какие именно документы предоставляют владельцу (продавцу) квартиры право на её продажу. Если квартира действительно является его собственностью, то в подтверждение этого факта он может ознакомить вас с договором обмена, дарения или купли-продажи.
Как вариант: у собственника жилплощади может быть в наличии свидетельство, которое подтверждает право наследования и действующее решение суда, на основании которого владелец имеет право продать квартиру.
При ознакомлении с документами, помимо всего прочего, проверьте их на предмет каких-либо исправлений, которые не были заверены нотариально и сторонами; возможно, где-то подтёрт текст. Действительно, фальшивых документов на сегодняшний день встречается довольно много.
Убедитесь в том, что квартира прошла государственную регистрацию в установленном порядке, с учётом соответствующих правил.
Знайте о том, что в договоре, который даёт право собственности на квартиру может быть указан, к примеру, такой момент, — договор может быть расторгнут, если нынешний владелец до определённого срока не внесёт частично или полностью плату за приобретение квартиры предыдущему её собственнику. Удостоверьтесь, что с этим всё в порядке.
Проявите ещё большую бдительность, если владелец квартиры получил её по дарственной или по завещанию относительно недавно и не от родственника. Возможно, это – обман.
Аренда от собственника: преимущества сделки?
2. Проверки личности продавца
Неблагоразумно приобретать квартиру, которая продаётся на основании доверенности. Дело стоит иметь с непосредственным владельцем квартиры, обязательно проверив его паспорт на подлинность. Это с относительной лёгкостью можно сделать в паспортном столе.
Присмотритесь к продавцу квартиры: насколько адекватен человек в плане психического здоровья, не наркоман ли, не алкоголик ли он. Если возникли сомнения – посетите с ним нарколога, психиатра. Нормальный человек от такого не откажется. В обязательном порядке сделайте обход, как минимум десяти соседей и поинтересуйтесь у них на счёт личности и добропорядочности продавца.
3. Проверки истории
У продавца должна быть выписка из Единого государственного реестра на недвижимое имущество и сделок с ним. Таким образом, вы узнаете, кто и когда являлся владельцем данной недвижимости.
Убедитесь в том, не накладывались ли за последние несколько лет запреты на проведение сделок с этой квартирой, арестов имущества и прочего. В таком случае у собственника должно быть решение суда, снимающего подобного рода ограничения.
За неимением такового – откажитесь от сделки.
4. Проверка прав на недвижимость третьих лиц
Бывает и так, что в квартире помимо продавца зарегистрированы ещё люди, которые обладают вполне законным правом на проживание в ней, даже в случае её продажи. Уточните этот момент.
Ведь всегда, через месяц, год или даже десять лет на пороге квартиры может объявиться человек, который предъявит свои права на «вашу» квартиру, — он может приехать из-за границы, из мест лишения свободы и т. д.
5. Посетите БТИ
За последние десятилетия участились случаи самовольных перепланировок помещений в квартирах без их согласования в советующих инстанциях. Сверка данных в БТИ с тем, что вы видите в самой квартире. поможет выявить подобные вещи. Это нужно во избежание сложностей в дальнейшем.
Оригинальный нож Бекас от производителя
Так что не ленитесь, наберитесь сил и выполните всё вышеуказанные действия. Тогда квартира в Подмосковье или в Москве действительно будет ваша, и спать, и жить в ней можно будет спокойно, без всяческих на то опасений. Ведь сумма, которой вы рискуете – приличная.
Удачной сделки!
Хочешь сделать хорошо — сделай сам. Как проверить квартиру перед покупкой, чтобы не потерять её
Покупка квартиры — мероприятие долгое, нервное и опасное.
Даже если сделку сопровождают банк, нотариус и риелтор, всегда остаётся вероятность, что через несколько лет бывший хозяин или его родственники оспорят покупку, потому что вы не учли всех нюансов, а о некоторых нормах закона и вовсе не знали. Опираясь на судебную практику, советы юристов и собственный опыт, рассказываем, как проверить продавца квартиры, чтобы исключить неожиданности.
Ищите долги и дело о банкротстве
Покупать квартиру у человека, имеющего множество долгов опасно, потому что сделку в будущем может оспорить арбитражный управляющий, ведущий банкротное дело должника.
Не связывайся с должниками и банкротами. vseposhagam.ru
По закону, при сумме договора больше 10% от требования кредиторов сделку можно оспорить, если она была совершена в течение 3-х лет до банкротства, и есть признаки подозрительной сделки.
