Ипотека с долей ребенка

Для покупки квартиры или частного дома многие семьи прибегают к помощи банковских организаций.

Оформляя ипотечный кредит, супруги становятся собственниками жилой площади, а сам объект недвижимости получает статус залога.

Далеко не все заемщики, у которых есть дети, знают, что обязаны выделить ребенку долю в ипотечной квартире. Постараемся разобраться, в каких случаях это необходимо и каков порядок действий при выполнении процедуры.

Права несовершеннолетних отмечены на законодательном уровне в статье 60 Семейного кодекса РФ, которая определяет возможность ребенка владеть собственностью. При ущемлении интересов малолетнего родители или опекуны могут понести ответственность перед законом.

За соблюдение прав детей отвечают органы опеки. Они должны дать согласие на передачу собственности ребенка в залог банку. Разрешение органов опеки на детей до 14 лет получают законные представители, то есть родители.

При наличии паспорта малолетнему необходимо подписать согласие на осуществление сделки.

В каких случаях необходимо отчуждение имущества

Выделение доли ребенку обязательно при:

• продаже имеющегося жилья;
• оформлении кредита на недвижимость, при участии в долевом строительстве;
• покупке жилья на средства материнского капитала.

Подробнее рассмотрим каждый вариант.

• При продаже недвижимости, собственником или долевым участником которой является ребенок, требуется получить соответствующее разрешение органов опеки. Супруги получают согласие, только если в новой квартире или доме детям будут выделены квадратные метры. На других условиях продать жилье не удастся.



• При покупке недвижимости в кредит ребенку можно сразу выделить долю в ипотечной квартире. Однако не все банки готовы принять такие условия, поскольку в последующем не исключены проблемы с реализацией объекта. В этом случае дети могут стать собственниками сразу после погашения кредита. Важно помнить, что в соответствии с ФЗ №256 от 29.12.2006 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» доли необходимо выделить в течение 6 месяцев после снятия обременения. Смягчить решение банка позволит предоставление в залог собственной недвижимости или оформление на ребенка другой собственности.
• При приобретении жилья, находящегося на этапе строительства, несовершеннолетние могут быть включены в договор долевого участия. После подписания акта приема-передачи появляется возможность оформить право собственности на жилплощадь. При строительстве частного дома от родителей требуется выделить также часть земельного участка.
• При задействовании материнского капитала выделение долей является обязательным. Органы опеки дадут разрешение на оформление сделки, если при составлении договора не были ущемлены права ребенка. Поэтому с отчуждением имущества следует определиться до подачи заявки на кредит. Однако оно невозможно, пока действует обременение по ипотеке на жилье. В этом случае при заполнении заявления на использование средств маткапитала владелец квадратных метров должен подтвердить, что обязуется выделить доли детям. При невыполнении этого пункта к нему будут применены соответствующие меры.

Как осуществляется выделение доли детям после погашения ипотеки

Оформление производится через составление дарственной или письменного соглашения на передачу детям части имущества.

В обоих документах указана информация об участниках сделки (в том числе представителях несовершеннолетних), регистрационный номер недвижимости, размер отчуждаемой доли.

К слову, в законе не указывается количество квадратных метров, передающихся в собственность ребенку. Величина определяется местными властями в зависимости от площади жилья и числа участников сделки.

Отчуждение части имущества выполняется у нотариуса. Для проведения процедуры необходимо оплатить госпошлины. Оформление возможно при предоставлении следующих документов:

• Паспорта граждан РФ, участвующих в сделке. Если дети несовершеннолетние, предоставляются свидетельства о рождении.



• Договор купли-продажи или ДДУ, выписка из ЕГРН.
• Свидетельство о заключении брака.
• Соглашение на отчуждение доли.
• Квитанция об оплате госпошлины.
• Договор по ипотеке.

Нотариусу необходимо предоставить оригиналы документов и их копии. Соглашение на выделение доли детям оформляется в Пенсионном фонде России (ПФ РФ) до перевода средств маткапитала на счет матери.

Пошаговая инструкция по выделению доли ребенку

После погашения задолженности по ипотеке следует снять жилье с обременения. Для этого необходимо написать заявление в Росреестр и предоставить документы, которые подтверждают закрытие кредита. После проверки заемщик получит новую выписку из ЕГРН.

Следующим этапом станет подписание у нотариуса соглашения на выделение доли ребенку в ипотечной квартире. Документы подготавливаются в нескольких экземплярах (для родителей, Росреестра, ПФ РФ).

Подготовленную документацию необходимо передать в орган регистрации. При этом заявление заполняет каждый участник сделки (за несовершеннолетних расписывается родитель).

Срок регистрации составляет 10 дней, после чего можно получить новую выписку о собственниках имущества.

Как выделить долю ребенку в ипотечной квартире

1. Можно ли выделять доли детям?
2. Выделение доли до выплаты ипотеки
3. Выделение доли после выплаты кредита
   1. Что потребуется?
   2. Необходимые документы
4. Как выделить доли в ипотечной квартире?
5. Когда требуется обязательство о выделении долей?

Можно ли выделять доли детям?

Имущественные права ребенка закреплены в ст. 60 Семейного Кодекса РФ. В ней определено право ребенка на владение собственностью.

