Оформление земли в собственность иностранцем

zoommachine/Depositphotos

В России иностранный гражданин пользуется правами и несет ответственность наравне с гражданами РФ. Приобретать земельные участки иностранцу не запрещено, но есть определенные ограничения. Так, участки должны быть в обязательном порядке куплены за плату: то есть иностранный гражданин не может получить участок на безвозмездной основе. 

Следующее условие заключается в том, что в России иностранец не может обладать участками на приграничной территории или в границах морского порта. Перечень таких территорий определяет президент страны.

Также иностранцы могут использовать сельскохозяйственные земли только на правах аренды. Впрочем, часто это условие обходят.

Иностранцы и иностранные компании открывают на территории РФ фирмы-«дочки» и приобретают эти самые земли.

Еще иностранцам запрещено иметь право собственности на участки недр, континентального шельфа и лесного фонда. Такие объекты предоставляются только на правах аренды при условии, что есть право заниматься соответствующим видом деятельности.

Можно ли купить квартиру в ипотеку без российского гражданства?

Как иностранцу купить квартиру в России?

Отвечает коммерческий директор ГК Nordest Владислав Мак:

Земельным кодексом Российской Федерации установлено право иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц на приобретение в собственность земельных участков. Вместе с тем им же установлены и некоторые ограничения.

Иностранцам, к примеру, не предоставят в собственность участки земли в санаторных, курортных зонах, сельскохозяйственные угодья. Промышленные зоны не входят в данный перечень, и их покупка разрешена, если они не относятся к приграничным зонам и морским портам.

Например, иностранная компания не может приобрести в собственность землю на территории морского порта «Усть-Луга», но может приобрести участок на территории промзоны «Фософорит» в Кингисеппе.

Вообще основным видом владения землей в нашей стране для иностранца является аренда земельного участка. Однако на практике иностранные компании обходят ограничения на приобретение надела, зарегистрировав на территории РФ представительство, на которое оформляется право собственности на землю.

Может ли итальянец купить землю в Крыму?

Возможна ли регистрация в квартире, принадлежащей иностранцу?

Отвечает заместитель руководителя департамента продаж АО «Российский аукционный дом» Николай Яблоков:

Может, если земли не входят в перечень ограниченных в обороте земель (эта информация должна быть в выписке из ЕГРН).

Отвечает юрист Бюро адвокатов «Де-юре» Алексей Тё:

В законодательстве отсутствует запрет на владение иностранными гражданами земельными участками, относящимися к категории земель промышленного назначения. В то же время отдельные виды земельных участков могут быть ограничены в обороте.

Например, иностранные граждане не вправе владеть земельными участками в границах морского порта, на приграничных территориях.

Земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения могут быть переданы иностранным гражданам только в аренду.

Существуют и общие ограничения оборотоспособности земельных участков.

Например, никому, в том числе гражданам РФ, нельзя выкупить земельный участок, на котором расположены военные казармы, воинские захоронения, объекты использования атомной энергии и т. п.

Ограничиваются в обороте земли и из состава лесного фонда в пределах особо охраняемых природных территорий, предназначенные для строительства объектов транспорта или автомобильных дорог и т. п.

Можно ли купить недвижимость по доверенности от имени иностранца?

Нерезидент дарит матери – резиденту РФ квартиру: что с налогами?

Отвечает юрист Элина Абросимова:

Согласно действующему законодательству, граждане других государств имеют право приобретать на территории РФ как недвижимость, так и земельные участки.

Однако есть некоторые ограничительные нюансы: иностранные граждане не имеют права обладать землей на приграничной территории либо в области границ морского порта.

Также иностранцам не разрешается покупать землю в ряде муниципальных образований Краснодарского края. С этим перечнем можно ознакомиться на специальных сайтах.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Существуют ограничения по приобретению земельных участков иностранными гражданами в случае, если эти самые земли находятся в приграничных территориях. В любом другом случае вы абсолютно спокойно можете купить землю на территории РФ.

