Покупка квартиры на заработанные за рубежом деньги

Покупка недвижимости за рубежом — мечта многих.

Кто-то планирует новую жизнь в новой стране, кто-то хочет использовать квартиру или дом у моря в качестве «дачи», другие инвестируют накопления для получения дохода от аренды или последующей продажи.

В любом случае, в условиях снижения туристического потока приобрести такое жилье стало проще и дешевле. Разбираем в нашей статье, на какие страны стоит обратить внимание в 2021 году.

Испания

Испания привлекает в первую очередь своим теплым климатом. Даже зимой температура воздуха здесь редко опускается ниже 12 градусов. А помимо пляжного отдыха на берегу средиземного море, страна может похвастаться богатым историческим наследием, невероятно красивой природой, вкусной традиционной едой и большим выбором развлечений круглый год.

Сейчас здесь можно найти жилые объекты со скидками до 30–40%. Особенно много выгодных предложений на рынке вторичного жилья, который стал наиболее чувствителен к пандемии.

Связано это в первую очередь с тем, что более 70 % жилых помещений в Испании покупаются в ипотеку, а локдауны резко ударили по доходам населения. На сайтах недвижимости появляется все больше объявлений с пометкой urgente (срочно), а банки устраивают настоящие распродажи домов.

Так, средняя стоимость квадратного метра в Испании к концу 2020 года составила 1391 евро, тогда как еще в июне того же года она была около 1730 евро.

Сложившаяся ситуация на рынке отлично подходит для инвестирования. Только стоит учесть, что для заработка на перепродаже придется подождать, когда цены начнут вновь расти. Это может занять от трех до пяти лет.

Однако, все это время жилье можно сдавать и получать доход.

В результате пандемии средняя рентабельность от сдачи испанской недвижимости выросла до 9,3 % (от стоимости жилья в год), а цены на аренду достигли своего исторического максимума – в среднем €11,4/М² в месяц.

В случае, если вы ищите недвижимость для переезда, но не владеет необходимой суммой, – момент не менее удачен. Цены снижены, а условия кредитования привлекательны. Банки могут одобрить кредит на срок до 15 лет по специальным процентным ставкам для иностранцев от 3-3,4 %. Для этого необходимо будет подтвердить уровень дохода от 800 евро в месяц.

Италия

Италия всегда была одной их самых привлекательных стран для покупки недвижимости. Мягкий средиземноморский климат, гастрономическое разнообразие, лучшие винодельческие регионы, модная столица и всего три часа от Москвы на самолете – это лишь малая часть того, за что мы любим ее.

Стоит отметить, что купить недвижимость в Италии могут многие, но далеко не все иностранцы. Такая возможность зависит в первую очередь от наличия действующего соглашения о взаимных инвестициях между Италией и конкретной страной. Но российским гражданам повезло – никаких ограничений на покупку недвижимости и участков под строительство для них нет.

Ситуация с пандемией не обошла стороной местный рынок недвижимости. По словам аналитиков, цены  в среднем упали на 16%. Это отличный момент для сделки. Тем более, что условия получения кредита достаточно выгодны – ставки от 2,8 % и срок кредита до 15-30 лет.

Кроме того, в последнее время некоторые города объявляют настоящие распродажи жилья. Таким образом власти стараются привлечь новых жителей.

Например, на днях с таким заявлением выступила коммуна Биккари на юге Италии – дом там можно купить по цене от 7,5 тысячи евро. В целом на юге страны цена квадратного метра существенно ниже.

К примеру, в Лигурии однокомнатная квартира стоит 350 000–400 000 евро, тогда как в Калабрии 65 000–100 000 евро.

Если вас привлекает жаркий климат и близость морского побережья, обратите внимание на недвижимость в Кампании, Калабрии, Апулии, на Сицилии или Сардинии. В северных же регионах ценятся Пьемонт и Валле-д’Аоста за свои знаменитые горнолыжные курорты. При этом в Пьемонте доход от сдачи квартиры в аренду составит от 200 евро в неделю. 

Греция

Чаще всего покупателями жилья в Греции становятся бывшие туристы, влюбившиеся в эту страну. И их можно понять – гостеприимное и дружелюбное местное население, мягкий климат, сосновые леса на фоне лазурной воды и аромат апельсиновых рощ. По данным экологической комиссии ЕС, Греция является одной из стран с самой чистой морской водой во всей Европе.

Сейчас здесь также действуют существенные скидки на жилье. По данным аналитиков, цены в среднем упали на 15–20%. Причем, как в Афинах и Солониках, так и на островах. Например, апартаменты можно купить по цене от 50 000 евро. Как правило, недвижимость со скидкой продают владельцы, которые приобрели ее в кредит для заработка на туристах, но в условиях пандемии не смогли покрывать расходы.

