Согласно статье 26 Жилищного кодекса РФ, разрешение на перепланировку выдает орган местного самоуправления. В Москве это жилищная инспекция, в области – администрации районов.

П. 1 статьи 26 Жилищного кодекса РФ: «Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее – орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения».

• 

Разрешение на перепланировку. Когда можно не получать

Согласно действующему законодательству, любые отклонения от плана БТИ должны быть согласованы. Это демонтаж/монтаж стен, перестановка сантехнического оборудования и даже демонтаж/монтаж дверных полотен.

Не требует получения разрешения только косметический ремонт, не приводящий к отклонениям от плана БТИ. Это такие работы, как окраска стен, оклейка обоев, замена сантехнического оборудования на аналогичное, замена газовой или электрической плиты, замена материалов ненесущих стен на аналогичные без изменения конфигурации.

Многие собственники, так выразимся, «не верят» подобной информации, и у нас часто возникают диспуты на тему, что считать перепланировкой, а что нет. Для большей наглядности мы прикрепим несколько планов.

На увеличенном плане мы можем видеть «красную» раковину. Это означает, что в туалете дополнительно установлена раковина.

• 

Это значит, что фактически из-за установки дополнительной раковины в квартире появилась перепланировка. И в документах БТИ она зафиксирована штампом внизу листа.

• 
• 

Поэтому отвечая на вопрос, можно ли какую-то перепланировку делать без разрешения, отвечаем – никакую. Она либо есть, либо нет.

Даже перестановка/установка раковины относится к перепланировке и требует утверждения. А без разрешения можно делать только работы, не приводящие к изменению текущего плана БТИ.

Однако будем объективны: разрешение все-таки требуется не на каждый вид работ по перепланировке. Скажем так: согласовываться должны 100 процентов проведенных ремонтных работ (в том числе показанная выше раковина), а разрешение на перепланировку выдается только на работы, которые требуют разработки проектной документации.

То есть при согласовании перепланировки по эскизу разрешение предварительно не требуется, потому что в этом случае сначала делаются работы, а потом уже собственник их обязан постфактум согласовать.

Разрешение на перепланировку квартиры в Москве

Итак, нужно ли разрешение на перепланировку квартиры?

По действующему жилищному законодательству перепланировка обязательно должна быть согласована. Но получение разрешения на перепланировку квартиры не конечный этап согласования.

Ведь оно получается на планируемые работы, и часто собственники делают ремонт, отклонившись от согласованной проектной документации. Поэтому второй этап перепланировки, который посвящен приемке квартиры после выполненного ремонта, не менее важен, чем первый.

Но в данной статье мы не будем касаться его, а расскажем только о первом этапе – о порядке получения разрешения на перепланировку. Обо всех же этапах согласования перепланировки квартиры в Москве мы подробно рассказали здесь.

Где получить разрешение на перепланировку

• Разрешить перепланировку помещения в многоквартирном доме Москвы имеет право только Государственная жилищная инспекция города (Мосжилинспекция).
• А поскольку функциональным органом исполнительной власти города Москвы, оказывающим услуги по согласованию ремонта в многоквартирных домах, является жилищная инспекция, то именно в Мосжилинспекцию придется обращаться, чтобы получить разрешение на перепланировку квартиры.
• Порядок оформления разрешения на перепланировку квартиры и перечень необходимых для этого документов утверждены постановлением Правительства Москвы №508-ПП.

Куда обращаться за разрешением на перепланировку в Московской области

В городах Московской области нет жилищных инспекций. И постановление Правительства Москвы №508-ПП в Подмосковье не действует. Там приняты свои административные регламенты, на основании которых регулируется данный процесс.

В Подмосковье оформить разрешение на перепланировку помещения возможно в городской администрации либо в отделе архитектуры.

Разрешение на перепланировку в Московской области, фото.

• 
• 

Как получить разрешение на перепланировку квартиры в Москве и МО

Чтобы получить разрешение на перепланировку помещения в Москве, первым шагом будет оформление учетно-технических документов в ГБУ МосгорБТИ. Однако если у вас есть план БТИ (даже старые копии), то за новыми планами со «свежей» датой можно не обращаться.

Далее идет процесс разработки проектной документации в составе технического заключения и проекта.Состав проектной документации может несколько варьироваться в зависимости от сложности работ.

Это может быть как техническое заключение и проект перепланировки от любой проектной организации с допуском СРО, так и, например, техническое заключение от автора проекта дома, в случае, если затрагиваются несущие конструкции.

Затем проектную документацию необходимо согласовать. В каждом случае органы, в которые нужно обращаться, варьируются. Например, если в квартире газовая плита, то необходимо дополнительно обращаться за согласованием в Мосгаз, если затрагиваются общедомовые коммуникации – в управляющую компанию, и т.д.

Если путь согласования предполагает разработку проекта, то за ним необходимо обратиться в компанию с допуском СРО. Также там дадут консультацию по поводу дальнейшего согласования.

Допуск СРО на проектирование, фото.