• Текст подготовила Мария Гуреева
• Не пропустите:
• Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
• Может ли иностранец владеть землей на приграничной территории?
• Сколько иностранец может жить в России без регистрации?
• Когда нужно стать налоговым резидентом, чтобы не платить налог с продажи?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Право собственности на земельный участок иностранных граждан

Подборка наиболее важных документов по запросу Право собственности на земельный участок иностранных граждан (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Право собственности на земельный участок иностранных граждан

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 15 «Собственность на землю граждан и юридических лиц» ЗК РФ(ООО «Центр методологии бухгалтерского учета и налогообложения»)Суд, отказывая в удовлетворении требований физического лица к индивидуальным предпринимателям о признании основными договорами предварительных договоров купли-продажи в отношении земельных участков, признании права собственности на земельные участки; признании мнимыми сделками договоров купли-продажи, применении последствий их недействительности (ничтожности) в виде аннулирования записей в ЕГРН о праве собственности покупателей на земельные участки, пояснил, что, действительно, пунктом 3 статьи 15 ЗК РФ установлен только запрет иностранным гражданам обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях. Договор купли-продажи является консенсуальным (пункт 1 статьи 454 ГК РФ), и по смыслу положений статьи 457 ГК РФ момент передачи вещи и перехода права собственности может отстоять во времени от момента заключения договора. В свою очередь, запрета на совершение любых сделок с иностранными гражданами в отношении земельных участков, расположенных на приграничных территориях, действующее законодательство не содержит, в связи с чем податели кассационных жалоб правомерно указывают на то, что договор купли-продажи мог быть заключен сторонами с отлагательным условием, т.е. исполнение обязательства продавца по передаче участка в собственность истца могло быть поставлено в зависимость от приобретения истцом российского гражданства.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Право собственности на земельный участок иностранных граждан

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:«Актуальные проблемы теории земельного права России: монография»(под общ. ред. А.П. Анисимова)

(«Юстицинформ», 2020)

Со ссылками на правовые позиции Верховного Суда РФ и некоторые иные судебные решения В.А.

Майборода пришел к выводу, что «в настоящее время формируется правоприменительный подход к реализации не только запрета на непосредственное право собственности иностранного гражданина на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, но и запрета на участие иностранного гражданина в праве общей долевой собственности, в том числе через институт наследования земельной доли» . По мнению данного автора, такой подход основан на выводах судов об идентичности понятий «земельная доля» и «земельный участок». Отношение самого В.А. Майбороды к такому отождествлению понятий четко не выражено. С одной стороны, он указывает, что такие выводы носят «единичный характер и не находят массового распространения», с другой — он в целом поддерживает запрет на участие иностранного гражданина в праве общей долевой собственности и говорит о необходимости его более четкого законодательного закрепления. По приведенным выше причинам нам такой подход представляется неприемлемым.

Нормативные акты: Право собственности на земельный участок иностранных граждан

Купить в собственность земли сельхоз назначения иностранцу

Данный вопрос интересует все больше и больше зарубежных инвесторов и иностранцев, желающих организовать сельское хозяйство в РФ или просто вложить деньги в землю, Покупка  земель сельхоз назначения гарантирует доход от 25% в год, особенно после введения  ответных санкций и программ импортозамещения, что увеличило спрос на такие земли.

Большинство юридических фирм, дающие консультации по вопросам земли не могут ответить на вопрос как же купить с/х землю иностранцу. Единственный и распространенный ответ – это долгосрочный договор аренды земель сельхозназначения на 49 лет. Такие фирмы специализируются на консультациях «простых земель» — участков ИЖС, дачных, садоводствах и т.

д., руководствуясь Гражданским Кодексом Российской Федерации. Согласно законодательству РФ, а именно статьи 3 Федерального закона от 24 июля 2002 г. (с изменениями от 15.07.2016 г.) № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» иностранный гражданин может покупать сельхоз земли, оформляя земли на юридическое лицо (компанию).

Как купить земли сельхозназначения иностранцу в 2021 году?

Самый простой способ, это земля оформляется на юридическое лицо, обычную российскую фирму, как обычная сделка купли-продажи земельного участка компании.

После регистрации земель сельхозназначения в ФРС, получения документов и свидетельства о собственности (отменено с 1 января 2017г, на данный момент его заменяет выписка ЕГРН) фирма продается (перерегистрируется) иностранному гражданину в соответствии с п. 1 ст. 8 Федерального закона от 08.02.

1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», таким образом, зарубежный инвестор становится собственником юр. лица и земель сельхоз назначения.

Альтернатива этому способу является все так же открытие юридического лица в России двумя учредителями, россиянином и иностранцем и согласно Федеральному Закону № 101 основное условие – это распределение долей уставного капитала.

Иностранцу должно принадлежать менее 50 процентов в компании, на практике это не более 25-30 %.