Привлекательность греческой недвижимости заключается еще и в том, что при покупке объекта стоимостью от 250 000 евро вы имеете право подать заявку на участие в программе «Золотая виза» Греции (ВНЖ).

Турция

У Турции немало бесспорных плюсов: солнце круглый год, море, высокий уровень безопасности, доступные цены, бесплатное среднее школьное образование для детей иммигрантов с ВНЖ. При этом цены на жильё начинаются от 20 000 евро, а процесс оформления жилой площади весьма прост. Для сравнения, в Москве средняя стоимость недвижимости составляет 70 000 евро.

Как и страны, о которых мы писали выше, Турция пострадала от снижения туристического потока, а цены на недвижимость снизились.

Например, в Аланье евродвушка в современном доме, которая в марте стоила 50 000 евро, сейчас предлагается за 40 000–42 000 евро.

Что касается новостроек, то часть турецких застройщиков снизили цены по сравнению с весной 2020 года до 10%. Поэтому при желании можно найти весьма выгодный вариант.

Лучший ли сейчас момент?

Как показывают цифры, во многих странах пока еще действует существенный дисконт на покупку недвижимости. Поэтому первый-второй квартал 2021 года – наиболее выгодный момент, чтобы осуществить давнюю мечту.

Так что, если вы хотели вдыхать морской воздух, сидя на своем балконе, или прогуливаться по оливковой роще возле своей виллы, не стоит откладывать желание в дальний ящик.

Главное, грамотно выбрать страну и объект, найти варианты для вылета или оформить сделку дистанционно, в случае пока еще закрытых границ. И тогда такая покупка станет выгодным капиталовложением.

Золотые метры. Правила успешных инвестиций в зарубежную недвижимость

Анализ инвестиций в зарубежную недвижимость, проведенный среди наших клиентов, коллег и знакомых, показал, что уже на стадии принятия решения о покупке разные люди наступают на одни и те же грабли и приобретают головную боль вместо ожидаемого дохода.

Самые неудачные вложения в коммерческую недвижимость чаще всего совершали инвесторы, которые полагались только на информацию продавца и оформляли сделку дистанционно, даже не взглянув на объект. Понятно, что в такой ситуации среди множества надежных риелторов или брокеров могут затесаться компании-мошенники или фирмы, которые пытаются продать недвижимость по сильно завышенным ценам.

Однако самый высокий риск потерять деньги берут на себя покупатели, которые дистанционно оплачивают строительство недвижимости в другой стране.

Например, в Великобритании за последние три года было фактически заморожено строительство компаниями North Point Global и Pinnacle Alliance нескольких жилых комплексов в Ливерпуле, Манчестере и Шеффилде. Эти проекты особенно активно продвигались в Китае.

Поэтому покупателями студий, квартир, студенческих общежитий и апартаментов были в основном жители КНР, которых привлекли обещаниями гарантированной доходности на уровне 8-9 % годовых в течение 2-5 лет.

Сейчас покупатели обвиняют компании в мошенничестве, однако представители обеих фирм категорически опровергают все обвинения.

Дело в том, что схема, когда покупатели недвижимости своими авансами фактически финансируют весь проект, вполне законна, хотя и считается очень рискованной формой инвестиций.

Местный надзорный орган Solicitors Regulation Authority (SRA) много раз предупреждал общественность о существенных рисках потери денег для покупателей в таких схемах — как в связи с незапланированным ростом затрат на строительство, так и из-за мошенничества.

Кто ищет, тот всегда найдет

Чаще всего успеха достигали инвесторы, которые долгое время жили, работали или часто бывали в стране, в которой производилась покупка. Они сами активно изучали рынок, рассматривали разные объекты и активно искали оптимальный вариант. Тут спешка не нужна. Ведь инвестиция в недвижимость — это долгосрочное вложение.

Один из таких инвесторов в 2010-2012 годах жил и работал в Германии. Поиск подходящей квартиры занял примерно год. Он включал в себя также анализ перспектив развития разных городов Германии. Хотя покупатель в то время жил и работал в городе Эссене, наилучшим вариантом оказалась квартира в престижном районе города Дюссельдорфа.

Ремонт и обустройство обошлись примерно в 20% от стоимости покупки, зато обеспечили более высокую арендную плату. Текущая доходность от сдачи в аренду с учетом всех расходов составляет около 6% годовых, а с учетом возросшей цены на квартиру доходность инвестиции составляет на текущий момент примерно 10% годовых.

Некоторые инвесторы в Германии достигают высокой доходности, покупая самые дешевые квартиры, чтобы сдать их беженцам, арендную плату за которых пунктуально платит немецкое правительство. Текущая доходность таких вариантов может достигать 10% годовых. Однако прежде, чем искать дешевые квартиры, нужно внимательно разобраться с условиями и сроками этих правительственных программ.