• Если при покупке квартиры использовался материнский капитал, то выделение доли на ребенка становится обязательным требованием для оформления сделки.
• Чтобы выделить долю несовершеннолетнему в ипотечной квартире, требуется согласие органов опеки на передачу в залог собственности ребенка и одновременно согласие банка на выделение этой доли.
• Разрешение органов опеки на детей в возрасте от 0 до 14 лет получают их законные представители, дети от 14 лет получают разрешение самостоятельно, при наличии согласия родителей или опекунов.

В общепринятой практике доли выделяются после погашения ипотеки и снятия обременения с жилья. Однако существуют ситуации, когда выделение необходимо до совершения сделки.

Выделение доли до выплаты ипотеки

До выплаты ипотеки выделение доли может стать необходимым, если квартира приобретается с использованием семейного капитала.При использовании семейного капитала, родители дают согласие на выделение доли в жилье в собственность детям после погашения кредита, которое заверяется нотариально.

Если речь идет о строящемся объекте, сразу выделить долю не получится. Она должна быть выделена до сдачи объекта в эксплуатацию или до оформления собственности на жилье. При строительстве частного домовладения потребуется дополнительно выделение доли на земельный участок.

Органы опеки дают согласие на оформление сделки если права детей оговариваются в договоре купли-продажи недвижимости. Поэтому выделение долей требуется до получения кредита.

Банки в свою очередь неохотно идут на оформление сделок с выделенной детской долей, т. к.

могу возникнуть проблемы с реализацией имущества, которое принадлежит несовершеннолетнему, при невозможности заемщиками погашать ипотечный кредит.

Разрешение конфликта возможно несколькими способами:

• предложить кредитору в залог другую недвижимость;
• переоформить на несовершеннолетних другую собственность;
• обратиться к лояльным кредиторам, работающим по стандартам АИЖК.

Выделение доли после выплаты кредита

В течении полугода после погашения ипотеки, законные представители несовершеннолетних обязаны выделить долю в жилье на детей (в случаях необходимости). При невыполнении данного условия уполномоченные органы могут обратиться в суд на родителей, потребуется вернуть материнский капитал.

Оформление доли производится через оформление дарственной или подписание соглашения на передачу ребенку части имущества. Оба способа представляют собой процедуру безвозмездной передачи доли в жилой недвижимости.

Оба документа содержат в себе следующую информацию:

1. Информация об участников сделки: И.О.Ф., дата рождения, паспортные данные;
2. Родовые признаки объекта недвижимости, его регистрационный номер;
3. Размер выделяемой доли;
4. Если доля выделяется несовершеннолетнему до 14 лет, указываются его законные представители.

Какое количество квадратных метров должно быть выделено в собственность несовершеннолетнему лицу в Законе не оговаривается, размер определяется местными властями. Если в семье во время выплаты ипотеки родились еще дети, то доли в квартире распределяются на всех детей, рожденных в совместном браке между заемщиком/созаемщиком по договору.

Выделение доли производится у нотариуса, потребуется заплатить госпошлину в зависимости от размера выделяемой площади.

Необходимые документы

В Росреестр необходимо представить следующие документы:

1. Паспорта всех участников сделки;
2. Свидетельства о заключении брака, рождении детей;
3. Документы на приобретаемое жилье: Выписка из ЕГРН, договор купли-продажи;
4. Соглашение на выделение доли или договор дарения;
5. Квитанция об оплате Госпошлины.

Необходимо написать заявление на регистрацию права на собственность от имени всех участников сделки.

Все документы подаются в оригинале с прикладыванием копий.

Соглашение о наделении несовершеннолетних правами на жилье

Соглашение оформляется в ПФ РФ до перечисления средств материнского капитала в уплату за жилье. Оно содержит в себе обязательство родителей на выделение доли несовершеннолетним детям.

Обязанность выделения доли детям лежит на родителях, с которыми имеется доказанная родственная связь, т. е. когда ребенок является общим в браке.

При подписании соглашения родители несовершеннолетнего выступают его законными представителями, если ребенку нет 14 лет.

Соглашение содержит следующую информацию:

• Ф.И.О. родителей, детей с паспортными данными, датами рождения;
• Характеристика приобретенной недвижимости с родовыми признаками;
• Вид права собственности, размер долей;
• Документы-основания сделки;
• Сведения о МК;
• Условие с перераспределением долей в случае рождения детей в будущем.

Как выделить доли в ипотечной квартире?

Выделение долей в ипотечной квартире производится в соответствии с требованиями законодательства.

Пошаговая инструкция

1. После погашения ипотечного кредита необходимо снять обременение с залога. Для этого следует обратиться в Росреестр с соответствующим заявлением и документами, подтверждающими отсутствие задолженности по ипотеке. После рассмотрения документов, заявителю будет представлена новая Выписка из ЕГРН с отсутствием обременения на жилье.

2. После этого владелец квартиры получает возможность выделить долю.
3. Составление у нотариуса письменного соглашения на передачу ребенку части имущества или договора дарения. Документы оформляются для обоих родителей, для Пенсионного фонда, для Росреестра.

   Потребуется представить документы, подтверждающие личности участников сделки, свидетельства о браке, о рождении детей, Выписку из ЕГРН на недвижимость, Соглашение на наделение несовершеннолетних правами на жилье.

4. Сдача документов в Росреестр на регистрацию. Заявление на регистрацию подается от имени каждого собственника.

   Требуется предоставить полный пакет документов, как нотариусу, и оформленное соглашение или договор дарения.

