27.11.2020

«Налог на наследство» — что это значит, бывает ли такой налог и сколько нужно платить в 2020 году при продаже наследственного имущества?

С 2005 года в Российской Федерации налог на наследство, как таковой отсутствует (за несколькими исключениями).

Вместо него наследники при оформлении доставшейся им собственности уплачивают государственную пошлину за нотариальное оформление и оплачивают услуги нотариуса за ведение наследственного дела (выдачу свидетельства о праве на наследство).

При продаже унаследованного имущества новые собственники уплачивают налог или освобождаются от него в зависимости от срока, прошедшего со дня смерти наследодателя.

Налог при вступлении в наследство (госпошлина, нотариальный тариф)

Нередко в бытовой практике граждане путают понятие налога с госпошлиной (этот платеж по другому называется — нотариальный тариф).

При наследовании недвижимых объектов (земельные участки, дома, квартиры, гаражи), других видов собственности (автомобиль, коллекции, мебель) налог, как таковой, не взимается.

Другое дело, что при оформлении свидетельства о праве на наследство у нотариуса, наследникам  придется заплатить    нотариальный тариф, установленный ст. 333.24 НК РФ. Его размер зависит от стоимости получаемого имущества и степени родства с умершим:

• 0,3 % (максимально не более 100 тыс. руб.) — для наследников 1 и 2 очереди (супруг, дети, родители, братья, сестры);
• 0,6 % (не более 1 млн. руб.) — для более дальних родственников и посторонних лиц.

Таким образом, чтобы официально вступить в наследство налог уплачивать не надо.

Кроме госпошлины (по другому она называется нотариальный тариф), наследники оплачивают услуги правового и технического характера нотариусу (УПТХ).

Сумма устанавливается ежегодно нотариальной палатой региона (области) и одинакова для всех на его территории. Например, в Москве в 2020 году установлены следующие расценки за оформление наследства в виде:

• 2 500 руб. — вклада на счетах суммой более 100 тыс. руб.;
• 6 000 руб. — за один недвижимый объект на 1 наследника;
• 3 000 руб. — на другие виды имущества.

*Актуальные тарифы смотрите в соответствующем разделе

Приведем пример, какой «налог» на наследство в 2020 году придется заплатить сыну наследодателя, получившему квартиру стоимостью 4 млн. рублей и автомобиль (1 500 руб.). Правильно это сумма называется: нотариальный тариф + плата за услуги за правовые и технические услуги (УПТХ). (4 000 000 × 0,3 %) + 6 000 + (1 500 000 × 0,3 %) + 3 000 = 25 500 руб.

Наследство, подлежащее обложению НДФЛ

Согласно п. 18 ст. 217 Кодекса не подлежат налогообложению доходы в денежной и натуральной формах, получаемые в порядке наследования, за исключением вознаграждения, выплачиваемого наследникам авторов произведений науки, литературы, искусства, а также открытий, изобретений и промышленных образцов.

При получении таких видов имущественных прав, правопреемникам нужно платить налог с наследства, в 2020 году его размер составляет 13 %.

Они обязаны самостоятельно рассчитать НДФЛ, представить в налоговый орган по месту жительства налоговую декларацию до 30 апреля следующего года и до 1 июня уплатить исчисленный платеж в соответствующий бюджет.

Норма распространяется на авторские вознаграждения, которые принадлежали наследодателю на день смерти и вошли в состав наследства.

Налоги при наследовании недвижимости

При жизни наследодатель, имеющий в собственности квартиру, дом, автомобиль, земельный участок самостоятельно решал вопросы налогообложения имущества. С даты его смерти эта обязанность переходит к правопреемникам.

Поэтому, независимо от того, когда было получено свидетельство о праве и перерегистрирована недвижимость в ЕГРН, при вступлении в наследство платить налоги должен уже наследник.

К ним относятся земельный, транспортный и налог с имущества (за жилые помещения).

Налоги при продаже имущества, полученного в наследство

Продать недвижимость, машину, полученные в порядке наследования, можно только после оформления официального свидетельства о праве у нотариуса и перерегистрации прав на наследников. Право собственности на квартиры, земля, дачные дома, гаражи регистрируется в органе Росреестра (ЕГРН), на автомобиль в ГИБДД.

Таким образом, правопреемники продают уже принадлежащее им имущество. В этом случае, не стоит вопрос, нужно ли платить налог с наследства — с полученного от продажи дохода они обязаны перечислить НДФЛ в размере 13 % в бюджет государства. При этом продавец имеет право уменьшить доход на 1 млн рублей при продаже недвижимости и на 250 тыс. руб. — при реализации автомобиля (налоговые вычеты).

Также доходы от продажи имущества, полученного по наследству, могут быть уменьшены на расходы наследодателя на его приобретение, которые ранее не были им учтены в целях налогообложения (он не оформлял и не получал вычет).

Правило применяется в отношении доходов за 2019 и последующие годы (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ; ч. 15 ст. 3 Закона от 29.09.2019 N 325-ФЗ).

Размер расходов, понесенных в связи с приобретением недвижимости, определяется на основании документов, подтверждающих уплату наследодателем денежных средств.