Признаки подозрительной сделки:
- Кредиторы понесли ущерб.
- Покупатель знал о том, что наносит ущерб кредиторам.
Почти каждую сделку с недвижимостью можно оспорить. Стоимость квартиры в большинстве случаев больше 10% от требований кредиторов, ущерб им нанесён, а доказывать, что покупатель знал о кредиторах, не станут, потому что информация о должниках есть в открытом доступе.
Подобный случай мы описывали в статье «Как вашу квартиру могут отобрать за долги постороннего человека». Арбитражный управляющий пытался признать недействительной сделку о купле-продаже квартиры в Москве за 9,3 млн рублей. Восстановить справедливость помог только Верховный суд, признав покупателя добросовестным.
Чтобы не попасть в такую историю, надо подстраховаться:
- Воспользоваться Единым федеральным реестром сведений о банкротстве, чтобы проверить продавца. Так вы узнаете, открыто дело или нет.
- По сайту Федеральной службы судебных приставов проверить наличие исполнительного производства. Обращаем внимание, что можно оспорить сделку, проведённую в течение 3-х лет до начала банкротства. В это время дела ещё может не быть.
- На портале «ГАС Правосудие» и на сайтах судов тоже можно найти информацию о долгах и банкротстве.
Проверка паспорта на действительность
На сайте Главного управления по вопросам миграции МВД России можно проверить паспорт. Если его нет в базе, то лучше сделку не проводить.
сервисы. гувм. мвд. рф
Если собственников несколько, то проверяйте паспорта каждого. Кроме этого, обратите внимание на соответствие данных в паспорте и в документах на квартиру, внешнее сходство человека, который вам продаёт квартиру, и фотографии в паспорте.
С владельцем просроченного или испорченного паспорта тоже лучше не иметь дело, поскольку сделка может сорваться на этапе проверки документов банком или Росреестром.
Выписка из ЕГРН
Это обязательная часть проверки. Если выписка не сделана, то в будущем невозможно будет доказать, что вы добросовестный покупатель.
Пример выписки из ЕГРН. comphelp24.ru
Следует обращать внимание на обременение, например, ипотеку. Это не значит, что купить такую квартиру невозможно, но ход сделки будет отличаться. Сначала придётся закрыть кредит, снять обременение, а потом регистрировать куплю-продажу в Росреестре.
Обращайте внимание на наличие несовершеннолетних собственников квартиры. Такая сделка будет идти с участием органов опеки и попечительства.
В расширенной выписке ЕГРН будут сведения о всех сделках с квартирой. Так вы поймёте, сколько хозяев было, и как часто переходило право собственности. Если квартира меняет хозяев раз в год, стоит насторожиться и выяснить причину.
Справка об остатке на пенсионном счёте
Если в числе собственников — дети, или квартиру продаёт семья с несколькими детьми, то просите справку об остатке на пенсионном счёте мамы. Так вы узнаете, был использован материнский капитал при покупке квартиры или нет.
Внимание маткапиталу. cian.ru
Если он был использован на покупку квартиры, то у мамы возникает обязанность выделить доли мужу и всем детям. Если не в вашей, то в следующей.
На практике родители не всегда это делают, а ПФР слабо следит за исполнением нормы закона.
По этой причине муж владелицы сертификата или её выросшие дети идут в суд и заявляют, что имеют право на долю в квартире, которая куплена с использованием средств маткапитала.
Подобные сделки проводятся с участием органов опеки и попечительства. От мамы можно требовать нотариальное обязательство выделить доли в новой квартире.
Осторожно, наследник
Внимание к квартирам, которые получены в наследство. Смотрите на дату вступления в право собственности. Например, 1 февраля получено свидетельство, а 1 марта квартира уже выставлена на продажу. К чему такая срочность? Уточните и подумайте, стоит ли вообще проводить эту сделку.
В течение 3-х лет наследники могут оспорить сделку купли-продажи недвижимости. Нет никакой гарантии, что к вам не придёт родственник продавца с судебным приказом на выселение и признанием сделки недействительной.
Согласие супруга на продажу
Если квартира куплена в браке, то согласие надо брать, даже если супруги на момент сделки уже развелись.
Опасен даже бывший супруг. vseposhagam.ru
Это обезопасит вас от притязаний бывшего супруга на квартиру. Например, муж и жена полюбовно договорились, что один забирает машину, а другой — квартиру, не оформив раздел через суд или нотариуса.
Где гарантия, что тот, кто остался с машиной, вдруг не передумает? Похожий случай из судебной практики мы описывали в статье «Квартира в беде».