Госпошлина за услугу составит 2 тыс. рублей.

Документы подаются в МФЦ. Срок регистрации сделки 10 дней, далее собственники получают новую выписку, содержащую сведения о собственниках на квартиру (дом), где будут присутствовать несовершеннолетние.

Когда требуется обязательство о выделении долей?

Обязательство по выделению долей не требуется, если в приобретенном жилье доли были выделены до распоряжения материнским капиталом.

В остальных случаях, Пенсионный Фонд откажется от выплаты МК, пока не определены права на детей на жилье.

Покупка квартиры с несовершеннолетними собственниками — Вторичное жильё — Журнал Недвижимости

Кого закон считает несовершеннолетними и когда они могут участвовать в сделках сами 

По закону, все несовершеннолетние делятся на 2 группы — до 14 лет (малолетние) и младше 18 лет, но старше 14 лет. За малолетних все сделки с недвижимостью совершают их родители или другие законные представители: опекуны или усыновители. Дети постарше могут заключать сделки сами, но им нужно письменное согласие своих законных представителей.

Но если подросток эмансипирован (то есть считается взрослым и дееспособным), то вправе сам продать квартиру без участия родителей и органов опеки. Решение об эмансипации принимают органы опеки и попечительства или суд.

Согласие органов опеки на продажу квартиры 

Если несовершеннолетний не эмансипирован, то на продажу квартиры или его доли понадобится разрешение от органа опеки и попечительства. Его должны получить представители ребёнка. Обычно для получения разрешения нужно гарантировать, что у ребёнка есть альтернативное жильё, условия жизни в котором не окажутся хуже, чем в продаваемой квартире, либо что это альтернативное жильё будет куплено. 

Основное требование к альтернативному жилью для несовершеннолетнего — чтобы оно было равноценным (или лучше) по площади и по стоимости. При этом доля ребёнка в праве на новую квартиру должна быть не меньше той, какой он владел в продаваемой квартире.

• Если альтернативное жильё для ребёнка уже есть 
• Получить одобрение органа опеки будет проще — главное, чтобы продавец показал, что у ребёнка есть условия для комфортной жизни.
• Если доля ребёнка в продаваемой квартире небольшая, орган опеки может разрешить не тратить эти деньги на покупку нового жилья, а положить их на специальный счёт для несовершеннолетнего. 
• В такой ситуации покупатель защищён больше: можно не переживать о том, купят ли продавцы-родители альтернативное жильё для сына или дочери.
• Если продают одну квартиру, чтобы купить другую 

В таких случаях орган опеки и попечительства выдаёт разрешение на сделку только при условии, что несовершеннолетнему обеспечат жильё взамен проданного. Как правило, требуют, чтобы сделки по продаже старой квартиры и покупке новой проходили одновременно. В новой квартире доля ребёнка выделяется сразу же, при подписании договора купли-продажи. 

1. Такое одновременное проведение сделок защищает и права несовершеннолетнего собственника, и права покупателя — он может быть уверен, что дети не останутся без нового жилья, а он — без квартиры и денег. 
2. Орган опеки может давать два согласия: предварительное — когда квартиру собрались продать, но альтернативу ещё не нашли, и окончательное — когда подыскали квартиру для покупки.
3. Как снизить риски при покупке квартиры с несовершеннолетними собственниками
4. Главное — проверить и убедиться в том, что все права детей соблюдены, а документы в порядке.
5. Узнайте, есть ли в квартире несовершеннолетние

Есть разница между ситуацией, когда ребёнок просто зарегистрирован (прописан) в квартире, а когда — является её собственником или сособственником. Регистрация в квартире не даёт квартиранту прав на квартиру при её продаже.

Проверьте документы на квартиру — выписку из Единого государственного реестра недвижимости и выписку из домовой книги. В первом документе будут перечислены все собственники жилья, а во втором — зарегистрированные в нём люди. Эти списки могут вообще не иметь пересечений — это нормально.

Если несовершеннолетнего нет в списке собственников, но он зарегистрирован в квартире, узнайте, есть ли у продавцов другое жильё, в которое можно «выписать» ребёнка. Желательно до сделки.

Если это по каким-то причинам невозможно (например, ребёнка собираются зарегистрировать в квартире, покупаемой вместо прежней), можно попросить у родителей нотариально заверенное обещание выписаться в течение определённого срока после регистрации сделки и указать это условие в договоре купли-продажи. 

Узнайте историю квартиры и получал ли продавец маткапитал

То, что ребёнка нет в числе собственников, ещё не означает, что его не должно там быть. При покупке квартиры на материнский капитал от родителей требуется выделить долю своим детям в этом жилье — это обязательное условие господдержки. 

Бывает так, что родители не выполняют это требование, например, если квартиру приобретали в ипотеку. Банки неохотно соглашаются на оформление кредита с несовершеннолетними собственниками, поэтому берут с родителей обязательство оформить доли после выплаты долга. Не все помнят о такой процедуре, а кто-то — игнорирует намеренно. Выполнение этих обязательств никто не контролирует.

Если при покупке квартиры продавец использовал материнский капитал, но ребёнку не выделена доля, покупка такой квартиры — рискованная сделка. Продажу доли ребёнка могут признать недействительной, потому что на это не получено согласие органа опеки. К тому же есть риск, что сам обделённый несовершеннолетний в будущем предъявит свои права, когда станет дееспособным и узнает о нарушении.