Затем (после оформления сделки по земле) доля гражданина РФ в данной компании покупается иностранцем, который остается единственным владельцем и учредителем этой фирмы.

И третья возможность оформления земель сельхозназначения на зарубежного инвестора, на наш взгляд самая сложная в плане времени и сбора документов: иностранная компания, зарегистрированная за пределами РФ, открывает представительство (филиал) на территории России, временно вводится в состав данной компании «русский» и оформляется обычный договор купли-продажи земельного участка юридическим лицом.

Таким образом, зная действующие законодательство нашей страны, оформить в собственность иностранцу — земли сельхозназначения в России можно и сделать это достаточно просто!

Как оформляется сделка?

Чтобы продать участок земли иностранному гражданину, необходимо руководствоваться российскими законами:

• ГК РФ;
• ФЗ, регламентирующим регистрацию прав собственности.

Договор купли-продажи заключается по месту, где расположена недвижимость. Оформление нотариусом не является обязательным условием. Исключение: например, приобретается дом и участок, и у объектов имеется несколько собственников. В остальных ситуациях, можно подготовить бумагу самостоятельно, если есть представление о том, как ее составить.

Перечень документов для сделки стандартен:

• бумаги на недвижимость;
• удостоверения личности сторон.

Если в паспорте иностранца нет перевода сведений на русский язык, то его нужно сделать с заверением у нотариуса. Вид на жительство не вызовет никаких проблем.

Добавим, что иностранцу, который хочет приобрести землю или другую недвижимость в России, нужно помнить про обязанность платить налоги. Необходимо знать, что ставка для нерезидентов РФ – повышенная. Возможно, более выгодным будет сначала получить гражданство России, а потом уже задумываться о собственном жилье.

Когда сделка запрещена

Несмотря на отсутствие особых ограничений или запретов на проведение купли-продажи, в законодательстве все-таки выделяется ряд ситуаций, когда эта сделка запрещена.

В частности, необходимо принимать во внимание следующие особенности:

1. В п. 3 ст. 15 ЗК РФ установлено, что нерезиденты не имеют права приобретать земельные участки, которые расположены на приграничных территориях. То же самое касается и других территорий, установленных специальными федеральными законами РФ. Примером населенных пунктов, где расположена такая не подлежащая продаже земля, являются Неклиновский район, Таганрог и Азов.
2. В ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлено, что получить участки такого типа иностранные граждане могут только на правах аренды, оформление прав собственности на них законом не допускается.

Поэтому разрешенными целями использования земли для нерезидентов будут такие:

• ведение личного подсобного хозяйства;
• индивидуальное жилищное строительство;
• использование участка с расположенным на ним жилым домом для постоянного или временного проживания.

Получение земель сельскохозяйственного назначения, в соответствии с законодательством РФ, доступно только для граждан страны.

Согласно ст.

20 ЗК РФ, если у иностранного лица есть участок, который он получил в наследство или на праве постоянного пользования, то оформить его в частную собственность при помощи закона «О дачной амнистии» не получится. В этом случае процедура оформления земли будет происходить в общем порядке, с обязательной уплатой всех необходимых при этом налогов и пошлин, установленных для нерезидентов РФ.

Кроме этого, под запретом к покупке для таких лиц находятся земли следующих видов:

• лесного фонда;
• водного фонда;
• недр;
• континентального шельфа;
• государственных природных заповедников;
• инфраструктуры;
• в некоторых закрытых административных районах.

Что касается последнего пункта, то покупка недвижимости иностранцами запрещена в отдельных районах, которые закреплены в специальных законодательных документах.

Полный перечень этих населенных пунктов приведен в Постановлении Правительства РФ № 508 от 05.07.2001 г.

Вид на жительство в РФ при покупке недвижимости — можно ли купить квартиру в России без гражданства

Вид на жительство – документ, который закрепляет за иностранцем право постоянно жить в России, работать, вести бизнес, свободно переезжать из региона в регион, а также пересекать границу. ВНЖ наделяет мигранта почти тем же объемом прав, каким обладают российские граждане, и накладывает совсем немного ограничений.

Однако оформление ВНЖ – трудоемкая и длительная процедура. За редким исключением сначала нужно получить разрешение на временное проживание, провести в стране не меньше 8 месяцев и только после этого подавать заявление на ВНЖ.

При этом разрешение чаще всего приходится оформлять по квоте, установленной правительством, а она небольшая, и выиграть ее сложно. Поэтому немало иностранцев интересуется получением вида на жительство в РФ через недвижимость.

