Право проживания в квартире по доверенности на управление долей в ней

Нередко субъекты правоотношений по сделке купли-продажи недвижимости не могут самостоятельно присутствовать у нотариуса.

Ситуации могут быть разнообразными:

проблемы со здоровьем;
нахождение в другом государстве или просто в другом регионе (для России с учётом размеров страны это особенно актуально);
необходимость заключения нескольких сделок одновременно за короткий период;
языковой барьер;
необходимость получения квалифицированной юридической помощи (в таких случаях в качестве представителя зачастую выступает юрист);
занятость (актуально для предпринимателей);
личные мотивы (например, когда решение судьбы квартиры связано с разводом или же с наследством).

В таких случаях защита интересов любой из сторон происходит обращением к услугам посредника. Чаще всего в качестве такого лица выступает профессиональный риелтор или юрист, который специализируется на недвижимости. Однако в целом им может быть любое совершеннолетнее дееспособное физическое лицо.

Как происходит оформление такой доверенности?

В первую очередь стоит разобраться с тем, как именно оформляются подобные документы. Для этого к нотариусу должны обратиться: лицо, чьи полномочия будут делегированы (собственник недвижимости), и тот, кто выступает в качестве поверенного. Оба должны предъявить удостоверения личности. То есть речь идёт о гражданских паспортах.

Владельцу квартиры также нужно предоставить правоустанавливающие документы. Поскольку доверенность выдаётся на управление и распоряжение определённой собственностью, необходимо доказать, что соответствующие право в отношении конкретного имущества у такого лица имеется.

Доверенность обычно составляется в день обращения, если ничто этому не препятствует. Это документ, в котором обозначается лицо, назначающее поверенного, сам поверенный, а также круг его полномочий. В действительности зачастую на недвижимость выдаётся генеральная доверенность, которая даёт возможность осуществлять самые разные действия от имени владельца.

В настоящее время полномочия по доверенности могут быть делегированы на любой срок, а не на период до 3-х или 10-ти лет, как ранее. При совершении сделки время действия такого документа необходимо уточнять в первую же очередь.

Имейте ввиду, что у квартиры может быть несколько владельцев. В таком случае на управление и распоряжение недвижимостью они должны оформлять каждый свою доверенность или одну общую при наличии одного поверенного. В любом случае на таком документе должны стоять все подписи.

Довольно много вопросов возникает по поводу супругов. Они вдвоем должны расписываться. Причём это актуально и в тех случаях, когда муж и жена находятся в процессе развода или даже когда они уже развелись, но имущество ещё не поделили. Такая собственность, если она была приобретена в браке, считается совместно нажитой. Согласие супруга не требуется, если:

муж и жена уже развелись, имущество поделено, квартира досталась одному владельцу по решению суда, например, причём данное решение успело вступить в силу;
недвижимость оформлена полностью на мужа или на жену по условиям брачного контракта. Однако учтите, что этот момент является в правовом плане весьма деликатным. Дело в том, что брачный контракт можно оспорить. Если он будет признан недействительным, то и выдача доверенности тоже ставится под сомнение. А дальше – и заключённого на её основании договора;
собственность приобретена до брака. Здесь никаких вопросов быть не должно;
квартира получена по договору дарения или по наследству. В данном случае важно, чтобы передача имущества носила личный характер, то есть чтобы была адресация конкретному лицу. Если она есть, то в таком случае супруг не имеет права на долю такого имущества.

Нередко у мужа или жены возникает вопрос по поводу того, что они в любом случае имеют право на распоряжение долей недвижимости. И это совершенно справедливо.

Однако в такой ситуации перед оформлением доверенности собственник должен сначала добиться выделения своей доли из общего имущества каким-то образом (по обоюдному согласию или по решению суда).

И только потом он сможет этой собственностью свободно распоряжаться.

Когда доверенность не может быть оформлена?

Стоит отметить, что доверенность на управление или распоряжение квартирой далеко не всегда выдаётся. И если она была всё-таки оформлена, то это можно оспорить. Речь идёт о следующем:

распоряжение имуществом, на которое собственник на самом деле не имеет права. Это вполне возможно при частых перепродажах квартиры или коммерческой недвижимости. Иногда определённый риск имеется при получении имущества по наследству. Допустим, срок вступления в наследные права прошёл. Всё равно может объявиться лицо, которое имеет право по закону на долю такого имущество, и заявить непосредственно о своих правах. Ещё один спорный момент – это распоряжение имуществом без учёта прав несовершеннолетнего, например, если квартира была куплена с использованием материнского капитала. И, наконец, очень осторожно стоит быть с ипотекой, особенно если кредит ещё не погашен;
совершение действий, на которые по разным причинам наложен прямой судебный запрет или др. ограничение, которое стоит в справке ЕГРН. Такое в практике встречается редко, тем не менее игнорировать подобную вероятность полностью не стоит. Например, квартира находится под арестом, любые действия с ней запрещены. В этом случае даже выдача доверенности может оказаться преждевременным шагом;
осуществление действий лицом, которое не имело на это право. Владелец квартиры может быть лишён дееспособности или ограничен. В любом случае права на совершение крупных сделок у него не будет;
отсутствие свободы воли. Доверенность должна выдаваться лицом по собственной воле. Если же владельцу угрожали, принудили оформить такой документ, то само действие тоже может быть оспорено. Давление чаще всего трудно доказать, однако полностью игнорировать такую вероятность нельзя.

На практике при проведении сделок нужно проверять в основном два момента: не оспаривают ли права владельца на такое имущество и является ли он дееспособным. Это два фактора, которые чаще всего приводят к признанию впоследствии заключённого договора купли-продажи недействительным. В итоге пострадать может добросовестный покупатель.

Необходимо отметить, что факту дееспособности нужно уделять не меньшее внимание, чем всему остальному. Дело в том, что при личном контакте с собственником странное поведение такого человека можно легко заметить.

Однако недобросовестные личности, прекрасно понимающие, что покупатель с высокой долей вероятности откажется от сомнительной сделки, способны проводить её через посредника. Нотариус же может оказаться в сговоре или просто не проявить должную внимательность.

Поэтому игнорировать существующие риски не стоит.

Отзыв доверенности

Существует ещё одна опасность признания сделки недействительной. Она связана с тем, что по закону владелец может отозвать доверенность в любой момент. И когда он это сделает, любые действия, совершённые бывшим поверенным, уже не будут иметь законной силы.

На практике такая схема мошенничества выглядит следующим образом:

Стороны договариваются о заключении договора купли-продажи.
На непосредственное оформление сделки приходит представитель. Он предоставляет доверенность, его права проверяются.
Дальше происходит расчёт. Это действие может занимать определённое время, особенно если собственник настоял на оплате наличностью.
Недобросовестный владелец в это время отзывает у нотариуса доверенность.
Поверенный, который на самом деле уже не имеет права оформить договор, подписывает его якобы от лица владельца.
Происходит передача денежных средств.
После этого владелец истребует свою квартиру из незаконного владения, на что он имеет право, так как сделка по факту не состоялась.
Добросовестный покупатель начинает настаивать на возврате денег. Однако средства он может не получить сразу или не получить их вообще. Как минимум, часть денег к этому времени могли уже потратить.
Также владелец может заявить, что он сам пострадал от действий своего бывшего поверенного. Ситуация в любом случае складывается неоднозначная.

Чтобы избежать такого риска, необходимо проверять действительность доверенности по Единой информационной системе нотариата непосредственно в момент совершения сделки и сразу после. Также желательно проверку документов у поверенного и момент передачи денег объединить в один день. Если же между этими действиями будет временная разница, то у недобросовестных участников сделки появится лазейка.

Безусловно, описанная схема свидетельствует в первую очередь о мошенничестве. Налицо признаки:

злоупотребление доверием;
завладение на этом основании денежными средствами (или другими материальными благами);
отсутствие изначального намерения совершить сделку, подготовка к тому, чтобы её признали тем или иным образом недействительной.

Однако не стоит забывать о том, что в нашей стране действует презумпция невиновности в отношении уголовных дел. Поэтому владелец квартиры может настаивать на том, что он искренне не знал, что поверенный собирался уже заключить сделку.

А отзыв доверенности в последний момент в таком случае будет представлен как случайное совпадение.

И если у добросовестного покупателя на руках не окажется доказательств сговора между поверенным и владельцем, то сомнения на основании презумпции невиновности будут трактоваться в пользу собственника.

Как избежать рисков?

На основании всего вышесказанного можно сделать вывод о том, что заключение сделок с участием поверенных – это рискованное решение, и от него в принципе лучше отказаться.

На самом деле всё обстоит несколько иначе. Такие сделки могут быть очень выгодными.

Добросовестные собственники нередко понимают, что участие поверенного отпугивает, поэтому они могут пойти навстречу покупателю и, например, снизить цену.