Как узнать, использовался ли маткапитал при покупке квартиры

Обычно это прописано прямо в договоре купли-продажи, особенно, если квартиру брали в кредит. Если даже в договоре нет информации об этом, но вы сомневаетесь в продавце, то попросите его взять справку из Пенсионного фонда о размере оставшегося материнского капитала — если ему нечего скрывать, то проблем с такой справкой не возникнет.

Проверьте, что получено разрешение органа опеки и попечительства

Обычно «прохождение опеки» занимает до 15 дней. Орган опеки не может запретить сделку просто так,  для этого должны быть веские причины. Если продавцы в состоянии доказать, что действуют в интересах детей, то с получением согласия не возникает проблем.

Уточните условия согласия органа опеки

Обычно орган опеки и попечительства не просто даёт согласие, но и описывает дополнительные требования, при которых это согласие работает. В исключительных случаях разрешение могут дать и на получение денег на счёт ребенка, но чаще орган опеки требует, чтобы несовершеннолетнему взамен была куплена равноценная доля, если такой доли ещё нет на момент сделки.

Будьте внимательны: если продавец не выполнит условия разрешения и не приобретёт альтернативное жильё, получив деньги, то сделку могут признать недействительной, и на этот счёт уже есть судебная практика. 

Проверьте, есть ли равноценное жильё для ребёнка

Если у несовершеннолетнего уже есть другая квартира, то с продажей и получением согласия от органа опеки не должно возникнуть проблем. Права ребёнка не нарушаются, а значит, договор на покупку квартиры можно смело подписывать.

Спросите у продавца, где живёт ребенок сейчас и есть ли на нём другая недвижимость. После того, как вы получили адрес второй квартиры, закажите выписку из ЕГРН, это поможет вам убедиться в словах продавца.

Если квартиру только планируют покупать, узнайте все детали сделки: когда и как она будет проходить, почему продавец решил продать эту квартиру и купить новую.

Если цена новой квартиры или её площадь меньше нынешней, а продавец не может чётко объяснить, для чего покупает такое жильё, — это повод задуматься, не нарушает ли он интересы ребёнка и не ставит ли под угрозу вашу сделку.

Не всегда лучшими условиями для ребёнка признают квартиру большей площади — это может быть квартира пусть и меньше размером, но расположенная в лучшем районе. Например, ближе к центру или хорошей школе, рядом с парком, детскими площадками или другой инфраструктурой, заметно улучшающей жизнь детям.

Органы опеки учитывают и другие обстоятельства: например, если супруги новую квартиру покупают из-за раздела жилья при разводе и ребёнок остаётся с одним из них — в таких ситуациях новая квартира тоже может быть меньше прежней.

Если доля ребёнка в праве на квартиру зарегистрирована, согласие органа опеки получено и у семьи продавцов уже есть квартира больше и лучше нынешней, либо они покупают её одновременно с продажей, то сделки можно не бояться. Но если вас все равно пугает перспектива потерять право собственности, воспользуйтесь титульным страхованием — оно как раз страхует от утраты права собственности.  

• Сложные случаи с покупкой квартиры с несовершеннолетними собственниками 
• Если согласие опеки получили, но не купили равноценную квартиру для ребёнка
• Такая ситуация способна обернуться отменой сделки. 

Если родители продали квартиру с долей ребёнка в ней, но не обеспечили равнозначную замену доли сына или дочери, то сделку по продаже квартиры могут признать недействительной. Верховный суд разъяснил, что договор по продаже жилья будет недействительным сразу по двум основаниям: потому что он заключён без согласия госоргана и противоречит закону.

После признания сделки недействительной каждая сторона должна вернуть друг другу всё, что она получила по сделке: продавец отдаёт покупателю деньги, а покупатель — квартиру.

Но на практике всё не так просто: продавцы могли потратить деньги, в том числе деньги за долю ребёнка, и получить их обратно будет сложно. 

Внимательно проверяйте условия сделки и следите за тем, чтобы несовершеннолетний получил свою долю взамен проданной. Ещё лучше — соглашайтесь только на одновременное проведение всех сделок.

Если продавец — несовершеннолетний инвалид

В этой ситуации играет роль не инвалидность сама по себе, а то, признан ли этот ребёнок недееспособным. 

·       Если инвалидность вызвана заболеванием, которое никак не влияет на способность несовершеннолетнего понимать смысл своих действий, то сделки с долями таких детей ничем не отличаются от сделки с долями любого другого несовершеннолетнего. Для этого всё так же потребуются согласие органа опеки и попечительства и выделение равноценной доли в новом жилье. 

Если ребёнку исполнилось 14 лет, то он заключает договор сам в присутствии законного представителя. За детей младше 14 лет подпись ставят законные представители от имени несовершеннолетнего.

·       Если инвалидность вызвана заболеванием, которое привело к тому, что ребёнок не понимает смысл своих действий, то несовершеннолетнего признают недееспособным в судебном порядке.

Все решения за него принимают его законные представители — опекуны, которых назначит суд. Сделки за него тоже проводят опекуны, получив согласие органов опеки, и это не зависит от возраста ребёнка.

Опекуны совершают сделки и подписывают договор от имени недееспособного ребёнка, даже если ему уже исполнилось 14 лет.