Самых выдающихся результатов добиваются инвесторы, которые не ограничены рамками стереотипов и готовы решать сложные задачи. Недавно я с восхищением наблюдал, как один знакомый инвестор разыскал и купил нежилое помещение в тихом переулке в 50 метрах от одного из лучших пляжей Кипра.

Это был бар, который давно не работал, поскольку находится в стороне от променада и центральных улиц. Но зато это место оказалось идеальным для апартаментов. На преодоление бюрократических преград и ремонт в условиях неторопливого Кипра ушло около года.

В результате получились шикарные апартаменты прямо рядом с пляжем, рыночная цена которых почти в 2 раза превышает сумму всех затрат. Понятно, что и доходность от сдачи в аренду этих апартаментов будет также почти в 2 раза выше, чем просто покупка готовой квартиры для последующей сдачи в аренду.

Конечно, такая инвестиция требует много внимания, времени и терпения, но зато результат получается фантастический.

Три ключевых правила

Можно выделить три правила, которые, конечно, не гарантируют на 100% успех инвестиции в коммерческую недвижимость, но точно снижают вероятность серьезных потерь:

Правило 1: Выбор на месте из множества вариантов

Дистанционная покупка объекта — это большая ошибка, ведь только побывав на объекте можно оценить его реальное состояние, местоположение и окружение. Кроме того, только на месте можно качественно выбирать из множества различных вариантов, проведя анализ сделок на подобные объекты и составив прогноз изменения цен в будущем.

Понятно, что объект, расположенный в «золотой миле» растущего города или курорта, имеет хорошие перспективы дальнейшего роста цены и арендной платы. Важно только, чтобы текущая цена покупки была разумной и адекватной.

Впрочем,  предварительный анализ ситуации вполне можно провести дистанционно, используя информацию с соответствующих сайтов по покупке и аренде недвижимости.

Наиболее реалистичная картина представлена на интернет-ресурсах, которыми пользуются местные жители. В Германии это, например, сайты immowelt.de и immobilienscout24.de, в Испании —  idealista.

com, в Италии — immobiliare.it, в Греции — en.spitogatos.gr/sale.

Правило 2: Тщательный расчет доходности

Некоторые инвесторы при принятии решения о покупке объекта для последующей сдачи в аренду ориентируются только на его цену и оптимистичную оценку арендной платы, считая другие расходы незначительными. Это большая ошибка!

Необходимо провести тщательный предварительный расчет доходности с учетом всех расходов и реалистичной оценкой будущих доходов. Только налогов и сборов при покупке недвижимости может быть несколько, и в разных странах они могут называться по разному, например: госпошлина, НДС, налог на передачу права собственности, гербовый сбор и так далее.

В некоторых случаях сумма налогов и сборов может достигать 20% от цены покупки. Также могут быть расходы на юриста, нотариуса, агента по продаже недвижимости (в некоторых странах услуги риелтора оплачивает продавец). Кроме того, после покупки квартира или дом часто нуждается в ремонте и оснащении мебелью и оборудованием, а впоследствии и в периодической реновации.

Необходимо заранее выяснить и учесть в расчетах размер налога на недвижимость и расходы на ее содержание, которые включают оплату коммунальных услуг и страховку (в некоторых странах она обязательна). В некоторых странах действует и налог на доход от аренды.

Если сдачей в аренду, уборкой помещений и прочим занимается управляющая компания, то ее услуги могут составить 15–25% от собранной арендной платы.

Правило 3: Объективная оценка и контроль на всех этапах

Нужно объективно оценивать состояние недвижимости перед покупкой. Тут важно проверить качество фундамента и крыши, теплоизоляцию, инженерные коммуникации и электропроводку, качество ремонта, окна, двери и так далее. Следует также проанализировать вид из окон, месторасположение и окружающие объекты.

Юридической чистоте сделки необходимо уделить особое внимание. Во многих странах право собственности фиксируется различными способами: записью в реестре (как в России) или с помощью титула (Title Deed).

Наличие титула у продавца сильно облегчает жизнь покупателю. Дело в том, что титул подтверждает не только право собственности, но и то, что недвижимость проверена государством и соответствует юридическим и техническим нормам, а главное, что к ней могут применяться только те обременения, которые указаны в титуле.

Важность диверсификации

Недвижимость в портфеле инвестора имеет низкую ликвидность. В кризис ее невозможно быстро продать без серьезного дисконта. В этом свете целесообразно дополнить вложение чем-то более ликвидным. Последние пятьдесят лет по всему миру активно растут биржевые фонды недвижимости REIT (Real Estate Investment Trust).

К настоящему моменту капитализация REIT на рынке США превышает $1 трлн. Чтобы стать совладельцем портфеля недвижимости, инвестору нужно просто купить акции выбранного фонда.