Дело в том, что законодательство многих государств облегчает процедуру оформления ВНЖ и даже получения гражданства, если иностранец приобретает недвижимость. Но как обстоят дела с этим в России?

Получение гражданства через покупку недвижимости в России

Российское законодательство предусматривает льготы при оформлении документов для некоторых категорий иностранцев. Например, для тех, кто официально признан носителем русского языка. Однако если вы хотите получить вид на жительство в РФ, покупка недвижимости вам в этом не поможет.

Сейчас приобретение недвижимого имущества в России никак не влияет на получение ВНЖ или гражданства. При этом стоимость недвижимости не имеет значения. Однако нельзя сказать, что с миграционной точки зрения покупка недвижимости была бы бесполезным действием, поскольку вы можете зарегистрироваться в ней.

Покупка недвижимости в России. Права иностранцев

Иностранцы и лица без гражданства могут приобретать недвижимое имущество в России. Однако из этого правила предусмотрено несколько исключений. Иностранному гражданину нельзя купить:

• земельный участок сельскохозяйственного назначения;
• участок в лесном фонде;
• заповедную территорию;
• участок на территории оборонного объекта;
• недвижимость в приграничных районах России;
• недвижимость в закрытых административно-территориальных образованиях.

Во всех остальных случаях иностранцы могут покупать квартиры, дома, коттеджи, коммерческие помещения, а также земельные участки и дачи. Площадь земли, равно как и количество недвижимого имущества, доступное для покупки иностранцами, законом не ограничиваются.

Что дает наличие недвижимости в России иностранцу

При оформлении вида на жительство в РФ покупка недвижимости льгот не дает, равно как и при решении других вопросов миграционного права. Однако это вовсе не означает, что владение недвижимым имуществом не повышает вас статус. Ведь в приобретенной недвижимости можно зарегистрироваться, а это обязательное условие для получения разрешения на временное проживание.

Кроме того, если вы живете в России дольше 3 лет и хотите ВНЖ, вам нужно доказать, что вам есть где жить, и вы можете обеспечить себя финансово. В таком случае наличие собственной недвижимости облегчает процедуру получения вида на жительство в РФ. Ведь если у вас есть квартира или дом, вам точно не откажут в получении документов на том основании, что вам негде жить.

Как оформляется сделка

Оформление сделки с иностранным гражданином проходит точно так же, как и в случае с гражданами РФ. Процедура стандартная: для перехода прав на недвижимое имущество нужно заключить письменный договор между уполномоченными лицами, а также пройти государственную регистрацию перехода права в Росреестре.

Если речь идет о приобретении прав на будущую недвижимость, отдельно регистрируют и сам договор. Это касается заключения сделки о долевом участии в строительстве, когда вы покупаете недвижимость до того, как она фактически будет построена.

Однако, как и российские граждане, иностранцы сталкиваются со всеми рисками, которые сопряжены с покупкой недвижимого имущества. Соответственно, если вы покупаете квартиру или дом на вторичном рынке, необходимо проверить юридическую чистоту объекта. Поскольку нет гарантии, что там не прописаны несовершеннолетние или другие лица, чьи права могут вступить в конфликт с вашими интересами.

Также нужно убедиться, что человек, продающий недвижимость, действительно имеет на это права, что он является собственником или уполномоченным его представителем. Таким образом, иностранцам, как и россиянам, необходима помощь грамотного юриста.

Особенности покупки недвижимости иностранцем

Дополнительно к общему порядку нужно только подтвердить законность пребывания в стране, а также перевести удостоверение личности.

Граждане стран СНГ представляют дополнительно к основному пакету документов только перевод паспорта или другого удостоверения личности, а также нотариально его заверяют.

Граждане других стран должны представить еще и апостиль. Впрочем, эти формальности также можно обойти, обратившись за помощью к посреднику.

Налог на имущество

Лица, которые имеют недвижимость или приравненное к ней имущество, платят налог на имущество физических лиц. Приравненным к недвижимости имуществом считают гаражи, машиноместа на стоянках, киоски и тому подобные архитектурные формы.

Это местный налог, то есть он устанавливается каждым муниципалитетом отдельно, потому нужно уточнять ставку в местных нормативных актах.

Для исчисления суммы налога необходимо знать кадастровую стоимость своего недвижимого имущества, ведь именно по ней происходит расчет суммы.