НДФЛ не уплачивается, если наследник продает доставшееся ему имущество спустя 3 и более лет после смерти наследодателя. Например, он получил свидетельство о праве в 2016 году, зарегистрировал квартиру на себя в ЕГРН в 2018 году. В этом случае налог на наследство при продаже в 2020 году платить не надо, так как со дня его открытия прошло 4 года.

Наша нотариальная контора производит все нотариальные действия, связанные с процедурой наследования.

Обращайтесь к нотариусу, чтобы получить консультацию по вопросу, надо ли платить налог с наследства,  как рассчитывается  сумма госпошлины, если наследников несколько и по другим вопросам. Мы работаем ежедневно до 20.

00 часов, в субботу и в воскресенье до 17.00. Запишитесь на удобное время прямо на сайте или по указанному на сайте телефону.

14.09.2020 Продажа наследства — как оформить, что подлежит продаже, нужно ли платить налог Во многих случаях наследники, получившие имущество умершего лица, не намерены пользоваться им фактически. При этом они имеют право распоряжаться им по своему усмотрению, в том числе допускается продажа наследства, но с учетом некоторых нюансов. Так, имеются особенности, связанных с долевой собственностью (если правопреемников несколько) — такая сделка оформляется с участием нотариуса, а также в случае несовершеннолетних наследников.

Налог с продажи квартиры, полученной по наследству: нужно ли платить в 2021 году

Время чтения 4 минуты Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Минимальный срок нахождения в собственности имущества, освобождающий физлицо от уплаты НДФЛ

• До 2016 года срок владения имуществом, при котором ее владелец освобождался от  уплаты налога, составлял три года.
• С наступлением 2016 года данный срок был увеличен до пяти лет, за исключение ряда случаев, по которым сохранился прежний трехлетний срок.
• Так, срок владения в 3 года, был оставлен для имущества:

• Право собственности на которое возникло до 1 января 2016 года;
• Полученного по наследству, приватизации, договору пожизненного содержания и в дар.

Для всего остального имущества срок равен пяти годам.

Таким образом, для квартиры, полученной в наследство, срок составляет три года. Если гражданин владел ею свыше указанного периода времени уплачивать он ничего не должен.

Как определить срок владения?

1. По общему правилу срок собственности открывается датой регистрации права собственности и заканчивается датой внесения сведений в государственный реестр о переходе права другому владельцу.
2. Однако, для наследуемого имущества порядок несколько иной, а именно, срок нахождения полученной в наследство квартиры начинает течь с момента смерти наследодателя и заканчивается внесением изменений в реестр, связанных со сменой владельца.
3. Таким образом, если наследодатель умер, допустим, в 2016 году, а право собственности было оформлено лишь в 2020, то при продаже квартиры в 2020 году наследник ничего уплачивать с полученного дохода не будет.

Исходя из вышеизложенного, следует вывод, что при продаже квартиры, доставшейся по наследству, налог уплате подлежит, но только если срок владения данным жильем составляет менее 3 лет. Определившись с тем, нужно ли платить налог с наследуемой квартиры, рассмотрим по какой ставке он исчисляется и в каком порядке уплачивается.

Ставка налога

• 13% для тех граждан, что проживают в России больше 183 дней в году, в котором была продана квартира;
• 30% для граждан, проживавших, в год продажи имущества, менее указанного выше срока.

Уменьшение дохода

Полученный от продажи доход может быть уменьшен на налоговый вычет в сумме 1 млн. рублей.

Пример расчета:

Соловьев Л.Б. в 2019 году получил по наследству квартиру. В 2020 году продал ее за 4 652 369 руб. Так как недвижимость была в собственности меньше трех лет, Соловьев должен уплатить с полученного дохода НДФЛ в бюджет. Сумма к уплате в бюджет составит 604 808 руб.:

• 4 652 369 * 13%
• Если Соловьев решит воспользоваться вычетом, сумма подоходного платежа к уплате в бюджет будет равна 474 808 руб.:
• (4 652 369 – 1 000 000) * 13%

Декларация по НФДЛ

1. Если при реализации наследуемого имущества возникла обязанность уплатить налог с дохода, то данную прибыль необходимо отразить в налоговой декларации по форме 3- НДФЛ.
2. Указанный документ должен быть представлен в налоговый орган в срок не позднее 30 апреля года, следующего за тем, когда было продано имущество и получен доход.
3. Заполнить декларацию можно несколькими способами:

• От руки, получив бланк отчетности в любом налоговом органе или скачав его с официального сайта ФНС РФ;
• С помощью компьютера, заполнив электронную форму декларации, которую можно также получить на сайте финансового ведомства;
• С помощью специальных программ, разработанных ГНИВЦ ФНС: «Налогоплательщик ЮЛ» и «Декларация». Указанные декларации размещены на сайте ФНС и доступны для скачивания абсолютно бесплатно.
• Воспользовавшись помощью нашего юриста, который в кратчайшие сроки подготовит и заполнит за вас все необходимые документы. Свою заявку вы можете оставить в форме под данной статьей.

Сдать декларацию гражданин может:

• Сам или через своего представителя (при предъявлении нотариальной доверенности);
• По почте (заказным письмом с описью вложения);
• По телекоммуникационным каналам связи с электронной цифровой подписью.