Совершение сделки зависит от заболевания ребёнка, которое привело к инвалидности. Если суд не лишил его дееспособности, то сделка ничем не отличается от обычной покупки доли у несовершеннолетнего. Если ребёнок-инвалид признан недееспособным, то все сделки от его имени проводят его опекуны.

1. Если родители-продавцы не выделили долю ребёнку и продали квартиру
2. Если родители должны были выделить долю ребёнку (например, при покупке жилья на материнский капитал), но не сделали это и продали квартиру, то такую сделку могут признать частично недействительной.
3. При продаже подобной квартиры продавец нарушает закон и право ребёнка на долю: суд может признать продажу доли несовершеннолетнего недействительной, и дети станут сособственниками квартиры наравне с покупателем. 

За доли детей продавец должен вернуть деньги. Но вряд ли такая ситуация устроит добросовестного покупателя, который рассчитывал стать полноправным собственником всей квартиры. 

Внимательно изучайте историю квартиры перед покупкой: если у продавца есть несовершеннолетние дети, уточните, получали ли они материнский капитал и на что использовали его. Если по документам видно, что маткапитал пошёл на покупку квартиры, проверьте, что детские доли выделены в ней, и не начинайте сделку до тех пор, пока продавцы не оформят эти доли. 

Коротко о покупке квартиры с несовершеннолетними собственниками

1. Сделки с покупкой долей несовершеннолетних не так страшны, как об этом рассказывают.
2. Перед сделкой проверьте документы на квартиру и наличие согласия органов опеки. 
3. Убедитесь, что несовершеннолетний получит равноценную замену своей доли. 
4. Если у продавцов ещё нет альтернативного жилья для ребёнка, проводите сделки продажи и покупки новой квартиры одновременно.
5. Если квартиру купили с использованием материнского капитала, ребёнку должны выделить долю. 
6. Ребёнок участвует в сделке, если он — собственник. Регистрация несовершеннолетнего в квартире никак не влияет на сделку, но лучше убедиться, что родителям есть, куда его «выписать».

Авторы: команды Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Оля Левина.

Ипотека и дети. Несовершеннолетние собственники. — читайте от Финэксперт

Права несовершеннолетних детей на жилое помещение защищает российское законодательство. Это приводит к наложению ограничений на возможности, предоставляемые ипотечным кредитованием.

Ипотечными банками не берется в качестве залога недвижимость, принадлежащая лицам несовершеннолетнего возраста.

Это значит, что для взятия ипотечного кредита под залог уже имеющегося жилого помещения, его собственником не должно быть несовершеннолетнее лицо.

 Нельзя использовать уже имеющееся жилое помещение как первоначальный взнос, если собственник – ребенок или даже он просто прописан в этом помещении.

Для того, чтобы ребенком не была безвозвратно утрачена его собственность, органы опеки и попечительства осуществляют контроль. Именно эти органы и дают разрешение на проведение операций с недвижимостью (если ее собственником является несовершеннолетнее лицо).

Если у ребенка в продаваемом жилом помещении есть только прописка, то есть вариант с его перепропиской у кого-то из близких – до момента перепродажи.

Если же ребенок – собственник продаваемого жилого помещения, то органы опеки могут выдать разрешение на выделение доли собственности несовершеннолетнего лица в новом жилом помещении (после того, как будет погашен ипотечный кредит. О том, стоит ли погашать ипотеку досрочно можно узнать здесь).

Есть и другой, более сложный способ – обмен долями собственности с каким-либо родственником. Таким образом, ребенок будет обладать долей собственности в квартире дедушки, бабушки и так далее (при этом собственниками продаваемой квартиры будут только взрослые люди). В данном случае стоит учитывать, что такой вариант возможен только в том случае, если новая доля не меньшего размера.

Есть и такой способ – это если отсутствуют сговорчивые родственники: это продажа имеющегося жилья, покупка чего-либо небольшого. При этом не берется ипотечный кредит (ребенок обеспечивается необходимой собственной площадью). Оставшаяся разница от продажи используется в качестве первоначального взноса для получения ипотеки.

Все эти нюансы никак не касаются вопроса детской регистрации в жилом помещении (если оно приобретено по ипотечному кредиту). Регистрация ребенка на такой площади допускается без проблем.

Ребенок и ипотека

Сам по себе ребенок ничего не изменит – банк, при принятии решения о выдаче ипотечного кредита, не занимается делением клиентов на «детных» и «бездетных». Банк отслеживает только уровень доходов заемщика. Иное дело, если семья уже обладает квартирой, при продаже которой и станет возможным внесение первоначального взноса.

Если несовершеннолетнее лицо проживает в данном жилом помещении как член семьи собственника (то есть имеет обычную прописку в ней), то купить-продать и передать приобретенное имущество в залог можно как обычно. Другое дело, если ребенок является собственником квартиры или доли в ней. Тогда и начинаются реальные сложности.

Защита ребенка, как собственника

Сделка с участием несовершеннолетнего является сложной, поскольку возникает конфликт между банковскими интересами и органами опеки.

Для продажи квартиры, доля которой принадлежит ребенку в соответствии со статьей Гражданского кодекса РФ, необходимо получение разрешения от органов опеки.

В основном, права несовершеннолетних защищаются отделами районной администрации или другими подразделениями органов МСУ.