Нередко собственники прибегают к процедуре оспаривания кадастровой стоимости, потому что механизм ее определения часто дает сбои. А ведь он сильно влияет на итоговую сумму налога.

Отдельно платят налог при продаже имущества. Доход физического лица при продаже квартиры подлежит декларированию, если она пробыла у него в собственности менее 5 лет.

Стоит помнить, что если иностранное лицо не является резидентом, то есть живет в стране менее 183 дней в течение года, он платит налог по повышенной 30-процентной ставке НДФЛ.

Но необходимо также проверять и наличие соглашения об избежании двойного налогообложения с возможностью зачета налога для гражданина конкретной страны.

С июля 2021 года вид на жительство в РФ планируют давать за покупку недвижимости. Эти законодательные изменения еще не вступили в силу, однако правительство рассматривает инициативу о предоставлении вида на жительство в РФ иностранным гражданам, которые покупают здесь недвижимость.

Пока что это только инициатива. Соответственно, нельзя сказать, каков будет порядок оформления ВНЖ, повлияет ли на него стоимость недвижимого имущества, изменится ли процедура сделок с иностранцами.

Также неясно, затронут ли законодательные изменения всех зарубежных собственников недвижимости или только тех, кто приобрел ее за последние годы.

Тем не менее, на процедуру получения гражданства эти новшества никак не повлияют.

Земля иностранцев в Крыму: правила 2021

Если Вы думаете, что право собственности незыблемо, то не думайте. Есть масса ситуаций когда такое право может быть прекращено и наш случай не самый плачевный.

Почему земли изымают

В соответствии с частью 3 статьи 62 Конституции России, иностранцы пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами Российской Федерации, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором Российской Федерации.

Как раз такой случай предусмотрен частью 3 статьи 15 Земельного кодекса РФ. В этой статье речь идет о том, что иностранные граждане и юр. лица не вправе обладать землей на приграничных территориях.

Кстати, в качестве благодарности за мой труд над этой статьей достаточно подписаться на мой ИНСТ.

Перечень приграничных земель устанавливает Президент РФ. Почему территория становится приграничной не обсуждается.

20 марта 2020 часть земель Республики Крым была внесена Указом Президента Российской Федерации под N 201.

Вот, собственно перечень приграничных территорий в Крыму: Бахчисарайский, Джанкойский, Кировский, Красноперекопский, Ленинский, Нижнегорский, Раздольненский Сакский, Симферопольский, Советский, Черноморский, Алушта, Армянск, Евпатория, Керчь, Саки, Судак, Феодосия, Ялта.

Если Вы обратили внимание, некоторых регионов нет. Например, город Симферополь не вошел в перечень приграничных. К слову, таких регионов в России довольно много, это и земли Калининграда и Краснодарского края и другие.

Если Вы являетесь обладателем недвижимости в указанных регионах, самое время задуматься над судьбой этой самой недвижимости.

Если ничего не делать

Через год после принятия указа, то есть 20 марта 2021 года у иностранца появляется обязанность переоформить свой земельный участок. Если не продавать, в зависимости от расположения в суд обращается прокурор или администрация с требованием обязать Вас продать свой участок. Суд в подавляющем большинстве случаев на стороне истца.

Если решение суда не исполнять, участок будет продан на торгах с компенсацией стоимости владельцу. То есть, деньги за вычетом цены организации торгов и других издержек будут переданы уже бывшему собственнику. К сожалению, на торгах возможны спекуляции в плане стоимости продажи.

Если есть дом

На участке домовладение

Наличие дома на земельном участке не освобождает от обязанности продать участок. В случае с домом разница в том, что продавать придется еще и домовладение.

Дом оформлен, а участок нет

По вопросу об отчуждении иностранными гражданами права собственности на земельный участок (Кожахмет Руслан, Адвокат, партнер АК «International Major Lawyers»)

• По вопросу об отчуждении иностранными гражданами права собственности на земельный участок
• Кожахмет Руслан
• Адвокат, партнер АК «International Major Lawyers»

Законодательством РК установлен срок в течении, которого иностранные граждане получившие недвижимое имущество в Казахстане обязаны совершить его отчуждение. Законами РК предусмотрено два вида сроков в зависимости от вида недвижимого имущества несоблюдение, которых может привести к сложностям по их отчуждению.