Необходимо отметить, что в случае, если сумма к уплате равна нулю (вычет больше, чем полученный доход) декларацию все равно придется сдать.

Если отчетность в срок не будет сдана в ИФНС, на гражданина будет наложен штраф в сумме не меньше 1 000 руб.

Уплата налога

Налог должен быть уплачен в бюджет в срок не позже 15 июля года, следующего за тем, когда был получен доход.

Налог с продажи квартиры, полученной по наследству

Глава 23 НК РФ практически полностью регламентирует вопрос налогообложения при продаже унаследованного жилья. Так, например, налог не нужно платить, если этой недвижимостью наследник владел больше 3 лет.

Первым днем вступления в права собственности считается момент, когда умер наследодатель. Но в ситуации, когда еще до смерти наследодателя уже были полностью или частично переданы права собственности, первым днем считается момент государственной регистрации прав. В таком случае минимальный срок владения для обхода налога — не меньше 5 лет.

Если налог все-таки придется платить, следует помнить, что для резидентов РФ он составляет 13% вырученной суммы либо тот же процент от кадастровой стоимости жилья в момент продажи.

Нормативная база

Обязанность физических лиц платить налог при продаже любого недвижимого имущества закреплена главой 23 Налогового Кодекса РФ, в частности — статьей 214.10 НК РФ. Статья 207 определяет порядок и размер налога для резидентов и нерезидентов РФ.

Однако, закон предусмотрел различные ситуации и обстоятельства, в которых может оказаться собственник жилья. Этому посвящены статьи 217 и 217.1 НК РФ. Именно их мы и будем рассматривать сегодня в первую очередь.

Отдельно отметим, что до 2006-го года существовал отдельный налог на наследование, т.е. сам факт получения наследства уже подразумевал передачу ФНС части от полученной собственности.

С 2006-го года этот налог отменен, и теперь при вступлении в силу завещания граждане могут свободно пользоваться имуществом какой угодно срок.

Платить придется только при продаже унаследованного жилья.

В каком случае налог не платится?

Налог с продажи квартиры, полученной по наследству, обязателен для всех физических лиц, производящих операцию на территории России. По состоянию на 2021 год, есть только одно исключение — срок владения недвижимостью, отталкиваясь от которого ФНС решает о необходимости собственника уплатить налог.

Разъяснения правовой нормы даны в п. 3 и п. 4 ст. 217.1 НК РФ. Налогом не облагается продажа недвижимости, полученной в наследство более трех лет назад.

При этом существуют и более строгие правила, так что наследникам вполне повезло.

Так, например, для продажи купленного жилья, а не полученного в дар, наследство, в результате действия договора ренты или приватизации, срок владения должен составлять не менее пяти лет, иначе налог заплатить придется.

Важно понимать, что других способов не платить налог с продажи дома, полученного по наследству, попросту нет. При отсутствии основания в виде трехлетнего и более длительного владения домом, нельзя даже и думать о продаже «из-под полы»: сокрытие дохода, суть, есть грубое нарушение налогового законодательства, что при поимке обернется либо колоссальным штрафом, либо лишением свободы на срок не менее двух лет.

С какого момента исчисляется срок владения?

Согласно основному правовому документу в России в сфере гражданских прав — Гражданскому Кодексу РФ — момент наступления прав собственности совпадает со днем госрегистрации владения (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ). Очевидно, что далеко не все переписывают права на недвижимость еще до наступления смерти наследодателя, так что ГК РФ допускает ряд исключений.

Если наследодатель умер и в результате этой смерти права собственности перешли к наследнику, момент вступления во владение исчиляется со дня смерти наследодателя. Норма установлена п. 2 ст. 218, ст. 1114 и ст. 1152 ГК РФ.

При наследовании доли, правило остается тем же. Первый день владения исчисляется с момента, когда наследник получил самую первую долю в недвижимости.

При этом, подчеркиваем, до смерти наследодателя права на собственность не были зарегистрированы у наследника.

В противном случае первым днем исчисления станет момент госрегистрации прав, и минимальный срок владения для обхода налога составит пять лет.

Кроме того, налог при продаже недвижимости, полученной нерезидентом РФ по наследству, все равно должен быть выплачен в независимости от сроков владения жильем. Льготные условия налогообложения на нерезидентов не распространяются.

Какой налоговой ставкой облагается продажа?

Итак, мы уже выяснили, что только в одном случае можно продать жилье без налогового сбора. Если оснований для получения льгот нет, то какую сумму придется в итоге заплатить ФНС? Подоходный налог — он же НДФЛ — разнится для резидентов и нерезидентов РФ. Разграничению понятий посвящена 207 статья НК РФ.

В ней дано определение нерезидента — это граждане РФ и иностранцы, находящиеся вне территориальных пределов России больше 183-х суток в течение одного календарного года. В отношении иностранцев вводится дополнительное правило: чтобы получить статус резидентства, из положений законодательных актов вытекает необходимость оформления РВП или ВНЖ.

Налог при продаже квартиры, полученной по завещанию, для резидентов составляет стандартные 13% НДФЛ от суммы договора продажи (в независимости от того, продается ли вся квартира целиком или только доля в ней). Для нерезидентов — 30% от суммы продажи.