Есть и ещё одна опасность в покупке квартиры без согласия второго супруга. Если недвижимость была куплена на деньги, например, мужа, а жильё вам продаёт жена, то в будущем муж может оспорить сделку, потому что жена не имеет права на такую квартиру — она ей не принадлежит, даже если женщина оформлена в ней как собственник.
В Постановлении Верховного суда сказано:
Имущество, приобретённое одним из супругов в браке по безвозмездным гражданско-правовым сделкам (например, в порядке наследования, дарения, приватизации), не является общим имуществом супругов. Приобретение имущества в период брака, но на средства, принадлежавшие одному из супругов лично, также исключает такое имущество из режима общей совместной собственности.
Справка о зарегистрированных лицах
Справку можно получить в паспортном столе, управляющей компании или МФЦ. В первую очередь надо обратить внимание на тех, кто сейчас прописан, и выяснить, нет ли в квартире невыселяемых.
- Жильцы, отказавшиеся от приватизации и получившие право пожизненного проживания.
- Жильцы, получившие право проживания по завещательному отказу.
- Живущие по договору безвозмездного пользования.
Подробнее все эти случаи описаны в статье «Купил квартиру, а жильцов выселить не могу».
Итак, смотрите, на каком основании возникло право собственности. Если это приватизация, уточните, кто отказался от неё, получив право пожизненного проживания. То же самое с наследством. Лучше настоять на том, чтобы все невыселяемые выписались до сделки.
Обращайте внимание не только на тех, кто прописан на данный момент и на тех, кто уже выписался. Узнайте основание. Например, если жилец выписался, чтобы прописаться в тюрьме, то он вернётся и востановит право на прописку в вашей квартире, если он из числа невыселяемых.
Справка из психо-неврологического диспансера
Если сделку проводит человек, стоящий на учёте в психо-неврологическом диспансере или наркологии, сделку могут признать недействительной.
Юристы предупреждают, что у некоторых людей создан целый бизнес, связанный с перепродажей одной и той же квартиры.
Владелец, стоящий на учёте, продаёт квартиру (обычно покупатели справку не требуют). Затем идёт в суд и оспаривает сделку, ссылаясь на собственную невменяемость. Квартиру ему возвращают, покупателя выселяют. Так можно повторить несколько раз. Две сделки по московской квартире — уже 18 млн прибыли.
Понятно, что придётся вернуть покупателю деньги. Но что взять с человека, укоторого из имущества единственное жильё и небольшой доход? Почти ничего. Крошечная часть дохода, списанная приставами, не компенсирует потери и не поможет купить новое жильё.
Чек-лист для проверки квартиры перед покупкой
Всё сказанное выше можно объединить в алгоритм проверки, которого стоит придерживаться. Это устранит большую часть проблем, которые могут возникнуть после сделки на вторичном рынке недвижимости.
- Получите расширенную выписку из Единого государственного реестра недвижимости. Обратите внимание на количество собственников, наличие несовершеннолетних, частоту смену собственников, основание возникновения права собственности.
- Проверьте паспорта всех собственников, убедившись, что данные совпадают с выпиской из ЕГРН и нет факторов, указывающих на подделку документа.
- Проверьте документ — основание права собственности (свидетельство о праве на наследство, договор ДДУ, договор купли-продажи, договор приватизации, договор ренты, дарения, мены или решение суда). Особое внимание — договорам приватизации, свидетельству о праве на наследство, договору дарения.
- Потребуйте согласие супруга на продажу, даже если собственники в разводе. Документ должен быть заверен у нотариуса.
- Проверьте у продавца наличие долгов, открытых судебных дел и банкротства.
- Запросите справку о зарегистрированных лицах из паспортного стола по форме 9 (расширенная, архивная). Проверьте, кого из прописанных нельзя выселять (опираясь на правоустанавливающие документы), а также проверьте временно выписанных (они могут вернуться).
- Попросите справку об остатке на пенсионном счёте, чтобы выяснить, был ли использован маткапитал.
- Попросите справку из психо-неврологического диспансера и наркологии.
Общие правила: требуйте только оригиналы документов и храните их даже после совершения сделки. Если начнутся разбирательства, так вы докажете свою добросовестность, и у бывшего владельца и его родственников не будет оснований признать сделку недействительной.
Правда и мифы о деньгах в Telegram
9 Способов самостоятельно проверить квартиру при покупке — блоги риэлторов | ЦИАН
Я занимаюсь углубленными юридическими проверками 11 лет и многие вещи воспринимаю, как само собой разумеющиеся. Но я расскажу о нескольких вариантах, как можно проверить квартиру в Москве.