Чтобы получить их согласие, необходимо собрать определенные документы:

Родительские паспорта

Свидетельства о браке

Свидетельства о рождении детей

Правоустанавливающие документы на обе, продаваемую и покупаемую, квартиры

Справки об оценочной стоимости и кадастровые паспорта

Если ребенку уже есть 14 лет, необходимо также наличие его согласия на проведение данной сделки. Данный пакет документов порой гораздо больше необходимого пакета для совершения самой сделки купли-продажи.

Но, даже после этого, органами опеки может быть дан отказ в проведении сделки. Ведь, по здравому рассуждению, если меняется ничем не обремененная однокомнатная квартира на более просторную, но заложенную у банка – это можно расценить и как ухудшение жилищных условий ребенка.

Всегда может случиться дефолт, и ребенок останется на улице, а этого органы опеки допустить не имеют права. Работники муниципалитетов, как правило, являются здравомыслящими людьми и должны понимать, что маленький риск в этом случае оправдан – в ином случае семье врядли когда-нибудь удастся переехать в нормальную квартиру.

Поэтому чаще всего согласие все-таки дается.

«Очень многое зависит от вида разрешения, выданного органами опеки. На результат влияет и качественная подготовка к встрече с муниципальными органами, также конкретный округ, специалист и даже форма подачи заявления», — сообщается генеральным директором

«Первого ипотечного агентства», Максимом Ельцовым. Разрешения бывают разными. Первое дает вариант выделения новой доли собственности ребенку после того, как будет погашен ипотечный кредит.

Второе разрешение требует совершить это сразу же, в тот момент, когда заключается договор купли-продажи. Первый способ удобнее, так банк скорее выдаст ипотечный кредит.

Но второй способ, по сообщениям Максима Ельцова, используется намного чаще.

Банки против такого развития событий

Задача решается путем исключения из схемы залога недвижимости, собственником которой выступает несовершеннолетний.

К примеру, залогом может стать иная недвижимость, если семья имеет таковую. Есть вариант с потребительским кредитом для доплаты при обмене жилья. Но, такой кредит меньше, чем ипотечный. И он более дорогой — примерно 18-22% годовых против 12-14% по жилищному займу.

Есть и такой вариант: если размер и цена помещения позволяют, то можно продать ее и купить небольшое жилье на имя ребенка. Разница в данном случае – это и есть первоначальный ипотечный взнос. При этом доля ребенка не должна уменьшиться. Приобретенную недвижимость можно сдавать в аренду – арендные платежи покроют некоторые расходы по обслуживанию ипотечного кредита.

Наконец, ребенок может получить собственную долю в иной недвижимости. Это может быть квартира или дом бабушки или дедушки. Органами опеки будет дано согласие на продажу жилья в том случае, если родственники подарят ребенку долю в своей квартире. В такой ситуации есть возможность получения ипотечного кредита под залог нового жилья, в которой ребенок уже не будет собственником.

Приоткрытая дверь

Другой возможностью является обращение в банки, которые работают по стандартам Агентства ипотечного жилищного кредитования.

«Не все банки, ведущие работу с АИЖК, выделяют доли несовершеннолетним в залоговом жилье.

Но нашими партнерами исполняется этот принцип, так как мы ответственны за кредит и в случае дефолта заемщика мы выкупаем его у банка», — рассказывается руководителем ипотечного управления компании «Балтийская ипотечная корпорация», Марианной Бельковой.

Но и данная схема обладает ограничениями – программа АИЖК может быть использована только заемщиками, имеющими официальную зарплату (еще лучше — зарплатную карту). Ее должна подтверждать справка 2НДФЛ.

Но есть и плюсы – кредитная программа АИЖК «Материнский капитал» как раз и рассчитана на заемщиков с детьми и позволяет использовать МСК в любой временной период.

Этот кредит очень нравится родителям, желающим улучшить условия проживания своих детей», — рассказывается вице-президентом группы компаний «ЮРИНФО», Николаем Лавровым.

Также, с прошлого года продолжается действие специальной городской программы «Лучшая доля детям». Ее реализует «Санкт-Петербургский центр доступного жилья».

Помощь предоставляется в тех случаях, когда выделенная доля ребенка – это условие получаемой денежной выплаты либо если первоначальным взносом выступают средства от продажи помещения, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему.

В программе на сегодняшний день участвуют шесть банков – «Тверьуниверсалбанк», «Петербургский социальный коммерческий банк», банк «Образование», «Мираф-Банк», «Энергомашбанк», «Мосстройэкономбанк».

Необходимо напомнить о том, что проведение сделок с участием несовершеннолетних собственников – очень сложный процесс.

Если это простая ипотечная сделка – регистрация – это единовременное заключение договора купли-продажи и оформление квартиры в залог банку, то при варианте с выделением собственности регистрация делится на два этапа. Сначала заключают договор купли-продажи и выделяется доля ребенку.

После этого происходит подписание ипотечного договора передаче в залог квартиры и регистрируется ипотека.

«Очень трудно найти продавца, готового сначала оформить такой договор с выделением необходимой доли и лишь потом получить средства за помещение», – сообщается Максимом Ельцовым.

Поэтому, как говорит Наталия Сергеева, необходимо обязательное привлечение к сделкам подобного типа профессиональных риэлторов. Центром поощряется это решение, клиент получает 20%-ную скидку на свои услуги.

Об обязательном выделении долей всем членам семьи при использовании материнского капитала

Приобретая недвижимость на средства материнского (семейного) капитала, граждане обязаны выделять доли всем членам семьи — супруге, супругу и детям. Если процедура выделения долей не была проведена, это признаётся нарушением закона.