Разберем на реальном примере отдельные аспекты этой темы. Перед этим обращаем внимание, что авторское решение в описываемом случае не является уникальным и не претендует на исключительность.

Автор надеется, что данная статья послужит базой для последующего использования практикующими юристами в разрешении схожих случаев, будет полезной широкому кругу читателей и даст импульс для дальнейшего совершенствования законодательства РК.

Отчуждение иностранным гражданином права собственности на долю унаследованного земельного участка

Родные сестры получили в наследство после смерти одного из родителей его половину земельного участка и стали собственниками земельного участка наряду с оставшимся родителем, обладавшим правом собственности на другую половину земельного участка. Позднее одна из сестер вышла из гражданства Казахстана, получив иностранное гражданство страны, не имеющей международных соглашений с Казахстаном по имущественным правам.

Свое имущество иностранка устно подарила родной сестре, гражданке Казахстана, передав ей правоустанавливающие документы на землю, но юридически не оформив это.

Через несколько лет после смерти второго родителя сестра (иностранная гражданка) отказалась от принятия наследства, а ее сестра, гражданка Казахстана, вступила в права и унаследовала половину умершего родителя, получив тем самым 2/3 от земельного участка. Для оформлении сделки дарения у нотариуса по оставшейся 1/3 доли земельного участка у иностранной гражданки в пользу гражданки Казахстана им было отказано. Причина отказа — пропуск трехмесячного срока.

Права иностранцев на недвижимое имущество

Из общего смысла статьи 9 Закона Республики Казахстан «О правовом положении иностранцев», регулирующего право на жилище, иные имущественные и личные неимущественные права, только иностранцы, постоянно проживающие в Республике Казахстан, в жилищных отношениях имеют те же права и несут те же обязанности, что и граждане Республики Казахстан. Они вправе иметь в Республике Казахстан на праве собственности жилище и иное имущество, к которым могут быть отнесены земельные участки. Иностранцы, постоянно проживающие в Республике Казахстан, пользуются своими имущественными и личными неимущественными правами наравне с гражданами Республики Казахстан.

При этом временно пребывающие в Республике Казахстан иностранцы имеют только право пользования имущественными и личными неимущественными правами на основаниях и в порядке, установленными законодательством и международными договорами Республики Казахстан. Применительно к описываемому случаю, международные договора РК и исключения по законодательству РК отсутствуют.

Следует отметить, что в соответствии с первым абзацем ст.

4 ЗРК «О правовом положении иностранцев» постоянно проживающими в Республике Казахстан признаются иностранцы, получившие на то разрешение и документ на право постоянного проживания в порядке, определяемом Правительством Республики Казахстан. Данное разрешение называется вид на жительство. Все остальные иностранцы не имеющие данного вида на жительства являются по статусу временно пребывающими иностранцами.

1. В частной собственности постоянно проживающих иностранцев согласно пункту 4 статьи 23 Земельного кодекса РК могут находиться только земельные участки под застройку или застроенные производственными и непроизводственными, в том числе жилыми, зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами, включая земли, предназначенные для обслуживания зданий (строений, сооружений).
2. Виды сроков по отчуждению недвижимого имущества иностранцами
3. В тех случаях когда в собственности временно пребывающих иностранцев в результате принятия наследства или по иным законным основаниям оказывается недвижимое имущество, то оно согласно законодательству РК, в зависимости от вида подлежит отчуждение в установленные сроки.

Так, по общему правилу, распространяемому на все виды имущества, закрепленному пунктом 1 статья 252 ГК РК, если по основаниям, допускаемым законодательными актами, в собственности лица оказалось имущество, которое не может ему принадлежать в силу законодательных актов, это имущество должно быть отчуждено собственником в течение одного года с момента возникновения права собственности на данное имущество, если иные сроки не предусмотрены законодательными актами. Фраза процитированной нормы «если иные сроки не предусмотрены законодательными актами» отсылает на нормы правовых актов относящимся к тому или иному виду имущества и регулирующие правоотношения складывающиеся по поводу них. Гражданский кодекс РК в указанной ранее статье также предусматривает, что в случае, если имущество не будет отчуждено собственником в указанный срок, оно по решению суда подлежит принудительному отчуждению с возмещением собственнику стоимости имущества за вычетом затрат по его отчуждению.