Начнем с того, что не все справочные ресурсы по недвижимости, используемые при самостоятельной проверке квартиры, содержат полностью достоверные сведения.
Да, иногда удается получить даже архивную информацию на таких ресурсах, как Росреестр, но это может занять до пяти рабочих дней. За это время проверяемая квартира уже может уйти к другому покупателю. Будет очень обидно, если она подходила вам по всем параметрам и оказалась юридически чистой, но узнали вы об этом слишком поздно и не успели купить квартиру самостоятельно.
Почему же такого не случается в компании? Мы назначаем встречу для внесения аванса и, одновременно, проводим первый этап проверки, включающий в себя анализ имеющихся документов и согласование списка тех, которые следует предоставить дополнительно. Таким образом мы фиксируем квартиру за собой. При этом наши эксперты прописывают в договоре основания для возвращения аванса. Таким образом, мы сохраняем нашему клиенту его деньги.
Материальная ответственность на момент внесения аванса лежит на компании. Поэтому мы делаем все от нас зависящее и предусматриваем все возможные ситуации, которые могут явиться основанием для расторжения сделки. При этом непременным условием договора является возвращение аванса.
Но если человек, знакомый с рынком недвижимости только понаслышке, вдруг решит проверить квартиру на вторичке самостоятельно, он должен, прежде всего, научиться разбираться в терминах и понятиях». Вот основные из них:
1) Проверить квартиру онлайн – получить выписку из Росреестра. Стоит такая справка не очень дорого, готовится, в зависимости от ресурса, на котором ее запрашивали, около суток. Полученная информация позволяет сделать вывод, что в день запроса квартира не имеет обременений.
Результат онлайн-проверки считается действительным месяц, но это не значит, что на следующий день после получения информации не появится запрос от судебного пристава или следователя по уголовному или гражданскому праву.
Возможно, эта квартира является предметом производства по уголовному или гражданскому праву, ее делят разводящиеся супруги или конфликтующие между собой наследники, и, следовательно, квартира получает обременение. Поэтому успокаиваться после такой проверки не стоит;
2) Проверить квартиру по адресу – по сути, это та же самая справка из ЕГРН, которая позволяет узнать, не находится ли данная квартира под обременением;
3) Проверить квартиру по кадастровому номеру – и это тоже запрос в Росреестр, с его помощью мы можем узнать стоимость квартиры по кадастровой оценке. Информация будет полезна для того, чтобы оценить величину налогов и понять, соответствует ли рыночная цена кадастровой оценке.
Это все, что можно выяснить онлайн. Полученные при этом данные довольно поверхностные и требуют дополнительной проверки.
4) Как еще можно проверить квартиру на юридическую чистоту? Есть ли какая-то проверенная база недвижимости или сайт с проверенными квартирами?
Таких ресурсов немного, основной из них — ЦИАН. «Проверенное жилье находится на ЦИАН» — таким был слоган компании всего два года назад. Сейчас гильдия риэлторов добилась того, чтобы ЦИАН перестал себя позиционировать таким образом, поскольку возникала подмена понятий и потенциальные покупатели могли быть введены в заблуждение.
Речь шла о том, что все объекты были проверены на предмет актуальности, не были задублированы, проданы или сняты с продажи, и, следовательно, каждый входящий в базу объект продается.
Однако у покупателя могло возникнуть мнение, что все квартиры из этой базы прошли юридическую проверку, подобно тому, как это происходит с автомобилями на одном популярном ресурсе.
Там можно узнать год выпуска выбранного автомобиля, количество прежних собственников, результаты компьютерной диагностики и многое другое.
Но недвижимость, в отличие от автомобилей, по подобному алгоритму никак нельзя проверить.
Как мы уже отмечали, если на момент проверки — не важно, делает это риэлтор или компьютерный алгоритм при внесении объекта в базу — он не имеет обременения, это не значит, что так будет всегда. Ситуация может измениться в любой момент, поэтому планировать покупку, основываясь на информации, полученной таким образом, нельзя.
5) Для ипотечников существует миф, что банк проверяет квартиру.
Проверка квартиры банком осуществляется им не самостоятельно, он поручает эту работу страховым компаниям. Только после одобрения объекта страховщиками банк предоставит денежные средства.
Поскольку задача страховой компании собрать как можно больше страховых взносов (их еще называют страховой премией), они работают с огромным количеством клиентов.