Пример расчета налога

Формула расчета стоимости дана в ст. 217 НК РФ. Для унаследованного жилья никаких новых переменных не вводится, поэтому при реализации имущества нужно пользоваться общей формулой. Сумму налогового сбора рассчитывают двумя путями:

• 13% либо 30% от суммы, указанной в договоре купли-продажи;
• Если по договору стоимость квартиры оказывается меньшей, чем 70% от кадастровой ее стоимости, налог выплачивается в процентах от кадастровой стоимости.

Разберем простой и довольно распространенный вариант уплаты налога. Допустим, кадастровая стоимость жилья составляет 4 млн рублей. Наследники решили продать недвижимость за 3,5 млн рублей.

В процентах от кадастровой стоимости получается 87.5%. Соответственно, при расчете налога будет принята во внимание сумма, указанная в договоре — 3,5 млн рублей. 13% от этой суммы составляют 455 000 рублей.

И рассмотрим тот же вариант, но с налоговым вычетом. Максимальный размер возврата налога из ФНС по данному основанию — 1 млн рублей. Если гражданин официально устроен и регулярно выплачивает налоги, необлагаемая налогом сумма в размере 1 млн рублей может собраться за 1-1.5 года работы, поэтому будем в формуле использовать максимальную сумму вычета.

3,5 млн рублей — 1 млн рублей вычета = 2,5 млн облагаемых налогом рублей. От них считаем 13% и получаем 325 000 рублей, требуемых к уплате по закону.

Как можно уменьшить налог?

Самого главного способа мы уже коснулись — можно воспользоваться вычетом. В совокупности он поможет сэкономить до 130 000 рублей, которые иначе пошли бы в ФНС.

Если обстоятельства тяжелые, так что очень хочется продать унаследованное жилье поскорее, мы советуем все-таки повременить с этим решением. Продажа недвижимости сразу после вступления в наследство — это потеря 200-800 тысяч рублей, которые можно получить уже через три года при определенном терпении.

Можно попробовать схитрить, если кадастровая стоимость сильно ниже реальной рыночной цены объекта. Делается это так: с покупателем жилья заключается договор с очень низкой ценой, а остальную — недостающую до реальной — сумму он выплачивает в обход договора. Тогда налоговая посчитает величину сбора в процентах от кадастровой стоимости.

Но мы категорически не рекомендуем пользоваться данным способом: покупатель может отказаться выплачивать остальную сумму или через суд истребовать ее возвращение под любым предлогом. Экономия 50-200 тысяч рублей на налогах легко может обернуться потерей миллиона на самой продаже недвижимости.

В какой срок нужно уплатить сбор?

Подача декларации и перевод всего налога должны быть произведены до 15 июля года, следующего за годом получения дохода от продажи. Так, например, если в декабре 2021 года квартира была продана, заплатить налог нужно до 15 июля 2022-го года.

Нужно ли заполнять налоговую декларацию?

В обязательном порядке. Это касается не только тех ситуаций, когда налог все-таки уплачивается: даже при действующем освобождении от налога нужно подать так называемую «нулевую» декларацию. В ней достаточно отобразить сумму, полученную в результате продажи, и основание пользования льготными условиями налогообложения.

Обратите внимание: подать 3-НДФЛ нужно не позже 30-го апреля того года, что следует за годом продажи жилья. Каждый месяц просрочки прибавляет к сумме налога 5% в качестве штрафа.

Порядок продажи квартиры, полученной в наследство

Если все остальное — поиск покупателя, оформление бумаг и договора, перерегистрация прав в Росреестре — уже удалось организовать, нужно приступить к самому налогу.

В первую очередь заполняется 3-НДФЛ. Проще и лучше всего заполнять документ в специальной программе «Декларация», созданной государственными подрядчиками. Многие поля заполняются автоматически, а явное некорректное содержание в полях сервис просто не пропустит дальше. Благодаря этому не придется тратить на исправления и подачу новых деклараций.

Готовый документ следует направлять в ИНФС по месту регистрации, временной или постоянной. Это можно сделать как лично, так и по почте письмом с описью вложения и с уведомлением о вручении.

По факту проведения камеральной проверки гражданину придет письменное уведомление из ФНС, где будут даны дальнейшие инструкции. Если по результатам проверки требуется оплатить налог, здесь же отображаются реквизиты и способы перевода, а также его точная сумма.

Оплатить НДФЛ нужно до наступления 15-го июля года, следующего за годом продажи недвижимости.

Когда после вступления в наследство можно продать земельный участок?

Вступив в права наследства, гражданин становится законным владельцем имущества и может распоряжаться им по собственному усмотрению. Тем не менее официально переход участка в собственность наследника подтверждается регистрацией в Росреестре. Только после этого допустимо заключать сделки с полученной недвижимостью — продавать, передавать в дар и пр.

Когда можно продать новый земельный надел после вступления в права?

Для свободного распоряжения унаследованным имуществом требуется вступить в права наследства.

Процедура регулируется Гражданским кодексом и подразумевает определённую последовательность действий (разд. 5 ч. 3 ГК РФ).