• 

Обратите внимание, что многие компании узкоспециализированы. Например, они занимаются только изготовлением проектной документации для согласования, а вот получением разрешения на перепланировку они не занимаются. То есть они сделают проектную документацию и отдадут ее собственнику, а дальше он все согласовывает сам.

Лучшим решением будет заказывать проектные документы в компании, которая комплексно занимается и проектированием, и согласованием проектов.

Перечислим документы, необходимые для того, чтобы получить разрешение на перепланировку квартиры в Москве:

• Документы БТИ (технический паспорт или поэтажный план с экспликацией).
• Проект перепланировки и техническое заключение от организации с допуском СРО.
• Паспортные данные (собственника или представителя).
• Доверенность (если документы подает представитель).
• Документы, подтверждающие право собственности (свидетельство о регистрации права собственности или выписка из ЕГРН).
• Заявление, форма заполняется на Портале госуслуг города Москвы (Мос.ру).

Это базовый перечень документов, который может быть дополнен в каждом индивидуальном случае другими документами в зависимости от сложности предстоящей перепланировки.

Для получения разрешения на перепланировку все собранные документы загружаются в электронном виде через Портал Мос.ру.

В течение 20 рабочих дней вы получите положительное заключение (разрешение на перепланировку) либо мотивированный отказ. Но мы будем предполагать позитивное развитие событий. Разрешение дает собственнику квартиры законное право приступить к ремонтным работам.

Перечень разрешенных к производству работ содержится в самом распоряжении. Далее, на основании выданного жилищной инспекцией разрешения, собственник переходит к процессу ремонта, который впоследствии еще предстоит сдавать комиссии. Отметим, что ремонт необходимо проводить в точном соответствии с утвержденным проектом.

Как уже было отмечено ранее, в Московской области главным надзорным органом в сфере согласования перепланировок является местная администрация или Управление архитектуры и градостроительства при администрации города.

Здесь первым шагом для получения решения о согласовании перепланировки также будет оформление документов БТИ. Отличием от Москвы является то, что в Подмосковье инвентаризацию квартир проводит не только БТИ, как в Москве, а различные организации. Это либо Ростехинвентаризация, либо районные подмосковные БТИ. Опять же если у вас уже имеется план БТИ, то за новым обращаться необязательно.

После этого разрабатывается проектная документация. Все собранные документы предоставляются на рассмотрение в согласующий перепланировку орган, который в установленный срок выносит решение. Если решение будет положительным, заявитель получает разрешение на переустройство и может приступать к ремонту.

Разрешение на перепланировку нежилого помещения

Перепланировка нежилых помещений в многоквартирных домах Москвы также регулируется ППМ №508-ПП. Если ремонтные работы в нежилом помещении только планируются, то на них требуется разрешение.

Разрешить перепланировку нежилого помещения в жилом доме уполномочена Мосжилинспекция. Соответственно, за разрешением на перепланировку нежилого помещения в Москве нужно обращаться в Государственную жилищную инспекцию города.

Для получения разрешения на перепланировку нежилого помещения в жилинспекцию через Портал госуслуг предоставляется пакет документов, который включает в себя:

• Запрос на перепланировку (заполнение формы на Портале).
• Свидетельство о праве собственности/договор аренды.
• Учредительные документы организации.
• Проектную документацию на перепланировку (проект и техническое заключение).
• Договор об авторском надзоре.
• Документы, заказанные в БТИ (поэтажный план и экспликация, выписка из техпаспорта на здание по форме 1а, справка о техническом состоянии здания по форме 5).

Список документов, необходимый для оформления разрешения, может быть продолжен для каждой конкретной перепланировки. К проектной документации на перепланировку должно прилагаться экспертное заключение Роспотребнадзора о ее соответствии всем правилам и нормативам.

За разрешением на перепланировку нежилого здания (нежилого помещения в отдельно стоящем нежилом здании) следует обращаться в Бюро технической инвентаризации. Мосжилинспекция такие перепланировки не согласовывает.

Получить разрешение на перепланировку помещения самостоятельно или с помощью посредников. Что лучше?

Сам порядок получения разрешения на перепланировку значительно различается от видов работ.

Например, на простые виды (перестановка сантехники, демонтаж/монтаж ненесущих перегородок) не требуется разработка проектной документации. И такую перепланировку можно делать без согласований. Этот путь согласования называется «по эскизу», то есть сначала работы выполняются, а постфактум утверждаются.

Если же вы хотите расширить санузел на коридор, для согласования необходимо предоставить в жилищную инспекцию проект с техническим заключением от организации с допуском СРО.

А вот работы, затрагивающие несущие конструкции, требуют для оформления разрешения уже техническое заключение от автора проекта дома, которое составляется по итогам проведения инженерного обследования, дающим ясную картину о текущем состоянии несущих конструкций здания. Проект при этом вправе разработать любая проектная организация с членством в СРО.