Поэтому полностью игнорировать возможность заключить подобную сделку не стоит. Однако проявлять разумную осторожность нужно. Чтобы обезопасить себя, необходимо:

потребовать предоставить доказательства того, что у третьих лиц нет прав на это имущество. В качестве альтернативы можно заказать проведение полной юридической проверки квартиры. Это занимает время и требует дополнительных расходов, но снижает риски;
проверить действительность доверенности через нотариальную палату или Единую информационную систему. Если процедура проведения сделки растягивается во времени, то запрос можно подавать неоднократно. Это ваше право;
собрать информацию в Сети как о самом владельце, так и о посреднике. Это поможет установить, насколько велики ваши риски. Нередко одни и те же лица оказываются замешанными в целом ряде сомнительных сделок. И соответствующая информация может присутствовать в Интернете. Как вариант, вы можете увидеть, что в отношении мошенников возбудили уголовное дело.

Проведение разных сделок с квартирой на основании доверенности – удобно по целому ряду причин. А иногда это ещё и более выгодно, даже с учётом компенсации поверенному. Например, если владельцу придётся в противном случае лететь через половину мира.

Однако чтобы такая сделка была безопасной для всех участников, её нужно организовать по определённым правилам. Предельная юридическая прозрачность, которая всегда важна при распоряжении недвижимостью, при таком сценарии приобретает особое значение.

Оптимальный вариант для владельца, чтобы избежать подозрений, это обратиться к профессиональным посредникам. То есть к специалистам, которые давно занимаются организацией и проведением подобных сделок. Уже по формату деятельности подобных профессионалов станет понятно, что им можно доверять, потому что они рискуют ещё и своей репутацией.

Управляющая компания Ритейл-Риэлти готова провести сделку с недвижимостью от вашего имени. Мы также можем проверить полномочия поверенного вне зависимости от того, какую сторону при делегировании полномочий в доверительном управлении (квартирами или коммерческой недвижимостью) он будет представлять. Все детали обсуждаются при личной встрече.

Когда нужна генеральная доверенность на квартиру

Генеральная доверенность на недвижимость позволяет доверенному лицу совершать сделки с нею, в том числе обменивать, дарить, продавать, совершать иные действия, необходимые для выполнения поручения. Что представляет собой этот документ, мы расскажем в данной статье.

Генеральная доверенность на квартиру

В соответствии с гражданским законодательством (ст. 185.1 Гражданского кодекса Российской Федерации), нотариального заверения требуют доверенности на заключение сделок, которые требуют нотариальной формы удостоверения, или же действий, которые влекут внесение изменений в государственные реестры.

Так как все права на недвижимость фиксируются в государственном реестре прав на недвижимое имущество, рассматриваемая генеральная доверенность должна быть составлена в нотариальной форме. При составлении такой доверенности доверитель должен понимать последствия своих действий.

Выдавая генеральную доверенность на квартиру, вы предоставляете третьему лицу право распоряжаться вашим недвижимым имуществом по своему усмотрению на совершенно законных основаниях.

Единственное ограничение по правам отчуждения — это сделка дарения.

Подарить вашу квартиру (или иную недвижимость) можно только в том случае, если вы прямо предусмотрите в доверенности не только право дарения, но и имя одаряемого.

Ну и, разумеется, завещать недвижимость от вашего имени доверенное лицо тоже не может, так как завещание всегда составляется в присутствии завещателя и лично им подписывается (за исключением случаев с рукоприкладчиками).

При этом доверенное лицо может обменять, продать, сдать в аренду (наем), заложить, зарегистрировать любые изменения в государственных органах, подписывать все документы, необходимые для совершения таких сделок.

Порядок оформления и отмены доверенности

Для оформления генеральной доверенности доверителю необходимо обратиться к любому нотариусу и при себе иметь паспорт, свидетельство о праве собственности на квартиру (или иную недвижимость), документ, подтверждающий основания перехода к вам права собственности (договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о праве на наследство), а также копию паспорта или паспортные данные доверенного лица. Если доверенность будет предусматривать право дарения, то необходимы также паспортные данные и полное имя одаряемого. В зависимости от каждого индивидуального случая, нотариусом могут быть запрошены и иные документы.

Следует также понимать порядок отмены такой доверенности. Дело в том, что в случае отмены доверенности доверитель должен уведомить об этом не только доверенное лицо, но и всех известных ему третьих лиц, которые вступили в правоотношения с представителем. Это условие в случае с генеральной доверенностью соблюсти может быть проблематично.

Нотариусы рекомендуют не выдавать такого рода доверенности. Лучше прямо указывать те права, которые должен совершить доверитель, дабы избежать в будущем неприятных сюрпризов. И как показывает судебная практика, такое мнение небезосновательно.

На какой срок выдается генеральная доверенность

Срок действия генеральной доверенности определяется в соответствии с положениями ст. 186 ГК. Это общая норма, которая регулирует срок действия любой доверенности.

Закон не предусматривает требований к минимальному и максимальному срокам действия документа.