По действующему законодательству США REIT направляют на выплату дивидендов не менее 90% собранной арендной платы. В этом случае фонды имеют серьезные налоговые льготы. Инвесторов привлекают высокая доходность, прозрачность и высокая ликвидность REIT, им понятен сам бизнес — это сдача в аренду недвижимого имущества.

Уоррен Баффет в 2017 году купил на $377 млн акции фонда STORE Capital Corporation (тикер STOR). Этот REIT владеет более чем 2000 объектов на территории США, в которых располагаются магазины, рестораны, кинотеатры, фитнес-центры, медицинские и образовательные учреждения, производственные помещения и так далее, причем 99,7% площадей сданы в аренду.

Капитализация этого фонда составляет $5,8 млрд, дивидендная доходность — 4,3 % годовых. Компания имеет инвестиционный кредитный рейтинг от агентства Standard & Poor’s на уровне BBB.

На рынке можно найти как широко диверсифицированные, так и специализированные фонды самой разной направленности. Ярким представителем медицинского REIT является фонд Physicians Realty Trust (тикер DOC), который появился после IPO в 2013 году.

Компания владеет 249 медицинскими центрами в США, которые сдает в аренду врачам, больницам и другим медицинским учреждениям. Капитализация фонда составляет $3,3 млрд, дивидендная доходность — 5,4% годовых. Эта компания также имеет инвестиционный кредитный рейтинг на уровне BBB- от агентства Standard & Poor’s.

Фонд EPR Properties (тикер EPR), основанный в 1997 году, развивает портфель недвижимости, который состоит из трех направлений: развлечения, отдых и образование. Арендаторами являются кинотеатры, развлекательные центры, гольф-клубы, горнолыжные комплексы, государственные и частные школы. В настоящее время 99,1% площадей сданы в аренду.

Эта компания платит дивиденды каждый месяц, причем с каждым годом размер дивиденда на акцию потихоньку растет. Текущая дивидендная доходность составляет 6,1 % годовых. Капитализация фонда равна $5,1 млрд. EPR Properties имеет инвестиционный кредитный рейтинг от агентства Standard & Poor’s на уровне BBB-.

Выбирая REIT для своего инвестиционного портфеля, нужно быть готовым к высокой волатильности. При этом поток дивидендов ведет себя очень стабильно и предсказуемо. Поэтому инвестировать в REIT имеет смысл на срок 5-10 лет и более.

Для этого нужно очень серьезно отнестись к вопросам безопасности и сохранности инвестиции, а точнее к выбору оптимальной юрисдикции и брокера.

Грустно бывает видеть, когда инвестор покупает ценные бумаги инвестиционного уровня, размещая свои средства через компанию, которую никто не знает и зарегистрированную в экзотической стране.

Адвокаты программы «Человек и Закон» – консультации юристов

Ссылка на статью

Подобные операции были популярны до экономического кризиса 2008 года. Спустя несколько лет, когда рубль окреп, началась новая волна любви россиян к валюте при покупке и продаже дорогостоящих вещей: чаще всего квартир и домов.

Затем наступил памятный всем 2014 год, который оставил след в новейшей отечественной истории не только проведением Олимпиады, но и двукратным падением рубля, ну или ростом доллара и евро: тут кому что больше нравится, но результат один.

«Федеральный закон «О валютном регулировании и валютном контроле» позволяет осуществлять сделки с валютой только в некоторых случаях. Покупка жилья россиянами у отечественных компаний и физических лиц (валютных резидентов РФ) в число разрешённых операций не входит», — поясняет адвокат по гражданским делам Михаил Николаец.

Тем не менее риелторы отмечают рост долларовых сделок с отечественной недвижимостью. Чаще всего субъекты таких договоров постоянно проживают за границей, но имеют российское гражданство. Договоры, номинированные в валюте, часто выгодны бизнесменам и торговцам фондовых бирж, для которых важно держать доллары и евро в обороте.

«Сделки, запрещённые между резидентами РФ, проводятся так же, как любые «наличные» сделки в рублях. Другого способа заключения договора просто нет, так как через банковские счета провести нелегальную в стране операцию в валюте невозможно.

Поэтому если человек всё же хочет продать недвижимость в России за доллары или евро, ему приходится прибегать к менее привычным способам.

Например, проводить операцию оплаты через банковскую ячейку», — уверен адвокат по гражданским делам Михаил Николаец.

В день сделки закладывается в ячейку эквивалентная сумма в валюте и составляется соглашение о том, что в случае изменения курса возможна некая доплата. Доступ к ячейке продавец получает после того, как покупатель вступает в право владения приобретённой собственностью. Можно провести сделку и по старинке — наличкой, но партнёры должны доверять друг другу, ведь риски высоки.