Если квартира, в которой проводятся работы, расположена в старом доме с деревянными или смешанными перекрытиями, то проект также может подготовить любая организация с соответствующим допуском СРО. А вот техническое заключение придется заказывать в ГБУ «Экспертный центр».

Следует сказать, что самостоятельное получение разрешения на перепланировку квартиры оправдано в тех случаях, когда планируются простые ремонтные работы.

Если же предстоит проведение сложных работ, например, с устройством проема в несущей стене, то оформление разрешительных документов, как и весь процесс согласования, лучше доверить опытным специалистам.

Такой подход станет гарантией того, что процедура узаконивания будет успешно доведена до логического завершения. Впрочем, закон не запрещает собственнику квартиры и в этом случае получать разрешение самостоятельно.

Распоряжение Мосжилинспекции

1. Распоряжение Мосжилинспекции представляет собой документ, в котором содержится решение о согласовании перепланировки квартиры или нежилого помещения в многоквартирном доме.
2. Как уже отмечалось, распоряжение Мосжилинспекции – это официальное разрешение от надзорного органа на начало ремонтных работ.
3. Распоряжение Мосжилинспекции на перепланировку, фото.

• 
• 

В решении о согласовании перепланировки жилого помещения указываются:

• Фамилия, имя, отчество заявителя (собственника жилья).
• Адрес объекта недвижимости, который будет перепланироваться.
• Состав проектной документации, на основании которой принималось решение о согласовании перепланировки, и название организации ее разработавшей.
• Перечень ремонтных работ, которые разрешено проводить в рамках перепланировки.
• Срок, в течение которого работы должны быть выполнены.
• Обязанности заявителя в процессе осуществления перепланировки и по ее окончании.
• Порядок приема сделанной перепланировки контролирующими органами.

Срок действия разрешения на перепланировку квартиры и его продление

Срок действия решения о согласовании переустройства и перепланировки 1 год. Если собственник не успевает закончить ремонт за год, разрешение на перепланировку можно однократно продлить еще на 6 месяцев. То есть сейчас продлить действие данного документа возможно только один раз. Если вы не уложитесь и в этот срок, то перепланировку нужно будет согласовывать повторно.

Образец заявления о продлении срока действия разрешения на перепланировку.

• 

Образец решения о продлении распоряжения на перепланировку.

Отзыв разрешения на перепланировку помещения в Москве

В практике согласования случается так, что полученное собственником официальное разрешение на работы спустя какое-то время аннулируется. Случается подобное не часто, но мы считаем важным отметить, в каких ситуациях такое может произойти.

Согласно принятому в Москве административному регламенту, основаниями для отзыва являются:

• Вступившее в законную силу судебное решение, отменяющее решение Мосжилинспекции.
• Заявление собственника, решившего по своей воле отказаться от проведения переоборудования.
• Противоречивые сведения в документах, представленных заявителем, которые были установлены Мосжилинспекцией уже после принятия ей решения о согласовании.

Сколько стоит разрешение на перепланировку квартиры

Само разрешение на перепланировку оформляется бесплатно. Но есть расходы, связаные с подготовкой документов, которые подаются на согласование. Среди них:

• Оформление в БТИ технического паспорта.
• Разработка в организации с допуском СРО проектной документации.
• Оплата счетов АО Мосгаз, управляющей компании, Роспотребнадзора и т.д.

Это все платные услуги. Также как и услуги по согласованию перепланировки через посредников. Если дать какие-то ориентировочные цифры, то общий бюджет на согласование будет приблизительно следующий:

• По эскизу: бесплатно (мы не беремся за подобные варианты, считаем, что каждый собственник, имея небольшое количество времени, может согласовать перепланировку по данному варианту самостоятельно и бесплатно). При необходимости вы можете нам позвонить, и мы расскажем как это сделать.
• По проекту без затрагивания несущих конструкций: общий бюджет, затрачиваемый собственником, составит порядка 50 тысяч рублей.
• По проекту с затрагиванием несущих конструкций: общий бюджет получения разрешения на перепланировку составит порядка 130 тысяч рублей.

В большинстве случаев согласование, проведенное фирмой с опытом работы в данной сфере, проходит гораздо быстрее за счет знания многих особенностей законодательства и строительных норм, что позволяет в кратчайшие сроки разработать проект и подготовить все необходимые для согласования документы.

Как узаконить сделанную перепланировку квартиры в 2021

Ремонт — дело долгое, хлопотное, дорогостоящее, а порой и непростое с юридической точки зрения, если хозяева решили не просто переклеить обои, а кардинально поменять облик помещения.

Все дело в том, что, к сожалению или к счастью, собственник не может вносить конструктивные изменения, исходя только лишь из собственных пожеланий.

За получением разрешения на серьезную переделку придется обратиться в компетентные органы, потратив на это немало времени и сил. Если вы уверены, что игра стоит свеч, то эта статья — для вас.

Какую перепланировку можно и нельзя делать? Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры, какие понадобятся документы, сколько это будет стоить? На эти и другие важные вопросы журналисту ФАН ответила юрист Евгения Галкина.