Ранее действовавшее ограничение срока доверенности в 3 года было отменено еще в 2013 году законом «О внесении изменений…» от 07.05.2013 № 100-ФЗ.

Оформляя доверенность, указывать срок действия документа необязательно. Если он не указан, доверенность будет действовать ровно 1 год с даты выдачи. Если прямо указать иной срок — больший или меньший, то доверенность будет действовать до момента наступления этого срока.

Важным требованием к доверенности является необходимость указания в ней даты составления. В противном случае документ признается ничтожными не влечет никаких юридических последствий. Указание даты позволяет определить начало действия доверенности.

Примерное содержание доверенности на продажу, сдачу и другие действия с квартирой

Теперь давайте разберем примерную структуру нотариальной доверенности и ее содержание.

Скачать образец доверенности

В самом верху указывается наименование документа («Доверенность»), место его выдачи и дата. Кстати, дата выдачи доверенности является обязательным условием ее действительности.
Далее следуют фамилия, имя и отчество доверителя, указание гражданства, даты и места рождения, его полные паспортные данные, информация об органе, выдавшем документ, адрес места жительства. После чего следуют данные о вашем недвижимом имуществе. Например, адрес места нахождения квартиры, ее площадь, номер и дата выдачи свидетельства о праве собственности, основание приобретения права.
Ниже указывается аналогичная информация о доверенном лице. Важно сказать, что одна доверенность может содержать указание на нескольких представителей. При этом каждому могут быть предоставлены как индивидуальный объем прав, так и все права, указанные в доверенности.
Далее следует информация о том поручении, которое вы доверяете совершить от вашего имени. В нашем случае это совершение любых сделок с указанным недвижимым имуществом, включая отчуждение любым незапрещенным законом способом и сдачу в наём. Для этого представителю делегируются полномочия для подачи и получения любых документов, в том числе справок, выписок, заявлений, пояснений, и подписи всех документов, необходимых для надлежащего исполнения указанного поручения. А также представление ваших интересов во всех государственных и негосударственных органах или перед физическими лицами по вопросам, относящимся к поручению.
Ниже указываются: срок действия доверенности, указание на возможность передоверия (или отсутствие такой возможности), и вы подтверждаете, что вам разъяснены последствия выдачи доверенности и положения законодательства о доверенностях. Затем ставится личная подпись лица, выдавшего доверенность.
После всего вышеизложенного указываются данные нотариуса и ставится его личная подпись. Своей подписью нотариус подтверждает, что доверенность была совершена в его присутствии, он проверил вашу личность и дееспособность. Также указывается номер доверенности в реестре и сведения о взысканной за услуги сумме.

Какие риски несет гендоверенность для сторон

Генеральная или общая доверенность на недвижимость закрепляет за доверенным лицом максимальное количество прав, в частности право распоряжения недвижимым имуществом, принадлежащим доверителю.

На практике это означает, что представитель в любой момент (в период действия доверенности) может совершить от имени собственника практически любую сделку.

Заключение сделок по генеральной доверенности несет определенные риски как для собственника имущества, так и для второй стороны:

Представитель может совершить действия с недвижимостью представляемого, о которых последний может не знать и даже не предполагать возможность их совершения. Заключенные представителем сделки придется оспаривать, а это приводит к проблемам как у человека, выдавшего доверенность, так и у нового собственника имущества. Поэтому не стоит выдавать генеральные доверенности малознакомым либо не вызывающим доверия людям.
В случае отзыва доверенности представитель не имеет права на совершение сделок с имуществом бывшего представляемого. Однако бывают ситуации, когда добросовестная сторона сделки не знает о том, что доверенность прекратила свое действие. Если такая сделка совершена, она может быть признана недействительной. Поэтому, если представитель продавца при заключении сделки действует на основании гендоверенности, покупателю лучше удостовериться у любого нотариуса, что документ не был отозван. Признание сделки недействительной влечет возвращение сторон к первоначальному положению — продавец должен вернуть деньги, а покупатель лишается прав на недвижимость. Однако если продавец отказывается вернуть деньги, то взыскать их с него будет проблематично.
Представитель может совершить сделку на условиях, не выгодных представляемому. В генеральной доверенности, как правило, не указываются конкретные условия распоряжения недвижимостью, что может способствовать этому. Например, представитель продает объект за меньшую сумму, чем хотел собственник при оформлении доверенности. Не гарантировано выполнение доверенным лицом и иных оговоренных устно (либо не оговоренных вообще) условий. Чтобы не столкнуться с подобными проблемами, предпочтительнее указывать в документе перечень конкретных действий, которые вправе совершать представитель от имени доверителя.