«В большинстве случаев никаких последствий для участников сделки может и не наступить, но если правоохранители всё-таки обнаружат, что сделка была проведена не в рублях, а в валюте, нарушителей ждёт административная ответственность и штраф — от трёх четвертей до всей суммы незаконной валютной операции. Государство ограничивает такие платежи, чтобы укрепить курс национальной валюты. В условиях валютных ограничений валютный курс сосредоточен в руках государства, как правило, это национальный Центральный банк», — говорит адвокат по гражданским делам Михаил Николаец.

Безопасные способы расчетов при покупке квартиры в 2021 году

1. Проживём.com≫
2. Квартира≫
3. Покупка≫
4. Безопасные способы расчетов

Статья обновлена: 29 июля 2021 г.

Здравствуйте. В этой статье я расскажу, как покупателям квартиры безопасно передать деньги продавцу, какие есть безопасные способы передачи, какие документы потребуются и какие есть нюансы, если квартира покупается в ипотеку.

Если нужна бесплатная юридическая консультация, напишите онлайн юристу справа или позвоните (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 (Москва и обл.); 8 (812) 425-62-89 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-24-83 (все регионы РФ).

Основное правило

Я всегда советую покупателям делать так, чтобы продавец получил деньги за квартиру только после регистрации сделки купли-продажи. Способы, про которые я расписала ниже, основываются именно на таком правиле. К тому же, на эти способы охотно соглашаются продавцы, ведь их интересы здесь также защищены.

Другие статьи

Как проверить квартиру перед покупкой: на юридическую чистоту; на долги по «коммуналке»; продавцовМожно вернуть до 260 000 рублей после покупки квартиры за наличные — подробности здесь, и до 650 000 когда покупаете в ипотеку — подробности здесь

Безопасные способы передачи денег

Во всех 3 способах расчеты за квартиру проходят через гаранта-посредника. При банковской ячейке и аккредитиве гарантом выступает банк, при депозитном счете гарантом выступает нотариус (если сделка купли-продажи будет проходить через него).

Главная суть расчетов через гаранта — каждая из сторон доказывает друг другу что они готовы выйти на сделку. До подачи договора купли-продажи на регистрацию участники сделки обращаются к гаранту-посреднику, которому покупатель передает деньги за квартиру. Теперь деньги «заморожены» на определенный срок — их покупатель забрать не сможет.

Этим он доказывает продавцу что выполнил свое обязательство по расчету. Гарант передаст деньги продавцу только после регистрации сделки, а именно когда он покажет зарегистрированный договор купли-продажи и/или выписку из ЕГРН, где покупатель будет новым собственником квартиры.

Если по каким-либо причинам сделка не была зарегистрирована и одна из сторон откажется от сделки, деньги забирают покупатели обратно после окончания срока.

Образцы документов

(нажмите на картинки, чтобы их увеличить)

Страница договора купли-продажи с печатью регистрации

Выписка из ЕГРН

Услуги гаранта платные. В законе не указано кто должен ее оплачивать, поэтому здесь уж как договорятся покупатели и продавцы. На моей практике обычно 50 на 50, ведь гарант защищает интересы обеих сторон.

Способ №1 — Через банковскую ячейку (наличный расчет)

Банковская ячейка — это небольшой сейф в специальном хранилище банка (депозитарии), который он предоставляет в аренду для хранения каких-либо вещей — денег, документов, ценностей и т.п.

Способ с банковской ячейкой самый распространенный — он дешевле и менее замороченный. Через ячейку удобнее всего расплачиваться в случае, если Вы одновременно продаете свою недвижимость и покупаете новую. Это называется альтернативные сделки, в простонародье — «по цепочке».

Большинство банков специализировали данную услугу при сделках с недвижимостью. Сотрудник банка все подробно объяснит и оформит. Сторонам остается только подписать необходимые бумаги. В общем, все налажено и поставлено на поток. Также обычно бесплатно предоставляют машинки для подсчета и проверки купюр.

Услуга аренды ячейки стоит в среднем 3 000 рублей. Ее стоит арендовать минимум на 2 недели, лучше на месяц. Продлить договор аренды можно в любой момент. Естественно, размер ячейки должен быть такой, чтобы в ней поместилась ваша наличность.

Предложения от банков

Другие статьи

Задаток при покупке квартиры — как его правильно передать, чтобы потом не было проблем с продавцами + какие документы подписыватьДокументы для покупки квартиры на вторичном рынке — полный и актуальный перечень

Краткая инструкция

Покупатель и продавец идут в банк и на имя покупателя арендуют сейфовую ячейку. Покупатель в присутствии продавца закладывает деньги в арендованную ячейку.

Сотрудник банка составит дополнительное соглашение о том, что продавцу будет предоставлен доступ к ячейке только после, того как он покажет договор купли-продажи квартиры с печатью о регистрации и/или выписку из ЕГРН.

Как только продавец принесет эти документы, ему будет предоставлен доступ к ячейке и он сможет забрать деньги. Далее советую покупателям получить от продавцов расписку о получении денег.