В настоящем исследовании этим имуществом является земельный участок. Регулирующим правовым актом в этой сфере является Земельный кодекс РК.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса РК предусмотрено, что в тех случаях, когда по основаниям, предусмотренным законодательными актами Республики Казахстан, лицо приобретает на земельный участок право, которое оно не может иметь в соответствии с нормами, установленными земельным кодексом, указанное право подлежит в течение трех месяцев отчуждению по правилам, установленным гражданским законодательством Республики Казахстан, или должно быть переоформлено в указанный срок в право на землю, которое в соответствии с земельным кодексом такому субъекту может принадлежать.

В данной норме не указан момент с которого следует исчислять трехмесячный срок по отчуждению и может предполагаться в зависимости от даты наступления одно из двух событий.

Первое, когда уже являясь иностранным гражданином лицо получает земельный участок в Казахстане и со дня регистрации права на него, начинается исчисление этого трехмесячного срока для отчуждения.

Либо второе, когда гражданин Казахстана имеющий земельный участок в Казахстане, выходит из его гражданства и получает иностранное гражданство, то в этом случае срок исчисляется вероятнее всего со дня получения паспорта иностранного государства, как подтверждающего документа.

Земельный кодекс РК предусматривает, что в случае неисполнения требования, установленного частью первой указанного пункта статьи 66 Земельного кодекса РК, местный исполнительный орган области, города республиканского значения, столицы, района, города областного значения подает иск о возврате земельного участка по его месту нахождения.

Из приведенных норм Гражданского кодекса и Земельного кодекса РК прослеживается разный подход для разрешения случая неисполнения требования об отчуждении имущества в установленные ими сроки. И поскольку Земельный кодекс РК является специальным правовым актом, регулирующим земельные отношения, то согласно пункту 4 статьи 6 данного кодекса подлежат применению его нормы.

Таким образом отчуждение земельного участка иностранным гражданином должно быть совершено в трехмесячный срок со дня регистрации его в органах юстиции либо получения паспорта иностранного государства, под угрозой возврата его в государственную собственность.

Дополним, что трехмесячный срок установлен также для лиц без гражданства, граждан Казахстана, состоящим в браке (супружестве) с иностранцами или лицами без гражданства имеющим земельные участки, расположенные в пограничной зоне и пограничной полосе Государственной границы РК (п. 4 ст. 23 Земельного кодекса РК).

Порядок оформления отчуждения

Отчуждение может быть оформлено в виде договоров дарения, купли-продажи либо путем отказа от права собственности. К сделкам, совершаемым с отчуждением права собственности на земельный участок предъявляется требование о государственной регистрации в органах юстиции.

Относительно формы, то исходя из того, что в органы юстиции сдаются заявления сторон, то она является письменной. Необходимость нотариального заверения данной сделки согласно ст. 152 ГК РК и другим правовым актам не имеется.

Исключением из описанного может быть получение земельного участка в результате ренты, предусматривающей нотариальное оформление.

Однако практическая польза обращения к нотариусу заключается в возможности избежать не нужных затрат времени на поездку в ЦОН, стояние в очереди при регистрации сделки в органах юстиции, поскольку эту регистрацию через компьютерную программу осуществляет сам нотариус при заключении с его участием этой сделки.

Для самостоятельной регистрации лица подают документы в ЦОНы по месту нахождения земельного участка.

В соответствии с пунктами 1, 2 и 4 ст. 21 ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется на основании заявления правообладателя, сторон (участников) сделки или иных уполномоченных лиц, поданного в регистрирующий орган.

• Для государственной регистрации заявитель (уполномоченный представитель заявителя) должен предъявить документ, удостоверяющий его личность, и представить следующие документы:
• 1) заявление о государственной регистрации установленного образца;
• 2) правоустанавливающий документ, подтверждающий объект регистрации. В случае регистрации права (обременения) на земельный участок представляется идентификационный документ на земельный участок;
• 3) документ, подтверждающий оплату за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.
• Если сделка нотариально не удостоверена, то регистрирующий орган обязан проверить подлинность подписи лиц, совершивших сделку (уполномоченных их представителей), их дееспособность (правоспособность), а также соответствие их воли волеизъявлению.
• Отчуждение при пропуске трехмесячного срока
• В этой ситуации возникает закономерный вопрос относительно того, какие меры необходимо принять заинтересованному лицу в случае, если срок для отчуждения иностранцем пропущен, сделка нотариально не удостоверена и желания возвращать земельный участок местному исполнительному органу по месту его нахождения не имеется?
• Последующий ответ на него указывает на один из нескольких возможных вариантов.
• Мы посчитали правильным снова обратиться к статье 154 ГК РК, пункт второй, которой может быть использован для последующего обоснования нашего варинта решения проблемы.