Федеральное агентство новостей  / Личный архив Евгении Галкиной

Что такое перепланировка

Евгения Галкина обращает внимание, что пункт 2 ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации определяет перепланировку помещения в многоквартирном доме как изменение имеющейся конфигурации с необходимостью последующего внесения соответствующих корректировок в техпаспорт.

Понятие перепланировки может подразумевать под собой следующие виды работ:

• снос или перемещение межкомнатных перегородок;
• обустройство новых или перенос в другое место действующих дверных проемов;
• объединение или разграничение комнат;
• перепланировка и перенос мокрых зон (кухни, санузлы);
• увеличение жилплощади за счет вспомогательных помещений, расположенных за пределами квартир (вестибюли, лестничные площадки, тамбуры, холлы, лестничные проемы и т.д.);
• перепланировка действующих тамбуров.

ВАЖНО! Согласно п. 1.7.3 Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 №170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» категорически запрещено вносить любые изменения, которые тем или иным образом нарушают права и ухудшают условия проживания других жильцов. Нарушителей могут оштрафовать и даже заставить вернуть помещение в прежний вид.

Так, нельзя увеличивать площадь санузла за счет жилых помещений, объединять лоджию и комнату, делать подогрев полов за счет центрального отопления, возводить слишком большие антресоли, убирать вентиляционные короба, объединять кухни, оборудованные газовыми плитами, с жилыми помещениями. Узаконить такую перепланировку не получится.

Федеральное агентство новостей  /

Виды перепланировок

«Процесс согласования перепланировки напрямую зависит от того, как именно собственник планирует изменить квартиру, — объясняет Евгения Галкина. — Работы, подлежащие согласованию до начала их проведения, внесены в соответствующий список».

Выделяют три группы действий, для совершения которых потребуется предварительное согласование (без него делать перепланировку нельзя):

• по переустройству;
• по перепланировке;
• касающиеся общедомового имущества.

Разберем более подробно, какие именно виды работ входят в каждую из подгрупп.

Переустройство:

• комплектация нежилых помещений дополнительным инженерным, техническим или санитарным оборудованием, а также его перенос с сопутствующей закладкой новых сетей, необходимых для его нормального функционирования;
• проведение работ по переустройству в домах, признанных объектом культурного наследия.

Перепланировка:

• перенос и изменение границ мокрых зон (санузлов, кухонь, кухонь-ниш);
• работы с несущими стенами, в том числе организация в них новых проемов;
• организация проемов в перекрытиях, а также в стенах между квартирами с изменениями их границ;
• закладка проемов в несущих конструкциях и перекрытиях;
• вскрытие и переделка полов в старых домах, имеющих деревянные перекрытия, а также изменение в них имеющихся перегородок;
• возведение или разбор лестниц, пандусов, подиумов;
• возведение перегородок, увеличивающих предельно допустимую нагрузку на несущие конструкции;
• обустройство антресоли в случае, если ее площадь составляет более 40% от площади комнаты, в которой планируется ее соорудить;
• перепланировки в домах, признанных объектами культурного наследия.

Работы, касающиеся общедомового имущества и/или его архитектурного облика

• любые действия, касающиеся оконных и дверных проемов во внешних стенах и крышах (организация новых, замоноличивание имеющихся или изменение их внешнего вида), даже если подобные трансформации не снижают несущую способность конструкций;
• организация и остекление навесов на крышах многоквартирных домов, проведение туда отопления, технического и санитарного оборудования;
• обустройство проходов, лестниц, крылец (в том числе с козырьками) без фундамента в помещениях, расположенных на цокольных и первых этажах в границах зон общедомового имущества;
• оборудование балконов и лоджий на первых этажах без закладки фундамента;
• установка каминов;
• расположение воздуховодов на фасадах;
• прочие действия, затрагивающие общедомовое имущество и предполагающие внесение изменений в архитектурный облик здания.

pixabay.com  / Thomas Ulrich

Как правильно сделать перепланировку: пошаговая инструкция

Какую же перепланировку можно делать без предварительного согласования?

«Если ничего из вышеперечисленного в ваши планы не входит, то потребуется лишь оформить акт на ранее выполненное переустройство после окончания ремонта», — комментирует эксперт.

Если же запланированная перепланировка входит в хотя бы один из перечней, то не спешите запускать в квартиру бригаду рабочих с перфораторами и отбойными молотками. Процесс должен выглядеть следующим образом, чтобы избежать проблем в будущем:

1. Делаем проект будущей перепланировки.

Здесь можно пойти двумя путями:

• доверить создание проекта саморегулируемой организации проектировщиков (платно);
• воспользоваться существующим каталогом типовых проектов (бесплатно).

1. Получаем разрешение Государственной жилищной инспекции.