В 2020 году для владельцев сертификатов было отменено предоставление в ПФР нотариального обязательства об оформлении жилого помещения в общую собственность семьи.

Но при этом жилое помещение, приобретённое, построенное, реконструированное на средства материнского (семейного) капитала, в любом случае должно быть оформлено в общую собственность родителей и детей. Законность таких сделок с недвижимостью проверяется прокуратурой.

За 2020 год в Вологодской области рассмотрено 47 исков об исполнении обязательства оформить жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала, в общую долевую собственность. Все иски удовлетворены судом.

Дополнительно по 16 делам производство было прекращено в связи с добровольным исполнением заявленных требований. В связи с неправомерным распоряжением было взыскано 43 800 рублей. В отношении 9 владелиц сертификатов поданы заявления в органы МВД с просьбой произвести проверку и возбудить уголовные дела, так как имеются признаки состава преступления, предусмотренного ст. 159.2 УК РФ.

Чтобы избежать судебных разбирательств, ПФР обращает внимание на следующее.

Сроки выделения долей

Согласно закону* доли необходимо выделить в течение 6 месяцев после погашения кредита.  Но не забывайте: это можно сделать, только когда будет снято обременение с недвижимости, купленной на средства материнского (семейного) капитала**.

Кому выделяются доли

Всем, кто является членом семьи на момент выделения долей. Даже если ранее оформлялось обязательство о выделении долей, и кто-то из членов семьи не был учтен. Например, при покупке квартиры в семье было только двое детей, но если к моменту погашения ипотеки появился третий ребенок, долю нужно будет выделить и ему.

• Размеры долей семья распределяет самостоятельно.
• Как оформить выделение долей
• Соглашение о выделении долей можно составить в письменной форме, но далее его необходимо заверить у нотариуса***.

Кроме стандартных данных, которые необходимо указать в соглашении — паспортные данные, адрес и прочие характеристики недвижимости — необходимо отметить вид собственности, размер долей и условия их распределения. Нотариус поможет в составлении этого документа, чтобы граждане не упустили важные детали.

Если в семье появились ещё дети, то нужно заключить соглашение у нотариуса о перераспределении долей, далее через МФЦ обратиться с заявлением в Росреестр о регистрации прав на ещё одного ребёнка.

*Федеральный закон № 256-ФЗ от 29.12.2006 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»

Ипотека для семей с детьми

На Бробанк.ру представлены банки, выдающие льготную ипотеку для семей с детьми. Государство наделило их правом заключать договора на особых условиях. Если вы соответствуете критериям программы, можете хоть сейчас начинать оформление. Процесс выдачи ипотеки стандартный.

Использование материнского капитала

Начнем с того, что все семьи, имеющие право на материнский капитал, могут использовать его при оформлении любого ипотечного кредита. Даже если он оформляется по специальной программе для семей с детьми.

В 2021 году суммы маткапитала такие:

• 483 тысячи для семей, где родился первый ребенок (дата рождения — с 1 января 2020 года);
• 639 тысяч, если с 1 января 2020 года в семье появился второй или последующий ребенок.

Некоторые банки даже допускают использование материнского капитала как первоначальный взнос. Например, такое предложение есть в Сбербанке. В итоге можно обойтись без вливания собственных средств, многие молодые семьи этим пользуются.

Ипотека для семей с 2 детьми

Отдельное предложение — специальная государственная программа ипотечного кредитования для семей с детьми. Она актуальна для семей, где с 1 января 2018 года появился второй или последующий ребенок. Такие граждане могут претендовать на льготные условия заключения договора под 6% годовых.

Если в семье есть ребенок-инвалид, она можете оформить такую ипотеку без прочих условий. То есть этот ребенок может быть один в семье, не важна дата его рождения.

Ключевые условия ипотеки с детьми в 2021 году:

• появление в семье второго или последующего ребенка в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года;
• выдача ипотечного кредита по ставке 6%. Если речь о Дальнем Востоке, там действуют 5% годовых;
• можно купить жилье любого типа на вторичном рынке, в том числе строящийся объект;
• заемщик должен внести первоначальный взнос минимум 15%.

Количество детей в целом роли не играет. Если их два и больше, хоть один родился после 1 января 2018 года, семья может заключить льготный ипотечный договор. С появлением следующих детей ситуация никак не меняется.

Если ребенок родился до 1 июля 2022 года, семья должна успеть оформить семейную ипотеку до конца 2022 года. Если ребенок родился в период с 1 июля 2022 года до 31 декабря 2022 года, срок заключения договора купли-продажи — до 1 марта 2023 года.

Если у вас уже есть ипотечный кредит, обслуживаемый на стандартных условиях, то вы можете его рефинансировать по ставке ипотеки для семей с детьми. Обратитесь для этого в обслуживающий или иной банк.

Как оформить ипотеку для семей с детьми в 2021 году

Заемщиком может стать как один человек, так и несколько, то есть два супруга. Если брак оформлен, супруги в любом случае становятся созаемщиками — так диктует закон. Если речь о незарегистрированном браке, один супруг выступит заемщиком, второго может привлечь как созаемщика.

Выбор банков практически не ограничен. Все банки, активно предоставляющие ипотечные кредиты, правомочны выдавать специальные ипотеки с детьми. Например, часто граждане выбирают для оформления Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк, Транскапиталбанк, Росбанк, Газпромбанк.