Только после выполнения всех шагов выдаётся статус официального наследника и появляется возможность зарегистрировать полученное имущество в Росреестре, чтобы законно распоряжаться им.

1. получить свидетельство о праве на наследство, обратившись к нотариусу;
2. на основании выданного документа зарегистрировать в Росреестре собственность на полученный участок.

Оформить заявление на получение свидетельства можно в течение 6 месяцев с момента смерти наследодателя (п. 1 ст. 1154 ГК РФ). Сам документ будет выдан нотариусом по истечении полугода с момента открытия наследства (п.1 ст. 1163 ГК РФ). Оно может быть получено раньше, если нет сомнений, что обратившиеся наследники являются единственными претендентами на имущество умершего.

Принять наследство можно двумя способами:

1. через заявление;
2. фактическим путём (ст. 1153 ГК РФ).

Во втором случае достаточно формально начать пользоваться полученным участком. При этом обратиться к нотариусу за свидетельством можно в любой момент, предоставив доказательства фактического пользования объектом (через квитанции, договоры и пр.).

По истечении установленных сроков наследник получает свидетельство и на его основании может оформить право собственности на земельный участок в Росреестре. Только после государственной регистрации он уполномочен свободно распоряжаться полученным имуществом, в том числе, продавать его.

Таким образом, продать унаследованный участок можно по истечении нескольких месяцев со дня смерти наследодателя. Самым главным этапом является получение свидетельства о праве на наследство на ЗУ.

Налоговые обязательства

При продаже земели у собственника возникает обязанность оплатить налог с прибыли от его реализации (НДФЛ) (п. 1 ст. 207 НК РФ). Данной пошлиной облагается любой доход физических лиц. Размер сбора — 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ).

Как рассчитать?

Налог с продажи унаследованного участка рассчитывается следующим образом:

При этом за цену берётся сумма, указанная в договоре купли-продажи.

Например: стоимость участка по договору — 700 тысяч рублей. В таком случае заплатить придётся: 700 000 х 13% = 91 000 рублей.

Налоговым кодексом предусмотрены случаи, когда продавец имущества может быть вовсе освобождён от уплаты налога, или платит его незначительную часть.

Совсем не облагается пошлиной доход с продажи участков, которые находились в собственности определённый период времени (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Для унаследованных объектов минимальный срок владения: 3 года (п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

Таким образом, если унаследованный участок был продан через 3 года после его получения, платить 13% не придётся. Если сделка заключена раньше, то придётся заплатить налог.

Любой продавец участка может воспользоваться правом на налоговый вычет (ст.217 НК РФ). Он составляет 1 млн рублей и вычитается из общей суммы дохода от продажи, с которой требуется заплатить пошлину. Таким образом, если стоимость земли ниже 1 млн рублей, платить налог не придётся совсем.

С применением вычета расчёт налога будет выглядеть следующим образом:

(Стоимость участка — 1 млн рублей) х 13%.

Стандартный налоговый вычет в 1 млн рублей применяется к любым объектам и не зависит от срока владения.

Пошаговая инструкция

Чтобы сделка купли-продажи унаследованного участка была признана законной, требуется следовать определённому алгоритму. Он включает следующие шаги:

1. Обращение к нотариусу за получением свидетельства о праве на наследство (в течение 6 месяцев со дня смерти наследодателя). Требуется предоставить:
   • заявление на получение свидетельства;
   • паспорт;
   • документы, подтверждающие родство с наследодателем;
   • подтверждение прав умершего на объект;
   • документация на участок (и строения на нём) — выписку из ЕГРН с указанием стоимости объекта, кадастровый паспорт, данные о строениях, расположенных на участке (при наличии).
2. Ожидание 6 месяцев, установленных законом, для официального вступления в права наследства (п.1 ст. 1163 ГК РФ).
3. Получение свидетельства о праве на наследство.
4. Обращение с полученным документом в Росреестр — для регистрации права собственности на унаследованное имущество. Необходимо предоставить:
   • паспорт РФ;
   • свидетельство о смерти наследодателя;
   • свидетельство о наследовании, заверенное нотариусом;
   • кадастровый паспорт на участок;
   • квитанцию об оплате госпошлины.
5. Получение выписки из ЕГРН с подтверждением права собственности на унаследованный участок.
6. Заключение сделки купли-продажи на основе зарегистрированного права собственности.

Допустимо оформление собственности на унаследованный участок в Росреестре одновременно с проведением сделки купли-продажи. Для этого требуется согласие покупателя, а также полученное у нотариуса свидетельство о праве на наследство ЗУ.

Унаследованным участком можно распоряжаться по собственному усмотрению, в том числе продавать и передавать в дар. Для этого требуется одно условие — получение свидетельства о праве на наследство. На основании этого документа Росреестр официально зарегистрирует собственность на землю за наследником. Только после этого возможно заключение сделок с полученной недвижимостью.

Продажа квартиры, полученной по наследству

Продать квартиру, переданную по наследству, можно сразу после получения на нее свидетельства о праве собственности — в противном случае такая сделка будет считаться недействительной. Для этого нужно обратиться в Росреестр с уже полученным у нотариуса свидетельством о праве на наследство, а также со следующими документами:

• заявление о регистрации права собственности (заполняется в Росреестре при подаче документов);
• документ, удостоверяющий личность наследника (паспорт);
• кадастровый паспорт на квартиру;
• квитанция об уплате госпошлины за регистрацию в размере 2000 руб.