Во многих регионах с недавнего времени подать соответствующее заявление можно онлайн, прикрепив сканированные копии необходимых документов. Стандартный пакет выглядит следующим образом:

• запрос на получение решения о согласовании. Подается собственником, нанимателем жилого помещения по договору социального найма, его законным представителем или лицом, имеющим нотариально заверенную доверенность на представление интересов заявителя;
• правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
• техническая документация на недвижимое имущество;
• согласие всех членов семьи в письменном виде;
• проект перепланировки в установленной форме. Для типового необходимо будет указать его номер в каталоге. Если проект создавался саморегулируемой организацией, то потребуется заверить документ электронной подписью ответственного лица.

ВАЖНО! Если перепланировка делается по типовому проекту, то до ее начала квартира будет обследована представителями проектной организации, которые составят заключение о возможности или невозможности ее проведения. Данный документ будет передан в Жилищную инспекцию.

Как правило, срок рассмотрения заявки составляет 20 рабочих дней. В случае положительного решения заявителю передается журнал, в котором отображаются условия проведения работ (сроки, последовательность выполнения, требования к качеству и т.д.).

Решение действительно в течение одного года с момента подписания. Срок можно единожды продлить на полгода.

1. Делаем ремонт с соблюдением всех норм и требований.
2. Отправляем запрос на оформление акта о завершении работ приемочной комиссии.

Это нужно сделать до того дня, как закончится срок действия решения о согласовании. После подачи обращения запускается механизм сверки предоставленной информации.

Затем будет назначена дата проверки, которая производится при участии заявителя, исполнителя работ, представителей Жилищной инспекции, проектной организации и управляющей компании в случае, если перепланировка затронула общедомовое имущество. Если для произведенных изменений не требовалось согласования, в проверке будет участвовать только Жилищная инспекция.

«Время прихода комиссии согласовывают заранее, — рассказывает Евгения Галкина, — но заявитель обязан предоставить доступ в помещение не позднее, чем через пять рабочих дней, иначе в оказании услуги будет отказано!».

Если проверяющие выявят нарушения — их необходимо будет устранить в установленные сроки.

Многих интересует вопрос, сколько стоит узаконить перепланировку в квартире.

Если не прибегать к услугам фирм, специализирующихся на услугах такого рода, то согласование будет бесплатным, не считая стоимости техпаспорта (около тысячи рублей). Ничего не будет стоить и типовой проект.

А вот подготовка индивидуального плана может влететь в копеечку — организации берут за свои услуги от 15 тыс. рублей в зависимости от сложности поставленной задачи.

Так узаконить уже сделанную перепланировку может оказаться очень непросто, а порой и вовсе невозможно, поэтому все согласования необходимо производить до начала работ, чтобы избежать проблем с надзорными органами.

Как проверить законность перепланировки при покупке квартиры

Увеличить размер коридора, соединить балкон и кухню, обустроить гардеробную — при желании можно сделать свою квартиру более удобной и уютной. Однако большинство таких перепланировок предполагает получение специального разрешения. Как его оформить — расскажем в пошаговой инструкции.

Когда нужно согласовывать перепланировку

Об этом у нас есть отдельная статья. Там рассказано, что можно делать без всяких разрешений, что по договоренности с властями, а что вообще нельзя. Вкратце, разрешение нужно получить, если вы собираетесь:

Устанавливать другое оборудование. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабинку вместо ванны.

Менять системы отопления, водоснабжения, газоснабжения и вентиляции.

Менять границы помещений, стены, перегородки, оконные и дверные проемы, конструкцию полов

Ломать стены и строить перегородки. Делать или, наоборот, заделывать проемы. Да, и если стены не несущие — тоже. Да, даже перегородки из гипсокартона.

Менять конструкцию полов, если дом с деревянными перекрытиями.

Делать антресоль. Но не больше 40% от площади помещения.

Как согласовать перепланировку?

Для получения разрешения на перепланировку вам необходимо принести в жилищную инспекцию:

Документ, подтверждающий право собственности

Технический паспорт жилья

Заявление. Бланк выдадут по месту обращения

Проект или эксиз перепланировки в двух экземплярах. Его можно заказать у строительных или специализированных компаний

Письменное согласие всех жильцов квартиры на вносимые изменения

Можно подать документы в МФЦ или на сайте Госуслуг, а в Москве на сайте mos.ru. Если дом представляет историческую и культурную ценность, то эти же документы нужно отнести в территориальное отделение Министерства Культуры.

Ответ вам обязаны предоставить в течение 45 дней. Если все оформлено правильно, вы получите разрешение.

Я получил разрешение. что дальше?

Начинайте перепланировку! Срок действия разрешения ограничен: всего 12 месяцев. Спустя год он утратит силу независимо от того, реконструировали объект или нет.

Когда работы будут закончены, нужно подтвердить, что вы все сделали в соответствии с проектом. Поэтому придется посетить еще несколько инстанций:

БТИ (бюро технической инвентаризации). Специалист этой организации следит за тем, чтобы внесенные изменения соответствовали проектной документации. При отсутствии замечаний собственнику жилья в течение 10 дней выдается акт приемки.

Кадастровый отдел. Сюда предоставляется полученный в БТИ акт — на его основании делается паспорт жилого объекта, в котором отражается перепланировка помещений. Занимает эта процедура 30 дней.