***

Таким образом, генеральную доверенность можно оформлять только тогда, когда собственник имущества хорошо знает представителя и доверяет ему. В противном случае лучше оформить доверенность только на совершение конкретных действий, например на продажу определенной квартиры за заранее оговоренную цену.

Доля в недвижимости: что надо знать

Можно ли обособить свою долю, как ее продать и что невозможно без других долевых собственников

Сергей Мальгавко/ТАСС

Допустим, вы получили наследство, или развелись и поделили нажитое в браке имущество, или купили с кем-то квартиру в складчину. Словом, стали собственником доли какого-либо объекта недвижимости.

Рассказываем, как ею владеть и распоряжаться, что нужно сделать, чтобы продать, и о чем придется договариваться с другими владельцами долей.

Чем фактически владеет собственник доли

Владение долей квартиры чаще всего не означает владения правами на конкретную комнату (даже при наличии возможности выделить каждому владельцу по комнате). Собственник владеет долей в праве собственности, и она может быть как равной с долями других владельцев, так и большей или меньшей.

«Долевая собственность — особая форма владения, при которой ни у одного из сособственников нет определенно выделенного имущества, в каждом сантиметре квартиры есть доля другого собственника, — поясняет руководитель офиса «В Крылатском» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева. — Поэтому иногда очень сложно установить порядок пользования. Если сособственники не могут договориться мирным путем, то они определяют порядок пользования по суду».

Впрочем, доля может быть и реальной. По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, реальная доля может быть привязана к конкретным частям квартиры (например, комната 12 кв.

м в двухкомнатной квартире общей площадью 52 кв. м). Причем выделяться может только изолированное жилое помещение — комната, а коридор, кухня и санузел остаются в общей долевой собственности.

Выделение реальных долей приводит к тому, что квартира по факту превращается в коммунальную.

Кто может владеть долями

Количество владельцев и их качественный состав законом не ограничены. Например, собственность может принадлежать только физическим или только юридическим лицам, а также одновременно физическим и юридическим лицам.

Особенности владения долями

Обладатель доли в жилой недвижимости имеет все права собственника, а именно права владения, пользования и распоряжения. Однако реализовать эти права без согласования с другими собственниками невозможно.

«Чаще всего это приводит к различным спорам, и попытка реализации того или иного права без согласования с другими владельцами может быть признана судом неправомочной.

Чтобы не доводить дело до конфликта, собственник доли должен понимать, что своими действиями ему не следует нарушать права владельцев других долей», — рассказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Собственник доли в жилой недвижимости обязан платить имущественный налог и коммунальные платежи, помимо этого, оповещать других владельцев жилья о планируемых сделках со своей долей собственности (продажа, аренда, залоговое обеспечение и т. п.). Владелец доли в помещении должен содержать свою собственность в порядке, устранять аварийные ситуации, даже если он фактически не использует помещение.

«Долевая собственность — это ограниченное пользование. Если другой собственник не проживает в квартире, не стоит забывать о том, что он может в любой момент воспользоваться своей жилплощадью», — отмечает Ирина Бербенева.

Как оплачиваются услуги ЖКХ

Услуги ЖКХ при общей долевой собственности оплачиваются, как правило, по единому платежному документу.

При этом любой участник долевой собственности вправе обратиться в управляющую компанию с заявлением о выставлении ему отдельного счета за услуги ЖКХ пропорционально его доле, рассказала руководитель юридической службы компании «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова.

«Законом определено, что участник долевой собственности обязан участвовать в издержках по содержанию и сохранению имущества соразмерно своей доле», — говорит эксперт.

Можно ли кого-нибудь зарегистрировать в долевой квартире

Владелец доли в квартире имеет право сам зарегистрироваться в ней без согласия других собственников.

Он также может зарегистрировать там своего несовершеннолетнего ребенка, поскольку по закону местом жительства несовершеннолетнего до 14 лет является место жительство его родителей (или одного из них).

Если же владелец хочет зарегистрировать в долевой квартире супруга или супругу, родителей, других родственников, а также лиц, не состоящих с ним в родстве, то ему придется получить согласие всех совладельцев квартиры.

Как выделить свою долю, чтобы ни от кого не зависеть

Гражданский кодекс России позволяет выделить долю в натуре, но лишь в том случае, если есть техническая возможность оборудовать в этой части жилья отдельный вход и санузел. Только при соблюдении этих норм можно поставить объект на кадастровый учет и оформить на него право собственности.

«При выделении доли в натуре участник долевой собственности становится индивидуальным собственником, для него долевая собственность на имущество прекращается, — поясняет Светлана Краснова.

— Но применительно к квартирам реализация процедуры выдела доли практически невозможна.

