Обман участников долевого строительства Застройщиком

АО СЗ «Псковжилстрой»  с участием проектной организации ООО «Проект» и экспертной организации ООО «Межрегиональный экспертный центр «Партнер». Подробная информация по ссылке: https://zen.me/1vyzer

Часть 1

В соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве …»: «В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами , установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона».

Таким органом является Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ (Минстрой).

В соответствии с приказом Минстроя от 25.11.2016 № 854/пр , при определении общей приведенной площади жилого помещения применяются следующие понижающие коэффициенты:

для лоджий - К=0,5

для балконов - К=0,3

для террас - К=0,3

для веранд - К=1,0

В разделе 3 СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные» указанные названия (термины) помещений характеризуются соответствующими определениями, в том числе:

3.3 веранда: Застекленное неотапливаемое помещение, пристроенное к зданию, встроенное в него или встроенно-пристроенное, не имеющее ограничения по глубине, может устраиваться на перекрытии нижерасположенного этажа.

3.15 лоджия: Помещение, встроенное в здание или пристроенное к нему, имеющее стены с трех сторон (или с двух при угловом расположении) на всю высоту этажа и ограждение с открытой стороны, может выполняться с покрытием и остеклением, имеет ограниченную глубину, взаимоувязанную с освещением помещения, к которому примыкает.

Руководствуясь указанными определениями терминов, отличие лоджии от веранды состоит в том, что лоджия имеет ограниченную глубину, взаимоувязанную с освещением помещения, к которому примыкает, а веранда не имеет ограничения по глубине и не увязана с освещением помещения, к которому примыкает. То есть, встроенно-пристроенное помещение, примыкающее к помещению, естественное освещение которого зависит от освещения через встроенно-пристроенное помещение, не может называться верандой.

Проектные организации обязаны руководствоваться разделом 3 СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные» при применении указанных терминов в проектной документации многоквартирных жилых домов высотой до 75 метров.

При подготовке проектной документации по объекту капитального строительства « Жилой дом №12 по ППТ со встроенными нежилыми помещениями по адресу: Псковская область, Псковский район, СП «Завеличенская волость» деревня Борисовичи, земельный участок с КН 60:18:0060201:2888» (улица Балтийская 7), проектной организацией ООО «Проект» допущено несоответствие проектной документации с разделом 3 СП 54.13330.2016.

В проектной документации указанного объекта, термином «веранда» названы помещения, которые соответствуют определению термина «лоджия», указанному в п. 3.15 СП 54.13330.2016, так как все встроенно-пристроенные помещения указанного объекта имеют ограниченную глубину, взаимоувязанную с освещением помещений к которым они примыкают.

Оценка соответствия проектной документации указанного объекта требованиям технических регламентов, а именно разделу 3 СП 54.13330.2016, экспертной организацией ООО «Межрегиональный экспертный центр «Партнер» , должным образом не проведена. Следовательно, объект не соответствует указанным в пункте 1 части 5 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ требованиям проектной документации.

На обращения в адрес экспертной организации ООО «Межрегиональный экспертный центр «Партнер» от 19.03.2021г. и проектной организации ООО «Проект» от 20.03.2021г. ответов не поступало. Они даже не попытались опровергнуть мои выводы о допущенном нарушении требований СП 54.13330.2016 , что свидетельствуют об их уверенности в полной безнаказанности, так как имеется положительное заключение экспертизы. Обращения по ссылкам:

https://disk.yandex.ru/i/kyKBc-AWXt-pfg

https://disk.yandex.ru/i/6ix58aVF5FPDfA

В Ассоциацию СРО «Управление проектировщиков Северо-Запада» подана жалоба от 01.04.2021г. (принятая к рассмотрению 05.04.2021г вх №178), о нарушении обязательных требований законодательства о градостроительной деятельности членом саморегулируемой организации ООО «Проект». Жалоба по ссылке: https://disk.yandex.ru/i/RqIzv2YE3UVqQw

Только после принятия к рассмотрению указанной жалобы, ООО «Проект» предоставило по эл. почте 06.04.2021г. так называемый ответ на мое обращение, не ответив на поставленный в обращении вопрос. (Ответ по ссылке: https://disk.yandex.ru/i/Im9ek8x_mJdKng