Управление государственной регистрации кадастра. Здесь регистрируется паспорт и оформляется документ, подтверждающий право собственности.

Что делать, если квартира куплена в ипотеку?

В этом случае нужно будет получить разрешение банка. Для этого предоставьте:

Одобренный в БТИ план изменений

Согласие от БТИ и управляющей компании

Отчет страховой компании, которая в этом случае должна взять на себя риски ремонтных работ и их последствия

Оценку специалистов по недвижимости, отражающую конечную стоимость жилья после перепланировки

Однако многие банки в ипотечном договоре прописывают запрет на внесение изменений в планировку квартиры. В этом случае изменить жилплощадь в соответствии со своими вкусами можно только после окончательного погашения кредита.

Что будет, если не узаконить перепланировку?

Чтобы избежать проблем, лучше не делать перепланировку без предварительного согласования. Рано или поздно всё равно придётся получать разрешение плюс платить штраф.

Согласно Жилищному Кодексу уже проведенная перепланировка может быть зарегистрирована только через суд.

А если никто не узнает?

Возможно, какое-то время эту перепланировку удастся скрывать. Но если квартиру нужно будет продать, подарить или передать в наследство, приватизировать — изменения надо будет узаконить.

За незаконную перепланировку придется заплатить штраф от 2 000 до 2 500 рублей. Также владельца могут обязать вернуть помещению прежний вид.

Самое суровое наказание за незаконную перестройку — продажа жилья с торгов. Как показывает судебная практика, эта мера наказания применяется исключительно редко и только в том случае, когда собственник жилья наотрез отказывается убрать или узаконить внесенные изменения.

Как уберечь себя от покупки квартиры с незаконной перепланировкой?

При покупке квартиры юристы рекомендуют проверить, нет ли в выбранной квартире незаконных перепланировок. Для этого можно заказать правовую экспертизу квартиры и самостоятельно сверить планировку с поэтажным планом БТИ.

Помните, если вы станете новым владельцем квартиры с незаконной планировкой — решать проблемы придется уже самостоятельно.

Смотрите, сколько ещё интересного

Правила безопасности при покупке квартиры

Как получить налоговый вычет после покупки квартиры в ипотеку

Как узаконить перепланировку: пошаговая инструкция | СМИ

В законе нет нюансов для перепланировки ипотечных квартир. Запрет на изменение характеристик недвижимости, как правило, содержится в договоре. В соглашении может быть прописано условие как о запрещении любой перепланировки, так и о ее обязательном предварительном согласовании с банком.

Отсутствие технических изменений, особенно несогласованных — гарантия быстрой продажи недвижимости в случае невыполнения заемщиком своих обязательств. За неисполнение пунктов договора предусмотрен внушительный штраф.

В документ обычно включается условие о возможности визита в ипотечную квартиру с проверкой. Последствия — финансовые санкции.

Существует судебная практика по удовлетворению компенсации нарушенных обязательств в пользу банков, поэтому не стоит особенно увлекаться несогласованными перепланировками в ипотечных квартирах. В любом случае до реализации изменений следует детально изучить договор.

Цена на легализацию перепланировки варьируется в зависимости от региона и сложности задачи. Если государственные пошлины и сборы являются фиксированными по стране, то услуги по изготовлению проекта или эскиза перепланировки могут быть разными.

В упрощенном порядке — без предоставления многостраничного проекта, ограничившись эскизом, можно согласовать оформление арки в дверном проеме, если стена не несущая, расширение дверного проема с установкой раздвижных дверей, замену ламината на паркет или, наоборот, устройство гардеробной и другое. Данные работы не должны затрагивать несущие стены, границы «мокрых» зон, конструкций пола и потолка, не могут быть связаны заменой электрической плиты на газовую и наоборот, а также изменением ее положения. Составление эскиза стоит порядка 5 тыс. руб.

Если нужно согласовать более существенные вопросы, например расширение санузла, остекление балкона на последних этажах и прочие работы, без проекта не обойтись. В случае сложного ремонта экономить на нем не стоит.

Необходимо удостовериться, что у проектной компании есть соответствующий допуск СРО и опыт.

Специалист на этапе технического задания сможет дать пояснения, соответствуют ли ваши ожидания строительным, санитарным, пожарным нормам и правилам.

При этом проектировщики в зависимости от поставленных задач могут рекомендовать получить техпаспорт на квартиры соседей сверху и снизу, ведь у соседей может быть узаконенная нетипичная перепланировка, что особенно важно в новостройках. С одной стороны, это увеличивает стоимость проекта, с другой — минимизирует риски получения отказа в перепланировке.

Вилка цен по изготовлению проекта по Москве и Московской области — от 15 тыс. до 100 тыс. руб. При узаконивании выполненной перепланировки к цене следует прибавить штраф.

При этом можно получить и отказ, обжалование которого повлечет дополнительные расходы на представительство в суде.