В соответствии с пунктом 2 статьи 154 ГК РК «Если сделка, требующая нотариального удостоверения, фактически исполнена сторонами или одной из сторон, по своему содержанию не противоречит законодательству и не нарушает прав третьих лиц, суд по заявлению заинтересованной стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется».

Из описанного случая нам уже известно, иностранный гражданин уже подарил устно право собственности на земельный участок гражданину Казахстана и передал правоустанавливающие документы.

Теперь не без оснований предполагаем, что сделка фактически исполнена, поскольку соответствует условиям пункта 1 статьи 508 ГК РК устанавливающей требование к форме договора дарения.

Указанным пунктом закреплено, что дарение, сопровождаемое передачей дара одаряемому, может быть совершено устно, а передача дара может осуществляться посредством его вручения, символической передачи (вручение ключей и т.п.) либо вручения правоустанавливающих документов.

В этой связи и презюмируя, что по своему содержанию эта сделка не противоречит законодательству РК, не нарушает прав третьих лиц, считаем, что норма статьи 154 ГК РК может быть применена также по отношению к сделкам, заключенным в устной или простой письменной форме, подлежащим государственной регистрации на основании аналогии закона, предусмотренной пунктом 1 статьи 5 ГК РК.

Таким образом иностранный гражданин и гражданин Казахстана могут обратиться в суд для признания сделки действительной.

Здесь отметим, что орган юстиции вправе отказать в регистрации сделки с земельным участком при пропуске срока иностранным гражданином на его отчуждение. Основанием для отказа будет являться подпункт 1 пункта 1 статьи 31 ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество».

Рекомендуется выполнить до суда следующие действия.

1. Придать ранее заключенному устному договору дарения письменную форму с указанием срока соответствующего законодательству РК. Затем обратиться в управление юстиции по месту нахождения земельного участка для регистрации сделки;

2. В случае отказа в ее регистрации, обратиться в суд о признании заключенной сделки действительной и об обязывании управлении юстиции зарегистрировать право собственности на земельный участок.

Судебное решение является законным основанием для органа юстиции осуществить государственную регистрацию сделки, признанной действительной.

В качестве заключения

Автором проводился анализ норм, устанавливающих срок для иностранных граждан для отчуждения недвижимого имущества на предмет их соответствия Конституции РК, для чего ознакомился с разъяснениями Конституционного Совета РК. Согласно изученным нормативным постановлениям Конституционного Совета РК подобные ограничения имущественных прав не нарушают Конституцию РК.

Однако осталось невыясненной причина, установления законодателем трехмесячного срока по земельным участкам, который представляется чрезмерно коротким.

Далее при изучении правовых источников по ситуации обращает на себя внимание, что законодательством РК не определен в какой срок требование о принудительном отчуждении либо о возврате должны быть заявлены.

Если принять во внимание общий срок исковой давности, то тогда возникает вопрос, а что произойдет в случае пропуска срока исковой давности, который распространяется на этот случай? Означает ли пропуск срока исковой давности для принудительного отчуждения и возврата, что недвижимое имущество может быть оставлено в собственности иностранного гражданина? Если да, то каким образом разрешить противоречие с законодательной обязанностью иностранца совершить отчуждение? Возникает замкнутый круг вопросов, которые требуют законодательного разрешения.

Следующий недостаток законодательного регулирования в РК вопросов, связанных с отчуждением является, то что применительно к земельному участку не предусмотрено право заинтересованных лиц, не относящихся к местным исполнительным органом требовать принудительного отчуждения.

Полагаем, что законодательный подход по возврату земельного участка местным исполнительным органом оправдан в случаях, касающихся всего земельного участка, не обременённого правами третьих лиц. В иных случаях, следует предусмотреть по аналогии со статьей 252 ГК РК право требования третьих лиц (граждан РК) по принудительному отчуждению земельного участка.

Таким образом, приведенный пример и его юридический анализ прямо указывают на необходимость совершенствования норм, касающихся сроков, порядка исполнения иностранными гражданами своей обязанности по отчуждению полученного недвижимого имущества, а также учета законных интересов третьих лиц помимо местных исполнительных органов.

Использованные нормативно-правовые акты

1. Гражданский кодекс РК (Общая часть) от 27.12.1994 г.