Подробная инструкция

1. До подписания договора купли-продажи покупатель вместе с продавцом обращаются в банк, предоставляют сотруднику свои паспорта и образец договора купли-продажи.

   Обычно договор аренды и акт приема-передачи пользования ячейки оформляется на покупателя, но по желанию арендаторами могут быть обе стороны.

   Вместе с договором аренды сотрудник банка составит дополнительное соглашение, в котором указывается условие — продавец получит доступ к ячейке только когда предоставит договор купли-продажи с печатью о регистрации и/или выписку из ЕГРН.

   Аренда ячейки и дополнительное соглашение оплачиваются отдельно. Некоторые банки требуют оставить некую сумму в качестве залога за ключ от ячейки.

2. После оплаты услуги и подписания бумаг, покупатель и продавец проходят в специальное хранилище ячеек (депозитарий). Покупатели в присутствии продавцов закладывают деньги в арендованную ячейку. Советую дать возможность продавцу пересчитать деньги, чтобы в будущем не возникало вопросов. Обычно банк бесплатно предоставляет машинки для подсчета и проверки подлинности купюр. Далее покупатель закрывает ячейку и хранит ключ у себя. Теперь можно выходить на сделку купли-продажи.
3. После регистрации сделки каждый участник получит свои оригиналы зарегистрированного договора купли-продажи, а покупатель еще и выписку из ЕГРН. Свидетельства о регистрации не выдаются с 2016 года.
4. Участники сделки снова идут в банк, где покупатель предоставляет сотруднику договор аренды, а продавец зарегистрированный договор купли-продажи и/или выписку из ЕГРН на квартиру. В итоге продавцу дают доступ к ячейке и он забирает деньги.

   После того как продавец получил деньги, советую покупателям получить от расписку о получении денег. Только расписка подтверждает факт передачи денег, плюс ее потребуют в налоговой инспекции при получении налогового вычета за покупку квартиры. Расписка должна быть написана от руки, с разборчивый почерком, датой и подписью.

   Образец расписки

Способ №2 — Через аккредитив (безналичный расчет)

Способ похож с арендой банковской ячейки, только здесь деньги отправляются безналичным путем на счет продавца со специального аккредитивного счета. Счет на имя продавца может быть открыт в любом банке.

Минусы способа: 1) Более высокая стоимость самой услуги + дополнительные комиссии за перевод. В среднем выходит 7 000 рублей. 2) Плохо подходит под сделки «по цепочки»; 3) Не все банки предоставляют такую услугу; 4) У многих сотрудников банка нет достаточного опыта по работе с аккредитивными счетами, поэтому они обычно все оформляют дольше и могут совершать ошибки.

Банки, которые оказывают услугу по аккредитиву при сделках с недвижимостью

• Сбербанк
• ВТБ
• ЮниКредит Банк

Другие статьи

Кто после покупки квартиры может оспорить сделку и как себя обезопасить — перечислила самые распространенные случаи и как себя обезопасить от них

Краткая инструкция

Покупатель открывает сберегательный счет в банке, который оказывает услугу аккредитива. На этот счет кладется деньги на покупку квартиры и подается заявление на открытие аккредитива. В итоге деньги будут перенесены на специальный аккредитивный счет.

После регистрации сделки продавец предоставляет в банк зарегистрированный договор купли-продажи и/или выписку из ЕГРН. Эти документы доказывают, что регистрация прошла успешно и покупатель стал собственником квартиры. Сотрудник банка перечисляет деньги с аккредитивного счета на счет продавца. Счет на имя продавца может быть открыт в любом банке.

Подробная инструкция

1. Покупатель вносит деньги за квартиру на свой сберегательный счет.
2. Участники сделки обращаются в банк и предоставляют свои паспорта, образец договора купли-продажи квартиры и реквизиты продавца. Покупатель подписывает заявление на открытие аккредитива.

   В заявлении нужно указать реквизиты продавца и условие — деньги с аккредитивного счета будут перечислены продавцу после того, как он предоставит зарегистрированный договор купли-продажи и/или выписку из ЕГРН.

   Срок аккредитива стоит установить минимум 2 недели. Лучше на месяц.

   Продлить его можно в любой момент.

   Образец заявления на открытие аккредитива

3. Деньги со счета покупателя перечислят на специальный аккредитивный счет и на руки выдадут выписку о перечислении средств. Эта выписка доказывает, что покупатель выполнил свое обязательство по расчету перед продавцом. Продавца уведомят, что в его пользу открыт аккредитив. Можно выходить на сделку купли-продажи.
4. После регистрации сделки каждый участник получит свои оригиналы зарегистрированного договора купли-продажи, а покупатель еще и выписку из ЕГРН. Свидетельства о регистрации не выдаются с 2016 года.
5. Участники сделки снова обращаются в банк, где продавец предоставляет оригинал зарегистрированного договора купли-продажи и/или выписки из ЕГРН на квартиру. В итоге деньги с аккредитивного счета будут отправлены на счет продавца, а покупатель получит подтверждающий документ о переводе.