Самостоятельно обратиться в суд без юридических услуг можно, но такие дела не относятся к категории простых.

Исключительной мерой ответственности является продажа с публичных торгов принадлежащего собственнику жилого помещения. Владельцу выплачиваются вырученные от продажи средства за вычетом расходов на исполнение судебного акта. На нового собственника возлагается обязанность привести квартиру в первоначальное состояние.

Выселение производится с момента регистрации прав за новым владельцем. Такие прецеденты в судебной практике есть.

При рассмотрении споров учитываются следующие юридические факты: создает ли перепланировка угрозу жизни и здоровью граждан, нарушает ли их права, срок неисполнения предписания о приведении помещения в первоначальный вид и неоднократность таких требований, является ли квартира для владельца единственной.

Затягивать с узакониваем не стоит, это не быстрая процедура. Сейчас благодаря цифровизации сроки существенно сократились, но они по-прежнему растягиваются не на пару дней, а на несколько месяцев.

Как согласовать перепланировку в квартире — Вторичное жильё — Журнал Недвижимости

Почему важно согласовать перепланировку

Часто люди делают ремонт, сносят и возводят стены, переносят двери, объединяют комнаты с кухней, а за согласованием идти не спешат. Кто-то считает это неважной бумажкой — «Моя квартира, что хочу, то и делаю», кто-то понимает, что сделал что-то незаконное и согласовать такие изменения не сможет.

Но согласовывать перепланировки важно, ещё важнее — не делать ничего, что запрещают нормы строительства. Они существуют не просто так: от них зависит комфорт и безопасность людей, живущих в доме.

Если их нарушить, то при самом неблагоприятном сценарии развития событий дом может рухнуть. И такие случаи, с человеческими жертвами, уже были. А ещё квартиру с незаконной перепланировкой государство может забрать и продать с торгов.

А бывший собственник получит за неё относительно небольшую компенсацию. И такие примеры тоже есть.

Вопрос согласования перепланировки почти наверняка встанет при продаже квартиры. Покупатели обычно просят показать технический план, чтобы убедиться, что перепланировок не было.

Ведь все вопросы по согласованию лягут на плечи новых собственников. Это минус квартиры, за который могут попросить скидку.

А квартиру с незаконной перепланировкой продать будет сложно — банки не дадут ипотеку, да и мало кто захочет жить в постоянном ожидании возможных проблем.

Что согласовать можно, а что — нельзя, мы уже рассказывали в другой статье. Там же есть примеры от архитектора, к чему привели незаконные перепланировки (спойлер: ни к чему хорошему).

Куда обращаться и какие нужны документы для согласования перепланировки

Нормы для жилых помещений могут отличаться от региона к региону — согласование перепланировки квартиры в Москве и в Ульяновске может пойти по немного разным сценариям. Даже названия ведомств, с которыми придётся взаимодействовать, скорее всего, будут отличаться. Уточните, какая процедура в вашем регионе, кто за что отвечает и куда нести документы.

Для примера рассмотрим, как получить разрешение на перепланировку в Москве. Порядок такой: сначала идём в БТИ за техническим паспортом на квартиру. Это официальный документ, в котором нарисована схема всех стен, указан год постройки дома и другая техническая информация.

Если техпаспорт уже есть, и ему не более 5 лет, новый получать не нужно. Если документ получали давно, нужно вызвать специалиста организации и сделать новый. Эта услуга стоит 700–900 рублей, цену устанавливает местное БТИ (или заменяющая его организация), она зависит от срочности и от того, нужен ли выезд техника на место.

По техпаспорту станет понятно, какие стены несущие, а какие — нет, и что можно сделать в квартире. После этого нужно нарисовать эскиз. Его можно сделать и согласовать по нему перепланировку самостоятельно, используя типовые проекты, которые есть в интернете (например, на сайте Мосжилинспекции) или заказать проект перепланировки у дизайнера или в архитектурном бюро.

К архитекторам нужно обращаться, если у вас сложная переделка квартиры (и кухню перестраиваете, и санузел объединяете, и пол тёплый делаете).

По закону, безопасность таких комплексных перепланировок могут рассчитывать только проектные компании, которые имеют свидетельство о допуске к таким работам и состоят в СРО (саморегулируемые организации).

Чтобы убедиться, что вы заказываете перепланировку у профессионалов, попросите показать вам соответствующие документы. А ещё можно проверить наличие компании в СРО на сайте http://reestr.nostroy.ru/.

Стоимость проектной документации для перепланировки квартиры стартует от 5–10 тысяч рублей и в сложных случаях может достигать 20–40 тысяч.

Полный пакет готовых документов выглядит следующим образом:

• заявление на перепланировку (пишется в свободной форме, но у муниципалитета могут быть свои правила — лучше уточнить);
• документы, подтверждающие право собственности на квартиру, — свидетельство или выписка из Росреестра;
• проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения;
• техпаспорт;
• нотариально заверенное согласие всех собственников на перепланировку.