Поэтому чаще всего собственники долей обращаются в суд с требованием об определении порядка пользования квартирой (закреплении конкретной комнаты за истцом)».

Поделить современные квартиры непросто, поскольку общая площадь должна быть не менее 28 кв. м (СНиП 01.31.2003) с учетом особенностей планировки. Если представить себе, что квартира очень большая и обустройство двух отдельных входов в ней возможно, то изменение жилой и нежилой площади, установка нового оборудования и подвод коммуникаций обойдутся недешево.

«В случае когда обособление доли в натуре осложняется объективными причинами, юристы советуют выделить свою долю в денежном эквиваленте, — отмечает Ирина Доброхотова. — Владелец, отказавшийся от своей доли, взамен получит деньги от других сособственников, которые после этого смогут распределить его долю между собой».

Можно ли продать свою долю

Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.

«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая.

— Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».

Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.

«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».

Как продать долю в квартире. Инструкция

Сложности распоряжения долевой собственностью

Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.

«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая.

— В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры.

Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».

Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги.

Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации.

Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.

Как не стать жертвой новой схемы отъема жилья по доверенности

05.07.2021

В фокусе скандальных историй с квартирными рейдерами вновь оказались доверенности на распоряжение недвижимостью. Мошенники часто пользуются правовой неграмотностью хозяев квартир и своим умением идти напролом. Вооружившись доверенностью от лица владельца микродоли, рейдер заявляет, что он решил заселиться в квартиру — таким правом его якобы наделил доверитель-сособственник нескольких метров жилплощади. Почему такой аргумент — профанация, объясняют эксперты нотариата.

Доверенность — один из самых распространенных документов, который запрашивают у нотариусов. Так, за прошлый год нотариусы удостоверили более 5,5 млн доверенностей, из них — свыше 1,7 млн касаются распоряжения недвижимым имуществом.

Именно последние нередко становятся оружием в руках мошенников, ведь многие люди до сих пор не понимают, в чем юридический смысл этого документа, какими могут быть последствия его выдачи, и почему нотариально удостоверенная доверенность на распоряжение недвижимостью не делает саму сделку с этим жильем безопасной.

Доверенность — это письменное полномочие делать что-то в интересах кого-то, например, получать документы, продавать имущество и т.п. В свою очередь, в истории, с которой столкнулся москвич Михаил С., доверенность попытались использовать как документ, который дает право вселиться в квартиру от имени собственника микродоли в этой квартире.

Дело в том, что жилплощадь, о которой идет речь, досталась герою по наследству. При этом две маленькие доли в этой квартире перешли очень дальним несовершеннолетним родственникам Михаила. Суд отказал матери сособственников во вселении, так как закрепленные за ними доли невозможно превратить в жилое помещение, даже в случае их объединения.

Единственное, что могут сделать владельцы таких микродолей для получения какой-то выгоды от такого имущества, это продать свои несколько квадратных метров собственнику остальной части квартиры.

Однако не все готовы идти мирным и честным путем, и, желая получить более значительные деньги за свои микродоли, их владельцы нередко обращаются за «помощью» к квартирным рейдерам. Не стала исключением и мать детей-владельцев микродолей в квартире Михаила. Решить вопрос она попыталась через выдачу квартирным рейдерам доверенности.

Одно но — недобросовестная родственница не учла, что доверенность на распоряжение недвижимостью не дает право на вселение в эту недвижимость.

«Доверенность не может содержать полномочий, которые в силу своей специфики человек может делать только сам, — объясняет член комиссии Федеральной нотариальной палаты по методической работе, нотариус города Москвы Александр Сагин. — Например, нельзя в интересах кого-то есть, пить, спать, жить и т.д. Это может делать только сам человек.

Кроме того, нельзя передать полномочий больше, чем есть у человека. Если человек не имеет прав что-то делать, он не может доверить это делать другому. В описанной истории собственники микродолей даже сами не имели право жить в этой квартире.

Поэтому Михаил и любой другой человек, столкнувшийся с подобной ситуацией, может смело обращаться в правоохранительные органы».

Возвращаясь к теме законных последствий, которые действительно может повлечь за собой выдача доверенности, стоит помнить, что доверенность с широким кругом полномочий зачастую позволяет поверенному самому выбрать покупателя, договориться о цене, оформить сделку от лица собственника квартиры и получить на руки оговоренную сумму. Соблазн злоупотребить такой свободой действий велик, и, увы, многие не могут (а чаще — и не хотят) перед ним устоять. Доступная в большинстве случаев простая письменная форма сделки окончательно развязывает мошенникам руки, и их жертва остается и без жилья, и без денег.