Хоть покупатель получит на руки справку о переводе денег на счет продавца, я все равно советую получить от него расписку — образец. Лишним не будет.

Способ №3 — Через депозитный счет нотариуса (наличный и безналичный расчет)

Способ похож на аккредитив, но гарантом-посредником в расчетах выступает нотариус и все операции будут проходить через его депозитный счет.

Данной услугой лучше воспользоваться, только если нотариус заверяет договор купли-продажи. В этом случае услуга будет стоить 1 500 рублей (пп. 8.1 п. 1 ст. 22.1 Основ о нотариате) + дополнительно 1 000 — 3 000 рублей за услуги правового и технического характера.

Если же вы не собираетесь заверить договор купли-продажи, а просто воспользоваться депозитным счетом, то тогда тариф будет уже 0,5% от суммы сделки — пп. 8.2 п. 1 ст. 22.1 Основ о нотариате.

Например, квартира покупается за 5 млн. руб, то нотариусу придется отдать 5 млн * 0,5% = 25 тыс. руб.

Гораздо дешевле воспользоваться банковской ячейкой или аккредитивом, к тому документов нужно предоставить гораздо меньше, чем нотариусу.

Краткая инструкция

Нотариус составляет соглашение о расчете, которое подписывают участники сделки. Все документы остаются у нотариуса. Затем покупатель перечисляет деньги на депозитный счет нотариуса.

Только после того, как нотариус убедиться, что деньги переведены на его депозитный счет, он сам подает документы на регистрацию.

После регистрации сделки, нотариус перечисляет деньги на счет продавца или дает ему чек, чтобы продавец снял деньги наличными в банке.

Подробная инструкция

1. Покупатели и продавцы обращаются к нотариусу и предоставляют необходимые документы для сделки и расчетов. Какие именно сообщит нотариус, у каждого свои требования.

   Если покупатель решит перечислить деньги на депозитный счет нотариуса безналичным путем, то банковский счет должен быть оформлен именно на покупателя. Нельзя будет переводить деньги нотариусу, например, со счета матери покупателя.

   Исключение: если одним из покупателей будет несовершеннолетний, то перечислять деньги можно со счета одного из родителей (опекуна).

   Для доказательства того, что счет принадлежит покупателю, нужно предоставить нотариусу справку или копию договора на обслуживание счета. Тоже самое касается и продавца.

2. Помощник нотариуса составит несколько экземпляров договора купли-продажи + соглашение о денежных расчетах. Участники подписывают документы. Далее нотариус заверит договор купли-продажи.

   Согласно ст. 1 Федерального закона от 03.08.2018 N 338-ФЗ, нотариус подает договор купли-продажи для регистрации сделки. Документы остаются у него

3. Нотариус сообщит покупателю реквизиты депозитного счета. Покупатель по своему усмотрению перечисляет туда деньги — со своего банковского счета или наличными. В обоих случаях покупателю дадут справку о поступлении денег на депозитный счет. Этой справкой покупатель доказывает, что он выполнил свои обязательна по расчету перед продавцом.
4. Когда нотариус убедится, что деньги перечислены на его депозитный счет, он подаст договор купли-продажи для регистрации сделки. Обычно документы подаются электронным путем (электронная регистрация).
5. После регистрации сделки, участники снова идут к нотариусу и забирают у него свои документы. Продавцы могут получить получить деньги наличными или на банковский счет. В случае с наличными, нотариус выдаст продавцам чек или распоряжение, с помощью которого они смогут снять деньги с депозитного счета.

И снова о расписке. Хоть у покупателей есть на руках справка о переводе денег на депозитный счет нотариуса, я все равно советую им получить от продавца расписку о получении денег. Образец найдете по ссылке.

Передавать деньги продавцу «на руки» до регистрации сделки — небезопасно

Некоторые мои коллеги твердят, что без всяких банковских ячеек покупатели всю жизнь передавали деньги продавцам «на руки» и все проходило нормально. Я же считаю так — если можно дополнительно обезопасить себя, то не стоит жалеть на это денег. Тем более и сами продавцы охотно соглашаются на вариант с банковской ячейкой, ведь банк защищает интересы обеих сторон.

Если продавцы настаивают получить деньги «на руки», например, после подачи документов в МФЦ или в УФРС, а не после регистрации сделки, то я бы сто раз подумала о покупки такой квартиры. В крайнем случае лучше отправить деньги безналичным путем и обязательно получить от продавца расписку о получении денег (образец).