С этим пакетом отправляйтесь в муниципальный отдел по делам архитектуры, в БТИ или в МФЦ: в разных регионах за согласование перепланировки отвечают разные органы, поэтому предварительно узнайте, куда нужно сдавать документы. В интернете встречаются истории отказов согласовать перепланировку квартиры из-за того, что документы были поданы не в тот орган (почему при этом документы приняли, загадка, но лучше избежать этой ошибки).

Можно доверить оформление всех документов той же компании, в которой вы заказывали проект. Это обойдётся в дополнительные 20–50 тысяч (в зависимости от региона).

Сколько ждать? А можно начать ремонт до согласования перепланировки?

Решение должны выдать через 15-45 дней. Иногда ждать не хочется, и тут возможны варианты.

В законе не сказано, что перепланировку можно сделать только после получения разрешения. Поэтому если вашим планом занимались профессионалы, уточните у них, есть ли смысл ждать утверждения или уже можно начинать ремонт. Если перепланировка несложная и о прецедентах отказов в таких изменениях вы информацию не нашли, можно начать ремонт, не дожидаясь согласования.

В случае глобальной перестройки, особенно если требуется укрепление несущих конструкций, лучше дождаться официального ответа. Кстати, муниципальный отдел архитектуры может потребовать в этом случае вести официальный журнал работ. Для этого придётся нанимать профессиональных строителей, которые смогут все оформить правильно.

С этим могут быть сложности, так как рынок ремонтно-строительных услуг в России довольно дикий. Рекомендуем выбирать в этом случае зарегистрированную компанию (имеющую статус ИП или ООО), где есть бригадиры со строительным образованием (узнать это лучше до заключения договора) и оформлять все работы официально, по договору.

Перепланировку можно узаконить и задним числом (на свой страх и риск), собрав документы и обратившись в организацию.

К вам приедет комиссия, составит акт о соответствии выполненных работ проекту, а БТИ выдаст новый технический паспорт. Если из-за перепланировки площадь квартиры уменьшилась или увеличилась (например, при объединении двух квартир в одну), нужно будет получить новое свидетельство о праве собственности в Росреестре.

Возведение стен в новостройке без перегородок

Несмотря на то, что такие новостройки называются «свободной планировки» планировка в них не такая уж и свободная. Зонирование квартиры всё равно производится, чтобы пройти экспертизу. Просто перегородки не возводятся и показаны условно; бывает, что выделены только зоны кухни и санузлов, потому что к ним необходимо подвести воду и канализацию, сделать вытяжку.

Это зонирование придётся учитывать при создании проекта квартиры, чтобы мокрые зоны у всех были в одном месте.

При согласовании планировок в таких зданиях комиссия может потребовать планировки выше и ниже расположенных квартир, чтобы убедиться, что ваш санузел, например, не наезжает на жилую часть квартиры снизу.

Иногда те, кто делает ремонт в новостройках со свободной планировкой, опасаются идти в БТИ. Каждый создаёт интерьер под себя, и не исключено, что чья-то ванная окажется над спальней соседей. К сожалению, пока правоприменительная практика по таким случаям у нас не накоплена.

С уверенностью можно сказать только, что при продаже квартиры технический план всё-таки потребуется — и вопрос придётся как-то решать. А ещё управляющие компании стали внимательнее относиться к тому, что делают жильцы, поэтому не исключено, что несогласованную перепланировку обнаружат даже раньше.

Например, сантехник придёт проверить счётчики, заметит переделку и сообщит об этом  в УК. Так что разумнее сразу всё делать  по закону и согласовывать планировку.

Если отказали в согласовании перепланировки

Иногда помогает обращение в суд, но к нему нужно хорошо подготовиться. В частности, предоставить расчёты, выполненные архитектурными бюро, которые доказывают, что ваша перепланировка безопасна для дома и не нарушает установленных норм.

Выводы

Простые перепланировки достаточно легко согласовать самостоятельно, используя в качестве подсказок типовые проекты. Если намечается что-то серьёзное, лучше обратиться к специалистам. Они же могут оформить согласование перепланировки в БТИ.

Неординарные идеи (прорубить окно до пола в панельном доме, перенести кухню на балкон или в коридор) лучше для начала обсудить с профессиональным архитектором. Самостоятельно такие переделки рассчитать и согласовать мало кому под силу, а во многих случаях это просто невозможно.

Делать перепланировку без согласования не стоит, потому что потом сложно будет продать квартиру. Потенциальные покупатели почти наверняка попросят технический план квартиры из жилищной инспекции или БТИ.

И если обнаружат переделки, могут попросить скидку, так как в дальнейшем согласование перепланировки квартиры ляжет на их плечи. А это время и деньги. Если станет понятно, что согласование проекта перепланировки квартиры в принципе невозможно, то придётся снижать цену ещё больше.

  А ещё вы сами можете разочароваться в ремонте, так как в квартире станет некомфортно жить из-за холода, шума или плохой вентиляции.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Архитектор: Мария Зайцева. Иллюстратор: Аня Кирсанова.