При получении в наследство квартиры и ее регистрации в Росреестре на предмет перехода права собственности ее последующее отчуждение не будет как-либо отличаться от обычной сделки по продаже жилья. Однако если в продаваемой квартире прописан несовершеннолетний ребенок, то будет необходимо получить разрешение органов опеки.

Налог на продажу унаследованной квартиры

В общем случае продажа квартиры, полученной по наследству, и аналогичная сделка в случае ее приобретения иным путем в соответствии ГК РФ (приватизация, дарение и т.д.) не имеет различий. Поэтому подоходный налог при реализации унаследованной квартиры выплачивается по общим принципам налогообложения физических лиц.

https://www.youtube.com/watch?v=H2W8Y16l0VY

Но следует учитывать также ряд особенностей:

• Если квартира находилась в собственности наследника более трех лет (при получении наследства начиная с 2016 года — пяти лет), то налог при продаже взиматься не будет (ст. 220 НК РФ).
• Этот срок начинается исчисляться не с момента государственной регистрации или фактического принятия, а со дня смерти наследодателя (открытия наследства).

С 1 января 2016 года в налоговых правилах произошли существенные изменения. В настоящее время подоходный налог на физических лиц, составляющий, как и ранее 13%, взимается с продажи недвижимости, находящейся в собственности менее 5 лет.

Эти изменения не коснулись недвижимости, приобретенной в порядке:

• приватизации;
• наследования или дарения членом семьи или близким родственником;
• договора пожизненного содержания с иждивением

Указанные изменения обратной силы не имеют, то есть относятся лишь к сделкам, совершаемым после 1 января 2016 года!

Если срок менее 3 лет после вступления в наследство

Нередко у наследника возникает желание продать полученную квартиру в максимально короткие сроки. Однако если квартира продается до истечения трех лет, то такая сделка подлежит налогообложению. В этом случае после совершения сделки необходимо предоставить декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию.

В п. 2 ст. 220 НК РФ урегулировано, что:

• в таких случаях налог уплачивается с суммы, превышающей 1 млн рублей (фактически продавцу предоставляется имущественный вычет в сумме 1 млн рублей);
• налоговая ставка за реализованное имущество равна обычному подоходному налогу и составляет:
  • для граждан РФ — 13%;
  • для иностранных граждан — 30%.

Например, продав квартиру за 1,8 млн рублей, налог взимается с суммы, равной 800 тыс. рублей. Для граждан РФ в этом случае уплачиваемая в налоговую инспекцию сумма составит всего 104 тыс. рублей.

Следует также учитывать, что налоговый вычет при продаже недвижимости допускается один раз.

Как продать без уплаты налогов

Подоходный налог с реализации унаследованной квартиры не взимается при соблюдении следующих условий:

• если квартира находилась в собственности продавца более трех лет;
• если продажа осуществлена за сумму менее 1 млн рублей (обычно справедливо в случае продажи комнаты или доли в жилом помещении).

Однако существует категория лиц, которые имеют налоговые льготы. К ним относятся:

• инвалиды 1-й и 2-й группы;
• инвалиды детства;
• пенсионеры.

Для освобождения от уплаты налога следует обратиться в налоговую инспекцию с заявлением и документами, подтверждающими отношение к одной из указанных категорий граждан.

Продажа доли в собственности одним из наследников

При продаже доли в квартире важно учесть право преимущественного выкупа: владельцы долей в собственности на общее имущество имеют преимущественное право выкупить продаваемую одним из наследников долю по ее заявленной цене, а также другие равные условия (п. 1 ст. 250 ГК РФ).

1. Для этого сначала необходимо в письменной форме уведомить всех участников общей долевой собственности о своем желании продать принадлежащую часть наследуемой квартиры, указав стоимость и другие условия продажи.
2. Отказ всех сособственников фиксируется в письменной форме.
3. Если в течение месяца со дня получения уведомления о продаже участники долевой собственности не подтвердили своего желания приобрести продаваемую долю, отказ принимается автоматически.

В случае нарушения указанного процедуры любой совладелец будет иметь право в срок до трех месяцев подать исковое заявление в суд о переводе на него прав по покупке жилья.

По мнению депутатов, такая мера позволит уменьшить частоту семейных споров вокруг наследуемого имущества и снизит риски мошенничества в ситуациях, когда один из наследников создает условия, непригодные для проживания других собственников, чтобы стать единоличным владельцем жилого помещения.

Порядок продажи квартиры

Перед продажей квартиры, полученной путем наследства, по нормам гражданского законодательства РФ будущему продавцу сначала необходимо пройти государственную регистрации права собственности (ст.

131 ГК РФ) на основании уже полученного свидетельства на наследство.

После получения в регистрационной палате свидетельства о собственности на квартиру можно приступать к поискам покупателя и оформлению сделки по договору купли-продажи.