Тем не менее, работая на больших объемах, они справляются со своей задачей.
Чтобы убедиться в этом, можно найти в интернете статистику подачи исков к той или иной компании и посмотреть, сколько их было подано и сколько страховых выплат было сделано компанией.
Выбирая компанию, начните с исследования такой статистики и убедитесь, что интересующая вас компания проверяет «на совесть».
Мой опыт подсказывает следующее: страховые компании, банки и юристы проверяют документы «на достаточность», фиксируют сам факт их наличия для совершения сделки.
Они проверяют комплектность пакета документов, их соответствие действующему законодательству и, если все в порядке, делают заключение о возможности регистрации перехода права собственности на основании имеющихся документов. Кроме того, банки проверяют перед сделкой отсутствие обременений и выясняют, не находится ли квартира в залоге.
Все остальные риски ими, как правило, не проверяются, потому что на это требуются ресурсы, требуются дополнительные затраты. Более тщательную юридическую проверку осуществляют только риэлторские и юридические агентства.
6) Проверить квартиру бесплатно — реально?
Прежде, чем ответить на этот вопрос, надо договориться о терминологии. Получить результаты проверки в подарок, как правило, невозможно. Любая информация требует денег, весь вопрос в том, насколько понесенные затраты существенны для успешного завершения сделки.
Например, чтобы проверить квартиру через Росреестр, минимальная пошлина составит около 350 рублей. Даже по сравнению с повседневными тратами большинства из нас эта сумма входит, как говорят статистики, в «интервал безразличия».
Стоимость Юридической проверки квартиры в агентстве недвижимости составит 20-35 тыс. руб. (Итоговая сумма зависит от количества проверяемых документов, этот пункт обсуждается на переговорах).
Если сопоставить эти цифры и минимальную стоимость квартир в московском регионе, которая редко бывает ниже 5 млн. руб, то можно сказать, что она тоже входит в «интервал безразличия».
Мы знаем, что это — адекватные деньги за понятный результат.
А вот многие клиенты, впервые столкнувшись с решением задач, связанных с недвижимостью, не знают или не сразу понимают, что именно проверяет агентство недвижимости, насколько это трудозатратно и какие ресурсы требуется подключить для того, чтобы гарантировать отсутствие неприятных сюрпризов в дальнейшем. Ведь результат юридической экспертизы это не плод нашей фантазии, не просто красиво написанная бумага.
Если хоть раз проведенную сделку признают недействительной, агентство потеряет не только деньги, но и репутацию, создававшуюся годами.
7) Проверить справки, предоставляемые продавцом. Многие им доверяют, полагая, что не нужно больше никуда ходить и проверять собственника. Однако не расслабляйтесь – в моей практике было пять случаев, когда справки из диспансера были поддельными.
Рекомендую всем, кто занялся самостоятельной проверкой, сходить за этими справками вместе с продавцом, чтобы медицинское освидетельствование провели при вас в день обращения.
Из тех пяти случаев выявления поддельных справок, про которые я упомянул, два закончились тем, что покупатели сами почувствовали что-то неладное, отказались от самостоятельной проверки и передали работу нам.
У нас есть свои ноу-хау – мы прекрасно понимаем, что ничто не мешает продавцу заранее сговориться с врачом и получить справку о дееспособности в присутствии покупателя, который может не заметить признаков обмана, очевидных для нас;
8) Получение архивной выписки о жильцах, ранее зарегистрированных в квартире. Вы сможете решить этот вопрос самостоятельно лишь в том случае, если продавец квартиры является ее первым владельцем. Тогда, придя с ним в МФЦ, вы сможете запросить архивную информацию и получить сведения, касающиеся данного собственника.
Но архивные данные по предыдущим владельцам вы не получите и не сможете проверить, например, наличие детей, не участвовавших в приватизации. Таким образом, если право собственности на квартиру ранее передавалось несколько раз, то лучше пригласить экспертов.
Это поможет избежать возможных неприятностей, потому что данную информацию мы, в отличие от частного лица, можем получить в полном объеме – с момента приватизации по сегодняшний день;
9)Опрос соседей. Специфичный способ чтобы дополнительно проверить квартиру на вторичном рынке недвижимости. Вы можете заглянуть к соседям и узнать какую-то дополнительную информацию.
Однако нужно знать, как ее интерпретировать, потому что люди могут негативно относиться к собственнику, или, наоборот, дружить с ним, поэтому не все услышанные слова можно будет истолковать правильно.
Поэтому будьте бдительны.