Именно поэтому нотариусы всегда советуют сто раз подумать, прежде чем выдавать кому-то доверенность с полномочием на заключение сделки с недвижимостью. Если же без такого документа не обойтись, то стоит ограничить срок его действия — хотя бы до полугода.

Как только поверенный выполнит свои задачи, доверенность следует сразу же отменить. Сделать это можно в любой удобной нотариальной конторе.

Нотариус внесет соответствующую информацию в Реестр отмененных доверенностей ЕИС нотариата, и уже на следующий день все заинтересованные лица будут считаться извещенными об отмене документа.

Тем же, кому приходится участвовать в сделке, где другая сторона действует по доверенности, стоит обязательно убедиться в подлинности и актуальности предъявляемого документа.

Выявить фальшивку можно двумя способами — либо путем сканирования QR-кода, который сегодня ставится на каждой выдаваемой нотариусом доверенности, либо через специальный бесплатный сервис проверки доверенностей на портале Федеральной нотариальной палаты.

На основании реквизитов доверенности этот же сервис позволяет узнать, не отменялась ли она ранее доверителем. Сканирование QR-кода также следует делать через портал ФНП notariat.ru, чтобы избежать фейковых сайтов.

Вместе с тем, самый надежный способ защиты от различного рода мошенничества, в том числе использующего доверенности, — оформлять через нотариуса не доверенность, а саму сделку.

Многие не отдают себе отчет в том, что при обращении к нотариусу за удостоверением доверенности в его полномочия не входит проверка назначения доверенности, то есть самой сделки, для которой эта доверенность выдается.

Если же нотариус удостоверяет саму сделку, то он проводит правовую экспертизу документов и составляет текст договора, а также выявляет соответствие воли и волеизъявления сторон, разъясняет правовые последствия заключаемого соглашения. Такая работа позволяет нотариусу выступать гарантом законности сделки, а также защитить права и интересы граждан.

При этом нотариально удостоверенные документы имеют повышенную доказательную силу, поэтому оспорить такую сделку будет намного сложнее. Если же при удостоверении сделки нотариус допустил ошибку, которая повлекла за собой материальный ущерб её участникам, то по закону он будет нести за это полную имущественную ответственность.

Для тех, кто по тем или иным причинам не может присутствовать при оформлении сделки лично, сегодня в нотариальной практике существует удобный дистанционный формат заключения договора.

В этом случае каждая сторона сделки может пойти к удобному именно ей нотариусу и в согласованное время, соединившись с контрагентом и его нотариусом по видеосвязи, пройти все необходимые для удостоверения договора купли-продажи недвижимости процедуры.

То есть стороны дистанционной сделки получат весь пакет правовых гарантий, который дает договору нотариальная форма, сэкономят время и деньги на встречу друг с другом в одном городе и автоматически уйдут от рисков, связанных с заключением сделок через поверенных лиц.

Нотариус о том, как оформить доверенность

Порою обстоятельства складываются так, что нам приходится уполномочить другого человека представлять свои интересы: продать квартиру, заключить договор аренды, подать заявление – официально закрепить право действовать от нашего лица позволяет доверенность. О тонкостях оформления документа рассказала заведующая нотариальной конторой Гродненского района Ольга Черняк.

– По законодательству, сделки, как и другие юридические действия, можно совершать лично или с помощью представителя. Письменное уполномочие, которое один человек выдает другому для представительства перед третьими лицами, и есть доверенность.

То есть, говоря простым языком, – это право выполнить за кого-то определенные действия, – объяснила Ольга Черняк. – Часто доверенность оформляют, когда уезжают за рубеж.

Пользуются этим документом и пожилые люди, люди с инвалидностью, которые большую часть времени проводят дома.

Какие бывают доверенности

Нотариус отметила, что доверенность может быть нескольких видов. Одноразовая выдается на выполнение конкретного действия. Например, забрать авиабилеты или перевезти на самолете породистую собаку (реальные случаи из практики Ольги Петровны).

Специальная доверенность необходима, если требуется многократно совершать какое-то однородное действие. А генеральная оформляется, когда нужно предоставить максимум полномочий, например, доверить общее управление квартирой, автомобилем и т.д.

В таком случае, обратила внимание специалист, особенно внимательно стоит выбирать того, на кого вы оформляете доверенность.

– Еще один важный нюанс, который часто упускают: по доверенности нельзя совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично.

То есть, если выдана доверенность на автомобиль, нельзя его оформить на себя или по доверенности на квартиру представляемого зарегистрироваться в ней по месту жительства (пребывания), – рассказала Ольга Черняк.

– Порою доверенность путают с куплей-продажей: когда один человек передает другому по доверенности машину и берет деньги, собственник остается прежний. Если, например, он умрет, наследники вправе требовать вернуть авто.