Другие статьи

Как проверить квартиру на обременение/ограничение — онлайн способ

Нюансы, если квартира покупается в ипотеку

В случае покупки квартиры в ипотеку, банк перечисляет деньги продавцу безналичным путем только после регистрации сделки купли-продажи. Все эти расчеты происходят в два этапа.

Покупатели передают деньги продавцам (первоначальный взнос) через банковскую ячейку (наличными) или аккредитив (безналичным путем).

Остальную часть банк перечисляет на счет продавца через некоторое время после регистрации сделки, обычно в течение 1 — 3 дней.

Почему при ипотеке лучше использовать банковскую ячейку или аккредитив? Потому что все можно сделать в одном банке, в котором оформляется ипотечный кредит. Большинство банков для своих «ипотечников» дают скидки за использование банковской ячейки или аккредитива. Например, у ВТБ при ипотеке аккредитив стоит 2 000 рублей вместо 9 000.

Накопить на квартиру в Москве, работая в США: миф или реальность?

Собрать значительную сумму денег, необходимую для покупки недвижимости, достаточно сложно. Ещё сложнее оплатить покупку квартиры в Москве, где цена квадратного метра в несколько раз превышает средние тарифы в регионах.

Для многих москвичей единственным выходом является зарабатывание денег за рубежом, например, в США. Для трудоустройства в Америке вам потребуется найти подходящую вакансию, получить предложение от работодателя, собрать пакет бумаг и подготовить перевод документов для визы США primavista.ru/rus/services2/perevod-dokumentov/perevod-dokumentov-dlya-vizy-v-ssha.

Успех в поиске вакансии в США зависит от вашей профессии, имеющихся знаний и умений. Чтобы хорошо представить себя потенциальному работодателю, потребуется составить грамотное резюме.

При хорошем знании языка можно самостоятельно изучать предложения на американских порталах вакансий, напрямую рассылать предложения в интересующие вас компании.

Без знания языка лучшим выходом будет обращение в надёжное рекрутинговое агентство.

Работа может иметь постоянный или сезонный характер, но разрешение на работу в любом случае должно быть оформлено легально. Оно даётся на один год. Недопустимо искать работу в США, имея на руках туристическую визу.

В среднем, российский инженер может рассчитывать в Америке на заработок около 50 тыс. долларов в год, в зависимости от специализации. Ему потребуется не только разрешение и виза в США, но и процедура подтверждения диплома.

Среднегодовая оплата труда медсестер – 10 тыс. долларов, официантов и работников фастфуда – 20 тыс. долларов, программиста – от 60 тыс. долларов.

За вычетом расходов на проживание, питание, медицинское страхование, за год можно накопить неплохую сумму.

Зарабатывать за рубежом могут и студенты. Многие российские вузы дают на это своё разрешение. Выехать в США можно по специальной программе Work and Travel. Она позволяет студентам в течение четырех-пяти месяцев работать в Америке и изучать язык. Обязательным условием для участия в программе является обучение на дневном отделении и возраст от 18 до 23 лет.

В разных американских компаниях временный труд студентов используется совершенно по-разному. Некоторые отправляются работать горничными на круизные лайнеры. Там за сезон многим студентам удаётся заработать от 2 до 10 тыс. долларов.

Работа в частных летних лагерях для детей позволит студенту неплохо отдохнуть, подтянуть язык, но больших денег там заработать не получится. За вычетом всех затрат на поездку и проживание, месячный заработок составляет от 300 долларов. Плюс работы в лагерях – лёгкость получения визы по программе Camp America.

Студенты могут работать горничными и в городских отелях, а также няньками и сиделками в американских семьях. Для этого потребуется хорошее знание английского языка и стартовый капитал на приобретение билетов. Перелет, как правило, работодателем не оплачивается. Зато заработать на этом можно гораздо большую сумму.

Конечно, сразу на эти деньги квартиру в Москве не купишь, но за все годы учёбы, проживая в общежитии и выезжая на заработки в США, можно собрать хорошую сумму. Тем более что при наличии хорошей визовой истории получение документов на последующие выезды будет происходить гораздо проще и быстрее.

В любом случае, если у вас есть возможность отправиться работать за рубеж, стоит этим воспользоваться. Работа в иностранных компаниях – это несомненный опыт, который обогатит и вас и вашу карьеру.

Если вы решите начать зарабатывать деньги за границей, не стоит забывать, что процесс подготовки документов для выезда очень длительный и виза в США для россиян должна оформляться заблаговременно.

Оказать языковую поддержку при общении с иностранными компаниями могут устные переводчики профессионального переводческого бюро primavista.ru.

Там же для вас могут подготовить переводы документов работодателя и для получения визы.

• На правах рекламы
• smi2.ru
• Источник: http://inzhukovskiy.ru/novosti/Obshestvo/nakopit-na-kvartiru-v-moskve-rabotaya-v-ssha-mif-ili-realnost