Для продажи унаследованной квартиры необходимо собрать следующий перечень документов:

• договор купли-продажи квартиры;
• паспорта лиц, участвующих в сделке;
• свидетельство о праве на наследство;
• документы из Росреестра:
  • свидетельство о государственной регистрации права на собственность;
  • выписка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие арестов или обременений на квартиру;
• кадастровый паспорт, план квартиры (заказывается в БТИ);
• справка из ЖЭО об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
• выписка из домовой книги (об отсутствии в квартире зарегистрированных лиц).

Согласие супруга / супруги в данном случае не требуется, так как любое имущество, полученное в порядке наследования, не является совместной собственностью супругов.

Перед совершением сделки будущему покупателю такой недвижимости следует выяснить у продавца вопрос о наличии других возможных претендентов на долю унаследованного имущества. В случае обнаружения таких лиц целесообразно перед купли-продажей получить от них официальный отказ от прав на наследство.

Договор купли-продажи

Чтобы продать квартиру после вступления в наследство между продавцом и покупателем составляется договор купли-продажи в простой письменной форме.

• При этом в тексте договора рекомендуется указывать полную рыночную стоимость квартиры, включая ранее внесенный задаток (при наличии). Это важно в связи с тем, что при возникновении спорной ситуации в ходе судебного разбирательства покупатель сможет претендовать только на ту сумму, которая была прописана в договоре купли-продажи, а не на какую-то «фактически выплаченную» сумму, размер которой еще предстоит доказать в суде.
• Часто с целью ухода от необходимости уплаты подоходного налога или снижения его размера при продаже квартиры, находившейся в собственности менее 3 лет, по инициативе продавца стоимость жилья по договору купли-продажи указывается заниженной вплоть до суммы в размере 1 млн рублей (когда подоходный налог можно будет не платить вовсе).

С целью повышения налоговых сборов с 1 января 2016 года к сделкам с недвижимостью по цене, значительно отличающейся в меньшую сторону от своей рыночной цены, подлежащий к уплате налог будет исчисляться не с той цены, которая указана в договоре купли-продажи, а исходя из кадастровой стоимости квартиры (приближенной к рыночной), умноженной на понижающий коэффициент 0,7. Читать подробнее…

Обязательными элементами вышеуказанного договора являются:

• сведения о сторонах сделки;
• стоимость квартиры;
• информация о квартире (адрес, технические сведения, соответствующие кадастровому паспорту);
• срок и способ передачи денег.

После обсуждения всех условий и решения спорных вопросов договор подписывается обеими сторонами, а сделка полежит государственной регистрации, считаясь с этого момента заключенной.

Регистрация сделки в Росреестре

После подписания договора купли-продажи нужно в обязательном порядке подать в Росреестр заявление о проведении государственной регистрации сделки. Его можно подать лично, направить по почте, через юриста, либо через многофункциональный центр (МФЦ).

Помимо заявления в Росреестр предоставляются:

• паспорт продавца и покупателя;
• договор купли-продажи и подписанный акт приема-передачи квартиры;
• квитанция об оплате госпошлины покупателем в размере 2000 рублей.

Государственная регистрация проводится в течение 10 рабочих дней со дня приема заявления и предусмотренных документов (п. 3 ст. 13 федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997). В некоторых случаях регистрация может быть приостановлена или отменена.

Как уменьшить налог при продаже наследства и подарков — новые вычеты

12.03.2020

Подарки и наследство достаются даром, и никакие налоги платить не надо, если вы не собираетесь их продавать раньше предельного минимального срока владения.

Для объектов недвижимости (квартир, домов, земельных участков) минимальный предельный срок владения в общем случае составляет 5 лет, а в приведенных ниже ситуациях — 3 года:

• недвижимость приобретена до 1 января 2016 года;
• право собственности получено в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника;
• право собственности получено в результате приватизации;
• право собственности получено в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Для остального имущества (автомобили, телефоны и т. п.) минимальный срок составляет 3 года.

Если же минимальный срок владения еще не прошел, а вы хотите продать подаренное или унаследованное имущество, придется заплатить государству налог в размере 13% от полученного при продаже дохода.

В случае с недвижимостью доходом будет считаться сумма, за которую вы ее продали по договору купли-продажи.

Если же приобрели недвижимость после 1 января 2016 года, а продали за сумму меньшую, чем 70% от кадастровой стоимости, то налогооблагаемой базой будет считаться 0,7 кадастровой стоимости. С этой величины нужно будет платить государству 13%.

Чтобы уменьшить налог, надо использовать вычеты

Когда нужно продать недвижимость или движимое имущество, а минимальный срок владения еще не прошел, уменьшить налог, который вы должны при этом заплатить, можно с помощью вычетов.

Если вы купили что-то и продаете раньше минимального срока владения, вы можете уменьшить налогооблагаемую базу на фактические расходы при покупке. Для этого надо иметь подтверждающие документы — договор купли-продажи, платежные документы.

Но в случае с подарками и наследством вычет в сумме фактических расходов на покупку имущества применить не получится. Расходов на покупку нет — подарки и наследство достаются даром.

Остаются стандартные вычеты: при продаже дома, квартиры, земельного участка можно применить вычет в 1 млн рублей, при продаже другого имущества (гаражей, автомобилей) — вычет в 250 тысяч рублей.