Есть доверенности, которые не требуют нотариального удостоверения. Однако эту процедуру необходимо пройти, если выдается документ на совершение продажи, покупки, дарения, принятие в дар, мены, аренды и других сделок, подразумевающих обязательную нотариальную форму.

– В большинстве случаев доверенность можно выдать на любого человека. Определенные ограничения есть в гражданском и административном процессе. Там доверенность оформляется на близких родственников, законных представителей, адвоката, – перечислила Ольга Черняк.

– Часто спрашивают о том, как (и можно ли) сделать от имени несовершеннолетнего ребенка доверенность на подачу документов в вуз.

Можно, но при удостоверении доверенности от имени несовершеннолетнего необходимо присутствие как самого ребенка, так и его законного представителя, то есть матери или отца, который будет давать согласие на совершение доверенности.

Доверенность на доверенность: можно ли?

Еще один популярный вопрос: может ли тот, на кого составлена доверенность, передать свои полномочия другому? Если соответствующий пункт есть в доверенности, то у него есть такое право, но следует учесть несколько важных моментов.

Во-первых, доверенность, которая выдается в порядке передоверия, должна быть нотариально удостоверена (для этого необходимо предоставить нотариусу основную доверенность и ее копию). Во-вторых, новая доверенность не должна содержать больше прав, чем представлено в основной, и заключаться на более длительный период.

В-третьих, передавший полномочия обязан известить об этом того, кто выдал ему доверенность.

– Очень часто интересуются, как сделать доверенность на длительный срок или вовсе бессрочной.

Белорусским законодательством установлено, что срок действия документа не может превышать трех лет, а если он не указан, доверенность сохраняет силу год, – обращает внимание Ольга Черняк.

– Удостоверенная нотариусом доверенность, которая предназначена для использования за границей и не содержит указания о сроке действия, сохраняет силу до отмены лицом, выдавшим доверенность.

Человек, который выдал доверенность, может в любое время отменить ее, а тот, кому доверенность выдана, отказаться от своих «представительских функций». Важно, что с прекращением доверенности теряет силу и передоверие.

Для отмены нотариально удостоверенной доверенности человек, выдавший этот документ, вправе подать заявление об отмене доверенности любому нотариусу.

После всех процедур следует сообщить об отмене доверенности тому, кому она была выдана, и известным третьим лицам, для представительства перед которыми и оформлялась доверенность.

– Чтобы узнать, не отменена ли нотариально удостоверенная доверенность, можно воспользоваться официальным сайтом Белорусской нотариальной палаты. В разделе «Справочная информация» найти вкладку «Поиск отмененных доверенностей», указать Ф.И.О. нотариуса, дату удостоверения доверенности и номер ее регистрации, – рассказала Ольга Черняк. – В базе хранятся документы с начала 2014 года.

Елена Каяч, официальный сайт Федерации профсоюзов Беларуси

Управление и распоряжение квартирой по доверенности (образец)

У каждого владельца недвижимости есть определенные права, в частности, касающиеся функций по управлению, использованию и распоряжению этим имуществом.

Такими правами наделяются не все прописанные в квартире люди, а только те лица, которые являются титульными владельцами, то есть теми, чье имя указано в правоустанавливающих документах. Но это не значит, что они не могут передать часть своих полномочий другому лицу.

Для этого используется доверенность на управление квартирой, которую должны не только правильно составить, но и нотариально заверить.

На управление квартирой;
На распоряжение квартирой.

Что предполагает доверенность на управление квартирой

Необходимость в получении данного документа возникает в разных случаях. В частности, довольно часто доверенность составляют, когда фактический владелец недвижимости не имеет возможности заботиться о таких «мелочах», как оплата коммунальных счетов, оформление документации и не только. В таком случае в «игру» вступает доверенное лицо, которому выполнить рассматриваемую работу нетрудно.

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Вот какими полномочиями наделяются стороны сделки, но только в том случае если они были прописаны в тексте доверенности:

Представлять интересы жилья, точнее его владельца в муниципальных учреждениях, управляющих фирмах, а также перед организациями, предоставляющими услуги электроснабжения, водоснабжения и перед поставщиками газа. Кроме того, доверенное лицо может проводить переговоры с органами ЖКХ, выступая от имени владельца недвижимости. В общем, платить по счетам, следить за состоянием жилья и т.п.;
Оформлять документы, благодаря которым происходит распоряжение квартирой. Например, заполнять бумаги, что необходимы для подсоединения квартиры ко всем коммуникациям. Представитель может договариваться о замене счетчиков, перезаключать или заключать договор с обслуживающими дома компаниями, но только если сделка не будет противоречить условиям, прописанным в доверенности;