Отсутствие ответа на поставленный в обращении вопрос свидетельствует, что это не ошибка в проектной документации, а умышленное

противоправное действие проектной организации ООО «Проект» , направленное на обман участников долевого строительства (ответ на ответ по ссылке: https://disk.yandex.ru/i/o4x4A2Ea2NQ7Bw

Какие меры дисциплинарного воздействия будут приняты в отношении ООО «Проект» узнаем после рассмотрения жалобы саморегулируемой организацией - Ассоциация СРО «Управление проектировщиков Северо-Запада».

Застройщик АО СЗ «Псковжилстрой » в письме от 30.03.2021г. № 681, на обращение от 25.03.2021г., ответил, что проектирование выполнено в соответствии с требованиями технических регламентов и подтверждено положительным заключением экспертизы ООО «Межрегиональный экспертный центр «Партнер». (Обращение и ответ Застройщика по ссылкам:

https://disk.yandex.ru/i/MQUFLdoIigaLrg

https://disk.yandex.ru/i/_GUsPqS1-KhQVw

В соответствии с частью 12 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ - в случае несогласия с заключением экспертизы проектной документации застройщик, в течение трех лет со дня утверждения такого заключения вправе обжаловать его в экспертной комиссии, созданной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства.

Но застройщик согласен с таким заключением, так как применяемый в проектной документации термин «веранда» не соответствующий разделу 3 СП 54.13330.2016 , формально позволяет застройщику незаконно увеличивать общую приведенную площадь жилых помещений при определении цены договора и дополнительно получать миллионы рублей.

Например по данному объекту площадь веранд, согласно проектной документации – 728,8 м2, значит незаконно увеличенная приведенная площадь составляет 728,8х0,5=364,4 м2. При стоимости 1 м2 = 39 000 руб. застройщиком незаконно получено 364,4 х 39 000 =14 211 600 руб. Это только по одному жилому дому.

Вероятно, что по жилым домам по ул. Балтийская № 14, 14б, 16а в деревне Борисовичи, Псковского района, приведенная площадь жилых помещений с панорамным остеклением лоджий также рассчитана с коэффициентом К=1 как для веранд, а не как для лоджий с коэффициентом К=0,5. Собственникам квартир указанных домов рекомендую проверить расчет приведенной площади жилого помещения при определении цены договора.

Существующее государственное регулирование градостроительной деятельности, не обеспечивает осуществление архитектурно-строительного проектирования с соблюдением требований технических регламентов, Не гарантирует достоверность оценки соответствия проектной документации требованиям технических регламентов. Не гарантирует передачу участнику долевого строительства объекта долевого строительства, соответствующего требованиям технических регламентов в соответствии с частью 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Имея на руках положительное заключение экспертизы, у застройщика имеется правовое преимущество перед обманутым участником долевого строительства, у которого есть только СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные», который не соблюдается проектировщиком, экспертной организацией и застройщиком.

В соответствии со статьей 23 Федерального закона № 214-ФЗ, направлено обращение от 31.03.2021г. (зарегистрировано в интернет-приемной 02.04.2021г. № 25802) в Комитет по региональному контролю и надзору Псковской области , осуществляющему государственный контроль (надзор) в области долевого строительства, принять меры по защите прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Обязать застройщика произвести пересчет приведенной площади жилых помещений с учетом площади лоджий и возвратить участникам долевого строительства, незаконно полученные денежные средства (Обращение по ссылке: https://disk.yandex.ru/i/g0ELGqSX2la7MA

Будет ли обеспечена гарантированная частью 1 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, защита прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства, узнаем по результату рассмотрения обращения Комитетом.

Сколько таких домов по всей стране, неизвестно? Перед государственными органами этот вопрос не стоит. Но почему дольщики молчат о таком способе обмана, непонятно?

Если участники долевого строительства, обманутые таким способом, не начнут защищать свои права и требовать у застройщиков и соответствующих органов государственной власти возврата денежных средств - обман будет продолжаться.