Иногда это несправедливо мало.

Поэтому недавно в Налоговый кодекс ввели дополнительные вычеты, которые могут существенно облегчить жизнь людям, продающим наследство или подарок раньше минимального срока.

С 2019 года есть дополнительные способы снизить налог

В конце 2019 года приняли Федеральный закон от 29.09.2019 № 325-ФЗ, который внес изменения в Налоговый кодекс. Появились дополнительные способы уменьшить налог с продажи подарков и наследства.

Статья 220 Налогового кодекса дополнена следующими нормами:

При продаже имущества (за исключением ценных бумаг), полученного на безвозмездной основе или с частичной оплатой, а также по договору дарения, налогоплательщик вправе уменьшить полученные доходы от продажи такого имущества на величину документально подтвержденных расходов в виде сумм, с которых был исчислен и уплачен налог при приобретении (получении) такого имущества.

Если при получении налогоплательщиком имущества в порядке наследования или дарения налог в соответствии с пунктами 18 и 18.

1 статьи 217 настоящего Кодекса не взимается, при налогообложении доходов, полученных при продаже такого имущества, учитываются также документально подтвержденные расходы наследодателя (дарителя) на приобретение этого имущества, если такие расходы не учитывались наследодателем (дарителем) в целях налогообложения, за исключением случаев, предусмотренных подпунктами 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи.

В 2020 году уже можно подать декларацию в налоговую о доходах за 2019 год с учетом этих изменений. К доходам, полученным от продажи имущества ранее 2019 года, новые вычеты в сумме расходов дарителя и наследодателя применить нельзя. Итак, новые вычеты с 2019 года можно получить в следующий ситуациях.

Продаете подарок, который получили не от близкого родственника

Когда какой-то человек (друг, не близкий родственник) дарит вам квартиру или машину, вы должны заплатить налог 13% от стоимости этого подарка. Получается подарок “с нагрузкой”, но так установлено законом и ничего не поделаешь. Теперь если вы решите продать такой подарок раньше минимального срока владения, сможете уменьшить налогооблагаемую базу на сумму, с которой заплатили 13% при дарении.

Например, подруга подарила вам дом стоимостью 2 млн рублей. При дарении вы заплатили 260 тысяч рублей налога [13% от 2 млн]. Вы через год продали этот дом за 2,2 млн рублей. Теперь вам нужно заплатить налог при продаже.

Вы могли бы воспользоваться стандартным вычетом в 1 млн рублей — тогда нужно было бы заплатить государству 156 тысяч рублей налога. Но выгоднее использовать вычет в размере суммы, с которой платили налог при дарении.

Получится:

(2 200 000 — 2 000 000) * 0,13 = 26 тысяч рублей.

Отдать государству в качестве налога 156 или 26 тысяч — разница ощутимая и выбор очевиден. Но в налоговой вам вряд ли подскажут, что в вашем случае выгодней сделать так-то и так-то. Поэтому следите за изменениями в законодательстве, чтобы знать свои права.

Продаете наследство не от близкого родственника

С наследством от друзей и дальних родственников ситуация теперь тоже улучшилась. Если вы решите продать унаследованное имущество раньше минимального срока владения, вы сможете использовать вычет в размере стоимости этого имущества, если документы об этой стоимости остались у вас от наследодателя.

Например, если вам тетя оставила в наследство квартиру, которую покупала она за 1,5 млн рублей, и у вас есть подтверждающие этот факт документы, вы сможете заявить к вычету при продаже этой квартиры 1,5 млн рублей. По сути это расходы наследодателя, а не ваши, но теперь их учитывают в качестве вычета.

Есть нюанс: если наследодатель или даритель уже учитывали расходы на имущество, которое затем подарили вам или оставили в наследство, в целях налогообложения, вы не сможете заявить к вычету их расходы. Однако это не касается случаев, когда даритель или наследодатель получили вычеты при покупке жилой недвижимости или погашении процентов по ипотеке на жилую недвижимость.

Если наследодатель или даритель получили имущественный вычет на покупку или приобретение жилого дома (квартиры, комнаты, участка земли под индивидуальное жилищное строительство) либо вычет на погашение процентов по ипотеке, жилищным кредитам, займам, израсходованным на покупку этого жилого дома (квартиры, комнаты, участка под ИЖС), расходы наследодателя или дарителя вы сможете применить к вычету.

Продаете наследство или подарок от близких родственников

Если даритель или наследодатель ваш близкий родственник, вы сможете при продаже подарка или наследства раньше минимального срока получить вычет в размере расходов дарителя или наследодателя. При этом у вас обязательно должны быть документы, подтверждающие расходы наследодателя или дарителя на покупку этого имущества.

Близкое родство определяется статьей 14 Семейного кодекса. К числу близких родственников относятся: супруги, родители и дети, в том числе усыновители и усыновленные, дедушка, бабушка и внуки, полнородные и неполнородные братья и сестры.

Здесь, как и в вышеописанном случае, работает правило: если наследодатель или даритель учитывали расходы на приобретение имущества в целях налогообложения, и речь идет не о покупке жилой недвижимости или погашении ипотеки на жилую недвижимость, применить к вычету их расходы не получится.