Условия ипотеки с детьми по части ставок идентичные в любом банке — вы заключите договор под 6%. Поэтому при выборе кредитора обращайте внимание на следующие моменты:

• точные требования к заемщику и пакету его документов;
• так как речь идет только о покупке объектов первичного рынка, посмотрите перечень аккредитованных конкретным банком новостроек. Приобрести жилье можно только в них.

Лучше сначала выбрать новостройку и уже после смотреть, какими банками она аккредитована.

Сама же ипотека с двумя детьми и более оформляется стандартным образом. Для получения ссуды необходимо предоставить паспорта заемщиков, справки о доходах, документы о семейном положении, свидетельства о рождении детей.

Процесс выдачи:

1. Выбор банка, подача ему заявки онлайн или через офис.
2. Ожидание ответа. Если семья подходит банку как заемщик, он дает одобрение и оглашает сумму выдачи. Сумма назначается по итогу анализа платежеспособности.
3. Сбор документов на недвижимость. Обычно пакет помогает собрать и передать в банк застройщик. Проблем с этим не возникнет.
4. Заключение договоров, страхование недвижимости, регистрация в Росреестре. Все, сделка завершена.

Так как речь идет о первичном рынке, все проходит быстро. Если объект уже выбран, можно уложиться в 7-10 дней. По итогу оформления на квартиру накладывается обременение, которое снимается после выплаты ипотеки.

Договор заключается под 6% годовых. По факту ипотека дороже, но суть программы в том, что государство компенсирует банку часть процентов. Стандартные ипотечные договора заключаются в среднем под 8% годовых.

Важные моменты оформления

Несмотря на то, что ипотека для семей с двумя детьми и более субсидируется государством, только банк принимает решение, выдать заявителю деньги или нет. Поэтому семья должна соответствовать критериям банка и иметь достаточный уровень платежеспособности.

Если семья многодетная, платежеспособности уделяется особое внимание. После оформления ипотеки у семьи должно быть достаточно средств и на выплату ссуды, и на себя. Для примера можно взять прожиточный минимум — на каждого члена семьи должно оставаться минимум 11000-12000 рублей.

Советы заемщикам:

• подтверждайте документально все доходы семьи, все пособия при их наличии;
• если супруга в декрете, но скоро из него выйдет, есть смысл отложить подачу заявки до этого времени;
• перед подачей заявки на ипотеку для семей с детьми закройте все действующие кредиты. Особенно платежеспособность снижают кредитные карты. Это касается и основного заемщика, и созаемщика;
• погасите все долги по налогам и штрафам, проверьте себя и вторую половину по базе должников ФССП;
• используйте при оформлении материнский капитал, если он еще потрачен. С его помощью вы уменьшите сумму кредита.

Хорошо, если вы получаете зарплату через банк, который выдает ипотечные кредиты. Тогда в первую очередь посмотрите на его сайте, с какими застройщиками он работает. Если объект устроит, подавайте заявку. Зарплатные банки дают больше одобрений, не требуют справок, и вносить платежи с обратного счета будет удобно.

А может есть что-то выгоднее?

Ипотека для семей с 2 детьми и более — безусловно, хороший вариант покупки жилья в кредит. Благодаря государству ставка снижается до 6%. Но это было очень актуально в 2018 году, когда стартовала программа. Сейчас же ставки по ипотеке стремятся вниз. И вполне можно найти даже более выгодное предложение без всяких субсидий.

Многие банки заключают со своими партнерами-застройщиками договора, по которым выдают ипотеку под самый низкий процент. Например, в Сбербанке ставки на новостройки начинаются от 5,4%. Так что, обязательно сравните ипотеку с детьми и обычную ипотеку на новостройку. Возможно, второй вариант будет для вас более выгодным.

Частые вопросы

До какого года действует ипотека для семей с детьми? Ребенок, давший право на получение ипотеки с субсидированием, должен родиться до 31 декабря 2022 года. Крайний срок заключения договоров — 1 марта 2023 года. Может ли ипотеку для семей оформить один родитель? Может, ограничений по этому поводу закон не предусматривает.

В каких банках можно оформить ипотеку для семей с 2 детьми и более? В приказе Минфина указаны 47 банков, правомочных выдавать ипотеку по государственной семейной программе. По факту это все российские банки, в которых есть ипотечные продукты. Поэтому можете обращаться в любой.

Какие условия даются семьям с детьми-инвалидами? Этот ребенок может быть единственным, дата его рождения значения не имеет. Такие семьи могут оформлять ипотеку с субсидированием до 2027 года. Остальные условия — общие. Льготная ставка дается на весь срок или на время? Ранее она давалась на время, на 3 или 5 лет.

Но в проект внесли изменения, теперь льготная ставка распространяется на весь срок договора. Об авторе

Ирина Русанова — высшее образование в Международном Восточно-Европейском Университете по направлению «Банковское дело». С отличием окончила Российский экономический институт имени Г.В. Плеханова по профилю «Финансы и кредит». Десятилетний опыт работы в ведущих банках России: Альфа-Банк, Ренессанс Кредит, Хоум Кредит Банк, Дельта Кредит, АТБ, Связной (закрылся). Является аналитиком и экспертом сервиса Бробанк по банковской деятельности и финансовой стабильности. rusanova@brobank.ru

Большое спасибо 🙂